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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页三鼎大厦下阶段推售建议 为科学、准确的找出适合于三鼎大厦的市场定位，从而为三鼎大厦的定位调整找到有力的市场依据。我公司开展了此次调查工作。结合市场调查，我公司分析了大厦销售不理想现状的各种症结所在。在前次与贵公司的讨论中，已经提出了这些问题点。此次，我公司再次针对项目的定位进行这次有针对性的调查工作，目的在于科学、准确的挖掘市场的同时，结合三鼎大厦的整体质素及站前商业区乃至鞍山的具体情况，掌握市场商家的心理动态，并深入了解到鞍山市相关行业经营现状，找到真正适合于本项目的市场定位，以此带动大厦的销售工作，确保大厦在开
2、业经营及后期的发展上，能够稳步持续良性经营，给买家、经营者带来回报，以此，使贵公司得到相应的收益。市场调查情况分析与总结1、 针对电器类经营商家 对于经营电器的商家，为何未能选择入驻三鼎，通过这次调查，反馈出如下情况： 电器经营者，因鞍山的经营传统及消费习惯，一直以来其经营都选择一层临街的商铺，而对于二层以上商铺的经营情况，对商家来讲，完全没有经营信心。另外，各城市已经成熟化电器市场的情况，其经营皆利用一层来带动二层。而三鼎一层不作电器经营，这使得买家只有等待开业后，依据三鼎大厦实际的经营情况再做打算。 调查反应出，电器商家通常都会有23处经营场所，以三鼎的位置，商家是有很强购买愿望的。但最终
3、成交的经营性买家很少，主要的原因在于三鼎的销售价格，商家普遍反映定价太高。商家的想法是可以拿出积累的资金来购买铺位的，但还要有一部分的资金用于其今后经营的周转。而以目前三鼎的价格及铺位的面积，其购买价格是大部分商家所不能承受的，同时这样的价格使得其经营回报年限很长。铺面的定价过高，已使商家在初步了解后，便失去了购买欲望，即对三鼎大厦所认可接受的预期心理价格相差悬殊，导致难以入场。最终使价格成为一道阻碍买家的门槛。 三鼎大厦在物业上，存在具体细则不明确的问题，对鞍山已有的商场，商家对其物业都有各种原因的不满情绪。对经营起来相对繁琐，物业管理及收费上不清晰的状况，有产生一定的压力和担忧。没有在实质
4、上为客户分忧，这是经营者较为关心且普遍提出的问题。因此，买家对三鼎大厦不会希望出现类似的问题，也说明买家需要的是各方面经营上的便利，并需由开发商尽量为其解决后顾之忧。2、同区域的商场的情况 乐雪综合批发市场 以乐雪而言其优势为：乐雪经营以批发为主，每层有经营范围限制，属于中低档次的小型商场。一层经营电器并临街，购物及送货比较方便。经营时间已达到两年以上，运营相对成熟，并被鞍山消费者所认同，经营面积达到3000平米，着重按品牌租赁、划分区域，按所需面积供给，这就保证其商场内商家所经营品牌的唯一性，减少了同场竞争。过道1.5米2米，大小档口铺面约90个。其出租的方式，被商家所接受，一层租金450元
5、/平方米.月，一年签一次合同，同时，推出的免税经营更是吸引商家的有效手段。由此在各方面降低了商家的经营风险。周边分布的各经营电器铺面，使该位置形成了小规模的电器商业环境，这对经营者是极其有利并具吸引力的。二层172元/平方米，铺面面积在712平方米，经营小百货、化妆品、洗涤用品、文具等。三层153元/平方米，经营针织品。四层依位置在130140员/平方米间，经营床上用品、毛线、布艺品。 乐雪存在的劣势：经营面积较小，布局不很合理，经营环境较差，物业管理一般，同时，近期乐雪将对租金、税费、物业管理费进行上调，商家有一定的抵触情绪。 创先电子城地理位置相对不很优越，专营手机及售后服务配件。专业的经
