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1、第一章 总 论1.1 建设项目名称建设项目名称：上海市XX区大型居住社区XX基地22A-02A号地块开发项目。1.2项目建设单位简介企业名称：上海XX住宅开发有限公司公司地址： 法定代表人：公司类型：一人有限责任公司（法人独资）注册资本：贰仟万元上海XX住宅开发有限公司成立于2011年 6 月。公司经营范围：上海市范围内公共租赁住房的投资、建设、租赁经营管理，房地产开发经营等。 上海XX住宅开发有限公司隶属于XX房产集团，是由XX置业有限公司投资成立的控股子公司。上海XX住宅开发有限公司是为建设保障性安居房及商品房工程专门设立的房产开发公司，其投资方XX置业有限公司已开发建设上海枫泾格兰郡项目
2、，房屋总开发面积251,181平方米，其母公司XX置业有限公司是XX房产集团的实体运营公司, 具有国家一级房产开发资质，公司注册资本金1.2亿元。XX房产集团资产总额超50亿元，拥有员工200余人，土地储备约1500亩，年开发量达130万平方米，2008、2009年销售额各超10亿元，2010年计划销售额超15亿元。已开发的项目主要有宁波XX.紫郡、龙泽名园、丰泽园、钱湖人家、德馨园、名仕嘉景苑、XX庄园等，正在开发的项目有沈阳世纪XX.嘉德广场、江都XX紫郡、江都XX格兰郡、丰泽园二期、桃花源、上海XX格兰郡、XX湖光山舍、XX砚河湾等。1.3项目概况1.3.1项目的建设背景及建设规模（1）
3、项目的建设背景为进一步优化房地产的供应结构，加快保障性住房建设，满足动迁居民对配套商品房住宅的需求，上海市住房保障和房屋管理局于2011 年3月25日，发布上海市保障性安居工程项目法人招标预公告2011年1号公告。公告对XX区大型居住社区9个经济适用住房项目实施项目法人招标，经过激烈的竞争，XX置业有限公司中标XX基地22A-02A号地块开发项目，并将实施该地块的开发建设。（2）项目的建设地点及使用性质XX基地22A-02A号地块位于XX区南部。基地南至银秋路，北临银春路，东至富丰路，西至富羽路，离地铁5号线文井路站约2公里，本地块所处的板块交通发达，靠近城市干道昆阳路、剑川路，距上海市中心2
4、5公里，距XX区政府10公里。规划用地约55497平方米，规划容积率为2.20。（3）项目建设规模XX基地22A-02A号地块总用地规划面积为55497平方米，总建筑面积为159437.66平方米。本工程包括18层高层住宅，二层公共配套用房，一层地下汽车库等功能配置。地上建筑主要分为三种不同面积标准的房型，共1908户： 其中 I型 360户（18.87%） II型 976户（51.15%） III型 572户（29.98%）机动车停车位1350辆(按每户0.72辆)，其中：地面停车位648辆(48%)，地下车库停车位702辆。1.3.2 项目建设总体思路在全面深刻、理解与领会“XX区大型居住
5、社区XX基地22A-02A号地块经济适用住房项目招标文件”提出的要求和规划意图基础上，提出对本地块配套商品房建设项目开发建设的总体思路是： “以人为本，为人服务”，尊重被安置住民的社会文化特性，尊重原来村落中存在着的亲密邻里关系。力求创造出一个环境优雅、文化内涵有特色具有安居房个性的花园式生活居住空间； 生态家园，亲近绿色，留住自然，以绿色、自然为基调的生态社区是安居工程安置新家园的理想场所； 寻找保障性安居小区区别于一般商品房开发小区的不同之处，保证规划有利于安置好每一个家庭； 新型的适应未来需要的生活方式。以小汽车和快速捷运系统为主的交通方式，齐全而便利的生活配套服务设施，科技化、信息化的
