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1、龙湖项目成本管理控制 与招投标、合同管理 主讲：周世艾 2011年11月19日 讲师介绍 高级工程师；一级建造师；重庆市造价协会第二届理事会常务理事；原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师；12年龙湖工作经历，在成本控制管理和合同、招投标管理方面有比较深刻的体会。 龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制 内容 龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理 龙湖的项目成本管理 龙湖的项目成本控制 内容 龙湖招标投标管理 龙湖的合同管理 龙湖成本管理的目标 龙湖成本管理的目标 成本管理的目标是保证成本的支出获得最大效益 -提升价值 龙湖成本管理的基本内容 -合理确定成本与有效控制成本 龙湖成本管理的宗旨与目标 宗
2、旨：价值工程 以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势 。 目标： 建立目标成本管理为导向的成本管理体系 主要成本对房地产企业的影响： 1 产品的成本 产品的建造、品质 2 时间的成本 生产的速度、进度 人力的成本 3 人力的成本 管理人员多少和水平 4 资金的成本 资金的利息 5 管理的成本 管理的程度、精细度 6 售后的成本 ?售后成本有： 产品维修成本；产品质量问题 客户关怀成本；活动、及对个别使用功能的改变 销售承诺成本；向购房客户不当承诺 开发过程中遗留给物业管理的问题 影响成本的因素 经营目标 项目策划 项目设计 项目开发节奏 /盈利指标 销售定位 /部品定位 /
3、现场施工 自身管理能力 成本 政策与市场环境 合作 资金 资源 来源 龙湖成本管理体系思路 新项目可研 规划设计合约规划 与招标施工管理 合同结算 准确测算 步步跟踪 事前定价 动态反馈 及时结算 数据分析与储存 成本管理工作的重心提前 准确测算、步步跟踪、事前定价、动态反馈、及时结算 成本管理（提前）的基本方法 目标成本管理 目标成本管理的内容 目标的确定与控制两方面 ?为什么要进行目标成本管理 ?目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于心中有数；“算了再做” 而不是“做了再算” 目标成本的作用 为开发决策提供依据 提前锁定投资 合理确定销售价格 加强成本的计划性 预测投资效益 目标成
4、本管理的内容 编制目标成本 分阶段对目标成本进行检查、修正 目标成本与实际成本进行比较，对目标成本进行后评估 目标成本管理原则 不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标 成本管理未来的发展方向 管理重心前移 方案优化管理创新 龙湖的项目成本管理 成本管理的管理体系 成本管理部分管理制度 招标管理办法 合同管理办法 材料设备供应、核价管理办法 预结算编制审核办法 设计变更、签证管理办法 工程款支付管理办法 龙湖成本管理体系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作业指导书） 业务 模块制度文件 流程文件 作业指引 记录表单 目标成本管理办法 目标成本编制与审批流程 项目策划阶段成本规划指
5、引 项目目标成本套表模板 责任成本管理办法 责任成本分解与审批流程 设计阶段成本控制指引 动态成本报送套表 动态成本管理细则 动态成本信息报送流程 招标采购阶段成本控制指引 责任成本分解套表 成本绩效考核制度 合同计量与结算流程 经济标书及评审指引 责任成本月度评估表 。 。 合同商务条款管理指引 成本月度分析报告模板 动态成本信息归集指引 成本预警通知书 造价咨询单位管理指引 目标成本调整申报表 成本模块：变更签证管理指引 成本数据库模型 制度流程与管理工具预、结算编制管理指引 项目成本指标测算表 成本数据库编制指引 市场成本调研表 成本 专业端口责任成本考核指引 项目成本-盈利动态测算表
6、管理 成本部工作管理与考核指引 项目主要规划指标 。 项目产品建筑/品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单/签证单 成本管理部分制度流程体系经济标评审分析表 计量支付表单 工程进度/材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 。 龙湖项目主要成本费项 主要费项科目： 一、土地费用 二、前期费用 三、建筑安装成本（基础设施、配套设施、单体） 四、开发间接费 五、营销费用 六、公司管理费 七、财务费用 序号 一级成本费项 二级成本费项 三级成本费项 责任部门 1 土地成本 土地价款、拆迁安置补偿等 发展部 勘察、设计费 研发部 2 前期费用 报建费
7、 研发部、工程部 三通一平费等 工程部 3 配套设施费用 学校、幼儿园、会所等 造价采购部 套、道路 工程部 4 基础设施费用水、电、气配 小区强弱 电、总平工程 造价采购部 开发成本 5 园林景观工程费用 软硬景、水电、小品等 造价采购部 6 主体建安成本 建筑、安装、装饰工程 造价采购部 审计费 计划财务部 工程相关费用造价咨询费 造价采购部 7 监理费、定额外检测费 工程部 物业前期介入费、维修基金 营销部 8 销售费用营销设施建造费 造价采购部 期间费用其他销售费用 营销部 9 财务费用 贷款利息等 计划财务部 10 管理费用 员工工资、福利等 行政人力部 项目全成本的纵向分解 成本
