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1、加丁嘎度假山庄及别墅式度假村项目投资策划书 一项目概况 加丁嘎度假山庄及别墅式度假村,以休闲,度假,旅游,住宿,餐饮,娱乐,租赁,销售为一体的综合性经营项目,项目主要依托林芝地区丰富的旅游资源和独特的地理环境,随着西藏地方经济快速发展和当地基础投施不断完善,特别是林芝机场和青藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的支柱产业 由于林芝旅游业起步较晚,旅游基础设施较以前有所改变,但还是无法满足日益增长的旅游消费要求,加上现代旅游消费观念的改变,人们从喧哗的高楼大厦到现在的宁静享受自然,从单一的旅游到现在的休闲度假,级别低,设施简陋,传统接待方式等,己无法适应现代旅游消费
2、观念,所以我公司经过多次调研,在离八一镇较近的加丁嘎修建一座具有林芝特色的工布山庄,山庄具有地方民族特色又有现代元素,既能让游客充分领略到独特的异域风情的同时,又能享受到优质高效的现代化服务,满足游客追求新奇,追求个性化的需求,既改变以往林芝留不住过夜游客的局面,也改变林芝目前无一家真正具有工布特色和现代元素的休闲度假山庄的局面拉萨加丁嘎度假山庄酒店项目计划书(一)拉萨林芝地区酒店市场分析 随着观光、旅游探险等现代服务业迅速发展,林芝对高档宾馆的需求量也不断提升。据林芝地区旅游局统计,自2005年以来,林芝地区二星级以上的高星级宾馆平均房价年均增幅达17%,2007年达到每晚每间81213元,
3、平均出租率均高于72%这一良好水平。这几年,高星级宾馆兴建越来越多。从八一镇到加加丁嘎村由西向东,在不到1公里的距离里,既将建设的加丁嘎度假山庄及别墅式度假村 作为高星级酒店潜在客户聚集的甲级别墅式度假村建造,将打破林芝地区住宿供不应求的局面。此外,其中有半数以上国外游客将会在林芝停留过夜、近百个小型旅游局将在林芝设立分公司,旅游业将会高速发展,高星级酒店自然孕育着巨大发展空间。 拉萨作为神秘之都及国际性旅游观光城市,探险旅游业非常发达。据统计,仅林芝地区一年的旅游人数就高达26000个,随过冬季旅游的开放一年365天几乎都有游客,林芝将会吸引海内外游客7000千人次,旅游观光者居西藏地区之首
4、,这些观光者将成为林芝高星级酒店重要的客户资源。2010年前拉萨酒店业规模将大幅度扩容,床位将从现在的270张增加到3400张,其中星级酒店的床位将从现在120张的基础上增加到280张。综上所述,根据林芝高星级酒店的发展趋势以及酒店业巨大的发展空间,把加丁嘎度假山庄部分楼层修建为酒店,组建加丁嘎度假山庄酒店是符合市场发展需要的。(二)加丁嘎度假山庄简介及区位特点 林芝地区地处西藏拉萨市东部,交通十分方便,居离拉萨市200多公里,居林芝区府八一镇一公里左右,这里有茂密的森林,陡峭的峡谷,宁静的湖泊,奔腾的江河,高耸的雪山,碧绿的草地,享补独特的民俗风情,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷,素有西藏林芝
5、赛江南的美誉,也是西藏地区旅游的首先目的地,随着生态旅游的升温,更受国内外游客睛睐,特别是林芝机场和青藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的经济支柱产业, (三)乌孜房地产开发有限公司介绍及经营特色1.公司简介 乌孜房地产开发有限公司成立于2003年3月15日是一家集.房地产开发.销售及酒店经营,食品饮料生产加工综合性企业.公司现有固定资产8干万元,注册资金3000万元,其中乌孜房地产开发有限公司注册资金500万元,江孜县乌孜大酒店三星级注册资金970万元,日喀则乌孜大酒店三星级注册资金1500万元,乌孜食品饮料发展有限公司注册资金1000万元,现有职工250多人