6、家庭设备系统，构成了新社区居民的生活方式。 多元文化共生与发展，创造具有特色的地方文化、景观文化、社区文化等。1.3.3 项目建设进度计划本项目计划于2011年10月开工建设，预计2013 年10 月可全部交付使用，建设周期约为3 年。1.3.4 项目总投资本项目总投资93,891万元，其中工程费用为43476万元，工程建设其他费用为5673万元，土地购置费31052万元,建设期利息为3376万元。61第二章 发展规划、产业政策和行业准入分析2.1 发展规划分析2.1.1XX区及XX地区发展规划符合性的分析XX区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙”。北纬31.05度，东经121.25度。东与徐
7、汇区、浦东新区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；全区总面积371.68平方公里，虹桥国际机场位于区境边沿。黄浦江纵贯南北，把全区分成浦西、浦东两部分，吴凇江流经北端；境域内河道纵横，地势平坦，是长江三角洲冲击平原的一部分，平均海拔高度4米。XX是上海市主要对外交通枢纽，是西南地区主要工业基地、科技及航天新区。XX区现有9个镇、3个街道，1个市级工业区，共有156个村民委员会和343个居民委员会。XX区发展规划目标及功能定位：发展目标上海市保障性住房基地之一，XX区南部地区重要的生活区之一，为周边产业区提供居住配套和商务服务的区域。功能定位以居住功能为
8、主，住宅包括保障性住房、农民动迁安置房和普通商品房，以及相应的配套设施，适当考虑部分商业商务等公共服务功能。马桥镇位于上海市腹部，XX区西南部，黄浦江上游北岸，上海市市级工业区莘庄工业区和国家级工业区XX经济技术开发区之间。镇域总面积49.5平方公里。东临竹港河，东川路以北部分与颛桥镇相连，以南部分与江川路街道相连；西至茜浦泾，与松江区相邻；南隔黄浦江与奉贤区相望；北临六磊塘，与莘庄工业区、松江区相连。位于距市中心24公里，距上海虹桥机场18公里，地理位置优越，上海的黄金水道黄浦江流经全镇，上海西南铁路货运中心建成并投入使用。S32高速公路、320国道贯穿全镇，沪闵路、沪杭高速公路在东、北两翼
9、，北松公路、昆阳北路、华宁路、光华路、元江路等道路构成镇区主干道路网。上海轨道交通5号线和莘松专线、沪金专线、颛元线、马莘线、闵马线等公交线路过境设站，交通十分便利。常住人口8.5万，其中户籍人口3.5万,外来人口5万。2010年，全镇增加值、财政收入增长平稳。全年完成社会总产值161.25亿元，比上年增长5.6。完成增加值56亿元，比上年增长10.8。实现财政总收入52.25亿元，比上年增长11.7%。马桥镇区域发展规划：1、做好森林体育城、产业基地和大型居住区规划；2、推进动迁、腾地、确保项目落地、进一步推进地区基础设施建设。具备了交通、环境、文化要素的马桥镇，成为保障性安居房建设的首选之
10、地理所当然。目前，众多实力开发商正在马桥这片土地上开发建设，共同打造美丽的生活空间。XX区大型居住社区XX基地22A-02A号地块开发，完全符合当地地区发展规划。2.1.2与区域和空间规划符合性的分析（1） 交通条件本项目基地的四周范围为：南至银秋路，北临银春路，东至富丰路，西至富羽路。新建的城市路网为基地提供了通畅、便捷的交通条件，同时也带来了大量的人流和商机。（2）景观条件住区主要绿化空间为共享集中绿化中心、组团绿地和宅前绿地，形成疏密有致、层次分明、功能齐全、分布合理的绿色空间体系，并由步行道串联，使步行系统和绿化系统融为一体。绿地设计充分考虑居民的户外活动，为人们的交往、休闲、健身提供