6、营模式，以使其成为鞍山市民选购手机的最主要场所。一层由创先与商家联合经营，租率100%。二层26个档口，面积在1525平方米，柜台12个，租金9个月2万，目前租率83%。三层35个档口，每天经营额在1000以上，创先收其7%，10002000收4%，2000以上收3%。天成电讯地理位置较创先更为不利，仅在负一层经营手机，电话及维修。使用面积为1800平方米，档口有154个，每个面积为10平米左右，柜台由物业提供。租金280元/平米.月，但交三个月可经营五个月，相当于每月每平168元，按季度收取。目前租率达92%。天成有一年免税的优惠政策。 鞍山电脑城 鞍山市民选购电脑的首要场所，紧临鞍山百货及
7、四窿、乐雪等，周边具一定繁荣的商业氛围。共四层，一层经营通讯器材，租金55006000元/平方米.年,目前租率100%。二层经营电脑及耗材，约85个档口，44个柜台。目前租率98%，柜台租率91%。三层租金档口160元/平米，柜台140元/平米，56个档口，目前租率93%。四层 电脑办公、写字间、库房。45个档口，租率73%。租金除电费外包括其他费用。 鞍山一百 传统的大型国营商场，消费者对其有相当大的选购信心，使得商家乐于进驻，部分柜位由商场与业主合作经营。价格上，相对比乐雪更为便宜，电器敞开式经营，一层20平方米的柜位租金约为300450元/平方米.月。同时无需负担其他费用。 四隆广场 为
8、目前鞍山大型的购物广场，占地约5万多平方米。每层经营面积约3万平方米。有一定的档次及很好的购物环境。经营行业以服饰为主，兼营鞋帽，化妆品、珠宝等。在开业的一年时间里，市场反映很好，已经体现出好的回报率。四隆负一层及四层只租不卖，一至三层对外出售产权。这样一个大型的综合性商场，其价格策略为正常的低开高走，开业前一层的售价为7000元/平方米，目前已上涨到16000元。正是这样的适中价格，使四隆的出售及出租非常理想，现在仅余几个铺面在售。 四隆广场目前存在物业管理收费混乱的情况，在这点上，商家有一定的不满。因此，目前三鼎的客户也都对其物业要求有一个明确的说法。 虽然三鼎大厦前期定位为电器市场，与四
9、隆在定位上有所不同，但其价格与之相比，明显没有更好的支持。因此投资类买家在购买的同时，自然将与之相对比，产生的心理反映必将是对其回报的担心。 时尚时装城 该商场经营规模较小，但经营时间较长，而且租金相对便 宜，因其经营以服装为主，且款式新潮、流行，有一定的购物 群体。商场内人流量非常大。其商场内的经营商家，对三鼎大厦的位置一致最为认可，但认为价格太高，作为投资其风险性 比较大，因为是不熟不作的原因，其商家将精力还放在时尚城， 观察以后再作打算。 时尚城的档口面积710平方米的占70%，30平方米的占20%，租金按地理位置好坏100320元/平方米不等。每层约有500多个档口。 钻石城与地下街：
10、位于站前广场，地下共三层，相互连通，加在一起营业面积达到了3万平方米。客流量非常大，主营服装、鞋帽、百货、日用品、化妆品、精品等，有数千个柜台，面积在3平方米左右，租金为1500元/个。目前因其处于改造阶段，等到正式营业之后，相信经营效果将非常好。 银座位于麦当劳旁，属于经营成熟的综合性商场，引进品牌合作经营，一层经营：家店、交店、副食、食品、钟表等。二层：黄金珠宝、钟表、眼镜、百货、鞋帽、儿童用品、化妆品。三层：服装。四层：针纺、棉织品。五层：文化用品、家私。 银都商厦 位于百盛旁边，位置不理想，共三层，目前正出售中，也为出售产权，目前仅售出两个铺面，出售上不限制经营范围，由投资经营者自己决