6、其中高级管理人员11人,中级管理人员23人,特别是乌孜房地产开发有限公司,近几年来在江孜,日喀则地区业绩娇人,并热衷于社会福利事业.并多次得到当地政府的好评和奖励.二、修建加丁嘎度假山庄酒店的意义 林芝地区地处西藏拉萨市东部,交通十分方便,居离拉萨市200多公里,这里有茂密的森林,陡峭的峡谷,宁静的湖泊,奔腾的江河,高耸的雪山,碧绿的草地,享补独特的民俗风情,使林芝成为一幅神奇美丽的画卷,素有西藏林芝*江南的美誉,也是西藏地区旅游的首先目的地,随着生态旅游的升温,更受国内外游客睛睐,特别是林芝机场和藏铁路的开通,林芝地区的旅游将会每年成倍的增长,旅游业将是林芝地区的经济支柱产业, 三、加丁嘎度
7、假山庄酒店的规划设想和设计档次 上述部分,我们着重分析了拉萨高星级酒店的发展现状以及修建加丁嘎度假山庄酒店的意义,正是基于此,我们建议加丁嘎度假山庄应按照四星级酒店标准来进行修建。酒店拟按照如下标准进行修建:(一)酒店客房标准 酒店将设计客房楼层共4层,计划拥有83间(套)各类能满足商务旅行、行政办公用途的豪华、舒适客房,其中,豪华套房4间、商务间10间、标准房69间。 酒店房间力求装修豪华,有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具和床上用品。室内满铺高级地毯,或优质木地板及其他适应材料等。采用区域照明且目的物照明度良
8、好。 客房拥有独立卫生间,装有高级抽水马桶、面盆及有彩色标识的冷热水龙头、梳妆台配备梳妆镜和必要的盥洗用品、浴缸并带淋浴喷头(或只设单独淋浴间),配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面,色调高雅柔和,采用分区照明且目的物照明度良好。 客房拥有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机。24小时供应冷、热水。程控电话可直拨国内和国际长途。提供国际互联网宽带接入服务。电话机旁备有使用说明及市内电话簿;有彩色电视机、提供客人可以控制的音响系统。配备十分有效的防噪音及隔音措施;有内窗帘及外层遮光窗帘等。(二)配套设施标准 大型中、西餐厅汇集各式精
9、美的中西佳肴,可满足不同宾客不同的饮食文化需求;设施完善,类型丰富的娱乐设施,设有桑拿、健身中心、桌球室、美容美发厅等,使宾客在休闲中消除紧张、疲劳;典雅豪化,风格迥异的会议室及多公能厅,可承接国内大型商务会议、婚宴,是举行各种规模国内会议、宴会的最佳场所; 大型购物天地汇集西藏各地区精品,让宾客“足不出户”即可满载而归; 酒店拥有近100个泊车位的停车场,能完全满足各类客人的停车需要; 同时商务中心主要将代售邮票,代发信件,办理电传、传真、复印、国际长途电话、代购交通票务、国内行李托运等。提供打字和电脑出租等服务;提供代购交通、影剧、参观等票务服务。(三)装饰布局标准 酒店布局合理,外观有特
10、色,设施使用方便、安全。内外装修采用高档、豪华材料,工艺精致,具有突出风格。酒店内公共信息图形符号符合LB/T001。酒店各区域通风良好,空气质量符合国家标准。 对客服务的设施设备养护良好,达到整洁、完整、卫生,并维持正常功能。员工更衣室、公共卫生间、浴室、餐厅、宿舍等工作和福利设施功能相对完善,有相应的管理制度,与酒店星级形象相一致。 (四)前厅(大堂)标准酒店大堂设在酒店裙一楼,面积宽敞,与接待能力相适应;气氛豪华,风格独特,装饰典雅,色调协调,光线充足;有与酒店规模、星级相适应的总服务台;大堂内有中英文标志。大堂将提供如下服务:24小时提供接待、问询和结帐服务;提供留言服务;提供一次性总