8、开直接开发成本销开发售发税成费间金 接本费 用 土勘察前配地设期套基础建成计工本费程设设安工后工程管财理务费施费施费程相续费关成费本费费用 用 建设期返工费 优化设计费用 相 关发研造工营物财 责展发价程销业务 任部 设采部 部公部 部计购 司 门 部 部 建设部2000年9月18日发布 房地产开发项目经济评价方法 第四章第24条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。” 成本测算费项
9、表比较 ?讨论： 你所在企业有无成本费项表，表格形式和费项顺序有哪些不同，内容有哪些不同 ?结论： 各表形式和费项顺序不同，但费项的内容大致相同 龙湖的项目成本管理 项目成本管理的内容 ?以项目为管理对象 ?项目的完全直接成本测算分解 ?间接成本测算分摊 项目制管理组织形式 公司总经理 项目负责人 公司运营总监 设计研发部 项目研发经理 研发专员 工程管理部 项目工程经理 专业工程师 成本管理部 项目成本经理 成本专员 营销部 项目营销经理 营销顾问 计划财务部 项目财务经理 财务专员 龙湖项目部主要职能 ?产品研发定位 ?施工组织和管控 ?成本测算和控制 ?营销策划和销售 ?客户管理品质保证
10、 实行项目管理后公司和部门职能 ?公司 土地竞拍、资金保障、人力资源 ?部门 掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新； 整理资源、知识沉淀； 集公司资源协助支持项目工作，检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员 项目职能岗位 项目成本管理职能 设计研发1、产品定位 2、产品建造标准 3、设计任务书 4、 设计优化产品成本控制 5、设计费管理 1、目标成本测算和分摊、动态成本跟踪控制 成本管理2、开发成本（包括建造直接成本和间接成本）管控 3、材料设备采购及认价 4、工程招标、合同、造 价管理 5、资金计划汇总 工程管理1、在成本控制下进度、质量管理 2、施工技术方案、设计变更、现场签证
11、管控 营销1、市场定位 2、体验区选址及标准 3、销售费用 （包括样板房景观体验区）管控 1、项目成本财务指标的管控 计划财务 2、分摊成本的管控 3、总体资金计划的管控 龙湖目标成本管理三大工具 1、目标成本测算与分解 2、投资分析模型 3、历史成本数据库 龙湖项目目标成本测算和分解 目标成本测算的条件 经讨论确定的方案或设计图（规划指标表） 整理建筑标准、产品配置 市场价格及其走势的准确把握 相应项目工程造价历史成本数据 参照本企业在建项目成本、参照历史成本、参照市场同类产品成本测算 目标成本测算的方法 ?正向测算： ?测算依据 （产品标准、市场情况、历史成本数据库） ?测算方式 （估算、
12、概算、预算） ?团队工作 ?反向倒逼： ?确定销售价格水平； ?确定利润要求； ?反推计算成本 ?目标成本是根据产品定位、产品预期售价和期望利润，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时参考历史成本数据资料，预先制定并力争控制的产品成本 ?目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施的努力，需要实现的产品成本的控制线 目标成本管理的阶段 土地项方初工投目案步程竣资启设设实工论动计计施阶证阶阶阶阶段 阶段 段 段 段 段 目目标目目目标项成标标标本成本成成成目本本本竣土执地启行调工版动方版案版版整成版
13、本目标成本形成 动态及责任成本执行 土地投资论证阶段成本测算 () () () () () 责任部门 工作成果 发展部提供土地信息 提供周边配套项目定位 地区总经理主持、确定 项目预案 研发部 目标成本测算 造价采购部 满足拿地成本审定要求 存档通过未通过 土地阶段成本测算方法： 成本经验值估算法 参考成本经验数据，用表格组合来完成土地投资论证阶段成本测算 成本科目 成本取值范围 适用标准 备注 90-115 （土地面积） 普通楼盘 前期费用 160-205 （土地面积） 高档楼盘 含精装 160-235 （土地面积） 别墅楼盘 205-225 （土地面积） 容积率0.5-1.0 基础设施 2
14、25-250 （土地面积） 容积率1.4左右 土地250-400 （土地面积） 容积率2.0以上 投160-200 （土地面积） 容积率0.5-1.0 资档次高可环境工程 135-180 （土地面积） 容积率1.4左右 者取大研100值 -140 （土地面积） 容积率2.0以上 阶段一般地下室 2100-2300元/地下室面积 人防地下室 2300-2500元/地下室面积 配套设施会所 3500-5000元/会所面积 教育用房 1500-1800元/教育用房面积 底商 1500-1800元/商业用房面积 管理用房 1500元/管理用房面积 成本科目 取值范围 适用标准 备注 2200-2400建筑面积 双拼 别墅项目 2000-2200建筑面积 联排 毛坯 土1800-2000建筑面积 叠拼 地投1500-1600建筑面积 普通 资多层 可1600-1800建筑面积 高档 研阶1600-1800建筑面积 普通 段小高层 18
