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1、房地产企业股权转让调查纲要北京市中洲律师事务所由于国家对房地产开发项目转让条件规定较高，所波及有关法律监管较为严格，近年来，房地产开发项目转让一般采用转让开发项目所在房地产企业（目企业）股权形式来实现。 对于拟受让股权方而言，在受让之前，必须对受让目企业进行详细调查，全面理解目企业经营状况及开发项目基本状况。本文系作者结合数年参与房地产开发项目转让实践经验，就房地产企业股权转让前期调查中，拟受让股权方重要应调查内容及规定被调查方提供有关文献作简要提纲： 一规定目企业提供如下基本文献资料 1目企业营业执照副本； 2目企业企业章程； 3目企业成立时验资汇报； 4目企业税务登记证； 5目企业进行房地
2、产开发资质证书； 6目企业贷款证。 二调查目企业资产债务及承担状况 1目企业近来三个月资产负债表资产损益表； 2目企业上年度财务审计汇报； 3目企业自成立以来对外支付较大数额款项及费用财务凭证，尤其是项目开发建设已支出款项及税费付款凭证； 4目企业对外负债状况； 5目企业对外担保状况（包括保证、股权质押、土地使用权抵押、在建工程抵押等）； 6目企业股权权利瑕疵状况（与否存在被查封冻结或有其他权利瑕疵）； 7目企业有无违法行为及受行政惩罚状况； 8目企业有无违约情形； 9目企业有无诉讼或仲裁，如有，详细状况怎样。 三调查房地产开发项目有关文献资料 （一）与房地产开发项目有关协议协议等文献及工作成
3、果 1与土地方合作协议； 2国有土地使用权出让协议及其附件补充协议； 3建设工程勘察设计施工监理协议； 4拆迁方案拆迁赔偿安顿协议委托拆迁协议； 5市政工程项目协议； 6与项目开发建设有关其他协议金额在人民币100万元以上（含100万元）协议协议等文献； 7基于上述协议协议等文献已获得工作成果（如汇报等）。 （二）与房地产开发项目有关政府批文、证照 1立项批文，包括立项批复，国家计委（国家发改委）同意变更项目合作方函等； 2勘察成果文献审查意见； 3规划设计批文，包括规划意见书审定设计方案告知书等； 4人防行政主管部门审查意见，包括人民防空工程设计审核同意告知单等； 5消防行政主管部门审查意见
4、，包括建筑消防防火审核意见书等； 6交通行政主管部门审查意见，包括项目交通规划设计审查意见函等； 7园林行政主管部门审查意见，包括绿化赔偿费审核意见书、树木伐移同意文献等； 8环境保护行政主管部门审查意见，包括环境影响汇报批复等； 9市政行政主管部门审查意见； 10钉桩成果告知书； 11土地协议出让根据（假如是协议出让）； 12拆迁赔偿、安顿批文； 13建设用地规划许可证； 14建设工程规划许可证； 15国有土地使用权证； 16施工许可证； 17商品房销售许可证； 18与项目开发建设有关其他批文批复证照等。（三）项目营销 1营销方案； 2营销协议。 （四）项目物业管理 1项目前期物业管理方案； 2项目前期物业管理委托协议； 3项目业主临时公约。 四需要确认其他事项 1企业除了上述房地产开发项目之外，与否尚有其他经营活动或业务； 2地上物与否已所有拆除，场地与否已平整，如未平整，遗留状况怎样； 3市政配套设施（水电气暖等）配套状况怎样； 4与周围其他项目相邻关系怎样，边界与否清晰，与否存在边界纠纷，与否需要其他项目开发建设单位配合向其支付费用； 5工程施工及进展状况怎样； 6就该项目开发建设活动，与否对第三人作出过合作承诺或利益承诺等； 7有无其他影响企业及项目重大利益状况。