11、帐单结帐服务商品除外;提供信用卡服务;提供外币兑换服务;接受客房预订;在非经营区设客人休息场所;提供代客预订和安排出租汽车服务;能够用英语提供服务等等。四、加丁嘎度假山庄工程修建可行性(一)建筑结构 加丁嘎度假山庄建筑结构为框架结构,每层面积可以自由分割。根据每层面积及四星级酒店房间设置标准,酒店可修建为69个标间,10个商务间。4个豪华套房,如市场需要,可将酒店的一个单层修建为10个豪华套房。(二)空调设备 加丁嘎度假山庄购置冷水机两台、循环泵四台、冷却泵三台、冷却风机二台。空调设备基本可以适应大酒店的需要,酒店区域空调需要单独配置功率较小的两台冷水机组及相应设备,以便24小时独立运行供应冷
12、气。(三)锅炉及热交换设备 加丁嘎度假山庄现有锅炉三台,可以供加丁嘎度假山庄使用,别墅楼区域锅炉也要单独配置,以便冬季24小时独立运行供暖。注;如不须供暖此项可跚除(四)供水设备 加丁嘎度假山庄将修建水塔一座,其中水箱容量是5吨。因此,水压和流量等也符合酒店所需标准。(五)排水系统 排水问题是加丁嘎度假山庄修建为酒店的最大问题。目前加丁嘎度假山庄没有下水道管道,酒店修建必须要对所有排水管道进行布管。另外,排水系统还需要配备污水处理装置。(六)供电设备 加丁嘎度假山庄需 1000A 变压器一台,能满足单个楼层均能提供3200A的容量,因此,酒店修建完成后,就可以符合酒店的用电需求(七)电梯设备
13、加丁嘎度假山庄主楼新增电梯2部、货运电梯1部、主楼电梯为OTIS电梯,速度2.5m/s,载重为1150KG,容量15人。因此,电梯要符合四星级酒店的硬件要求。酒店经营时,可根据实际情况分区使用电梯,以方便酒店客户迅速入住房间。(八)酒店大堂 加丁嘎度假山庄一楼裙楼是按照四星级的标准进行设计的。而酒店修建需要把一楼裙楼按照四星级酒店标准进行修建。修建后,一楼大堂将有咖啡吧、茶吧等酒店配套设施。主裙楼大堂、大门、停车场、电梯设备等均要符合高星级大型酒店的规模要求,以便有与高星级酒店相对应的高档次、高品味的公共设施、最现代的优雅环境。五、加丁嘎度假山庄修建酒店的优势条件(一)加丁嘎度假山庄外观现状一
14、个外形设计具有鲜明个性的酒店建筑无疑会给人们留下难忘的印象,同样也为其收益打下良好的基础。加丁嘎度假山庄是林芝地区第一幢高档次建筑,外观朴实不失典雅,内部华丽不失舒适,及要突现藏式文化又要不失现代高雅,而与周边建筑相比自成特色,完全符合高星级酒店建筑的外观标准。(二)加丁嘎度假山庄内部结构 加丁嘎度假山庄建筑结构为框架结构,根据每层面积及四星级酒店房间设置标准,酒店每层面积均可自由分割,楼层局部的调整对酒店结构及每层总体布局影响很小,有效降低了酒店内部改造成本,为将来内部布局的合理变化提供了方便。另外,高等级酒店一般都拥有自己的裙楼,加丁嘎度假山庄的二层裙楼,为合理布局会议中心等配套设施打下良
15、好基础。(三)酒店新增基本设备基础 目前,加丁嘎度假山庄新购置基本设备基础。如酒店空调设备、供排水系统、供热系统、电梯设备、供电设备、停车场等配套设施,都要能够完全适应酒店的运营。另外,加丁嘎度假山庄是星级酒店,因根据四星级酒店的硬件标准,需添置最基本酒店设备。(四)酒店与别墅互为补充 高级住宅别墅和高星级酒店的有机组合对山庄来说,是全新高效的主题式商业组合,国内风景区很多知名酒店均采用此组合,在这种商业组合中,别墅为酒店提供商务客源,酒店为别墅带来高档的酒店式物业管理。两者商业模式既相对独立又互为补充。(五)修建费用低、周期短 利用加丁嘎度假山庄现成土地修建四星级酒店,修建用费较低,若以4个楼层计算,修建费用可控制在2650万元人民币左右。若要是在拉萨地区另寻新址兴建类似级别的酒店,所需资金至少将达3500万元。与此相比,修建酒店显得经济实惠。另外,修建酒店周期也较短,若修建4层楼,所需时间至多2年。而要是在拉萨买地建酒店,从购地到竣工直至酒店营业,一般需要三至四年时间。六、修建后加丁嘎度假山庄酒店功能介绍 加丁嘎度假山庄的主楼、一楼裙楼、二楼裙楼以及停车场,计划修建豪华套房4间、商务间10间、标准房69间。每个装修雅致的客房和套间均备有闭路彩色电视、单独的浴室和淋浴、单独控制的空调系统、国际直拨电话带浴室专线。酒店设有卫