11、定。一、二层为复式。价格为15000元/平方米。三层价格每平米9000元以上。面积在280350平米之间，如租则租金约在1000元/平方米.年左右。2、 站前商业环境分析 站前的经营行业，因其地理环境决定其租金价格相对其他区域要高，同时，良好的商业氛围，巨大的消费人流使商家乐于在此经营，在经营行业的选择上，以其利润回报较高、资金周转较快的行业为主。其中服装类就占了30%，皮草、眼镜，快餐等各占了20%左右。以这部分的商家访问结果来看，对于在站前区域经营的行业，所需求行业为的餐饮、娱乐业。同时，也认为三鼎大厦的位置及五层以上适合其经营。因其目前中档的、方便、具有一定特色的餐饮场所很少，满足不了消
12、费者对此方面的消费需求。同时，调查反映出服装行业竞争激烈，市场实际上已趋于饱和。而四隆、时尚时装城、钻石城，新亚百货等更分流了大部分的消费者，消费档次上高低都有，适合于年轻人的品牌专卖店也已密布于该区域。因此，对于传统方式的服装类经营，商家都持比较难作的心理。3、 市场调查总结与分析通过以上的情况，我们得知，鞍山目前没有一个具有一定风格及特色的多元化商场，而对于这样的商厦，商家反馈认为具有一定的吸引力度及市场前景。在价格、经营方式上，大部分为出租的方式，租金在120450元间。在出售上，只有银都、四隆一至三层为出售产权的方式，目前相对最高的为四隆，经过一年时间的经营，目前一层售价为16000元
13、/平方米，这样的价格相当于三鼎目前售价的7折。因此，三鼎大厦的价格制定明显过高。结合以上的市场调查，我公司认为三鼎大厦前期的定位：“专业的电器大市场”应加以调整的。具体原因为：鞍山市场的电器经营商家，集中于鞍山站前区域，而在数量上并不占其区域内经营行业的较大比例，因此，如继续以电器专业市场的定位去销售，将造成供大于求的局面。价格，楼层，停车场等实际问题也使电器商家及投资者对于购买铺面存在顾虑。同时，因对电器行业经营前景的难以预计，也使得电器经营者不会选择购买铺面的方式。对于经销大型家电的厂家及大的经销商或代理商及其连锁类经营等，因其经营的要求，是没有必要也不可能一次性拿出资金来购买铺位的。在以
14、上问题点的基础上，如将其改善，其定位是否合理，销售情况是否将被扭转呢？我公司对此也进行了细致的讨论分析。对于专业化的电器市场，首要的就是一层要经营电器，同时带动二层的经营，以此才能体现其专营性。如将其一、二、三层定位为专营电器，同时价格予以调整，可保证商家的入场，这样调整的结果将使三层以上的销售经营难以继续。因可与电器行业同场经营的行业少之又少，同时楼层的因素，更使得买家难以选择购买。同时，以上完善是在价格经过降低之后，才会可行的，这样一来，就是完全没有必要，也是完全不可行的。由以上的市场因素及其定位分析，我公司认为，无论是对于项目的销售，还是确保开业后旺场，都以使我们必须对三鼎大厦的定位予以
15、调整，以下，我公司将对调整情况予以阐述。三鼎大厦定位调整 鞍山的综合性商场及专业化的小规模商场，目前的现状，无论在内部环境的营造，卖场气氛的渲染及经营规划上没有一定的特色，还以传统的经营模式，经营方式为主，而依市场的发展趋势及现代人的购物需求，是需要引进一个有独特风格，现代，有特色的多元化综合商场的必要，而在项目外立面，规划等已经确定的情况下，可通过项目本身的经营规划、室内空间格局上来体现特色。在定位上，同时还应衔接前阶段的推广工作，并要将经营行业与站前区域、楼层情况进行结合。由此，我公司对三鼎大厦调整后的定位为：将“三鼎大厦的专业电器市场”改为“多元化经营模式的综合性商厦”。对三鼎大厦的定位进行确定后，结合实际的市场实际情况，我公司初步对大厦进行了功能划分。调整后的功能划分为：一、 二层：鞍山精品大世界经营范围，以精品类行业为主。如：眼镜、钟表、饰品、黄金珠宝、精美礼品、皮具等，同时可部分经营品牌电器。因一层的经营行业应达到吸引选购人流的目的，从而来保证二层以上楼层的购物人流。同时，三鼎大厦的电器专业市场的定位，在市场上，已经有一定的认知，因此，还应有部分的铺面用于电器经营。三、四、五层：鞍山女人大世界经营范围：针对于女人的消费行业皆可入驻。如：服装、手袋、鞋类、化妆品、内衣、饰物等。 目前鞍