11、场所。在环境景观规划中，重点是集中共享的公共绿化空间，为创造个性化景观在规划中引入了两个景观系统即以植物为主题的自然景观系统和以小品、广场、雕塑为主题的人文景观系统。（3）配套设施 公建配套设施本项目公建配套设施主要有居委会、社区卫生服务点、公厕、物业管理用房、文化活动室、老年康体活动室、服务站（家政服务等）、垃圾收集站、地下车库等公共服务设施配套用房，以及室外的公共活动场地，包括老年健身场地、儿童游乐场地等，为社区居民提供功能完善的生活环境，布局合理，符合上海市城市居住地区和居住区公共服务设施设置标准（DGJ08-55-2006）规范的要求； 商业等配套设施结合小区主要出入口设置配套商业、居
12、委会、行政管理、文化活动、以及老人康体活动室等社区配套设施，为居民提供完善的服务；在造型设计中，附加给建筑文化价值，通过简约风格的欧式造型，给居民以高档的享受，避免安置房和商品住宅感官上的差异。在形体处理上注重高低错落与体型的变化，住宅突出体现建筑的体量感及住宅建筑的特性，材料一、二层建筑以面砖为主，二层以上采用涂料。建筑体块的变化，阳台的水平和纵深变化，屋顶板条的纵横虚实穿插，使每个单元成音乐中的一个小段乐章。而大量不同单元或者相同单元的不断拼接和变化，使整个小区成了一首灵动的乐曲，在蓝天和绿树间奏响。 市政公用配套设施市政：本项目排放的污水都是生活污水，可就近排入市政管网，满足配套要求；供
13、水：该地块供水部门同意供水；供气：该地块供气部门同意供应天然气；供电：该地块供电部门同意配套；通信：该地块通讯部门同意配套。综上所说，本项目的选址符合XX区和XX的区域和空间规划的要求。2.2 产业政策分析改革开放的30年，对于上海房地产而言，是规模快速扩大、水平大幅提升的30年。市场体制的建立、发展和市场化进程的持续推进，上海房地产市场也得到了快速的发展和长足的进步，在投资开发、工程建设、市场成交、经济贡献以及从业人员等各项指标上，都取得了跨越式的发展。2007 年国务院24 号文明确了政府在住房保障方面的职责，这不仅标志着住房改革明确了“兼顾效率与公平”的新方向，同时也标志着“市场机制和政
14、府保障相结合”的住房建设新模式开始得到确立。上海提出每年400 万平方米、五年2000万平方米的经济适用房建设计划，房地产市场开始进入市场和保障相结合的第三阶段。在这一阶段，以市场为主导，多渠道、多层次的住房供应体系开始建立，上海房地产也将迎来新的发展阶段。2008 年上海房地产投资、开发和供应平稳，商品住宅价格没有较大波动。因为受国内外宏观经济变化的影响，市场化新建商品住房和存量房交易量下降。2008 年10 月下旬，国家和上海市出台有关完善住房保障、促进房地产市场发展的措施后，市场反应比较积极，交易量有所回升。2009 年上半年，上海房地产业实现增加值411.77 亿元，比2008 年同期
15、增长22.6%，增幅同比提高29.6个百分点。商品房销售面积1572.21万平方米，比2008 年同期增长27.9%。其中，商品住宅销售面积1443.12 万平方米，增长34.8%。今天，在全上海、全身心地承办世博盛会的背景下，国务院给予上海金融中心、航运中心的获批回复，大大刺激了上海宏观经济和城市基础配套的发展，同时亦将获得各社会、各阶层强有力的财政支持，进而带动上海各产业经济的飞速发展已成必然。对上海房地产业而言，世博会的“后发效应”或许比“先发效应”更大。如：根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将被拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑，这对于开发商来说，就隐藏着巨大的商机。为实现我国经济平稳、较快发展，加快解决涉及群众利益的难点、热点问题，确保民生得到持续改善，有效规避国际经济局势的不利影响，房地产业必须继续运用市场机制和行政手段，加强和完善宏观调控，不断完善城乡住房保障机制，进一步优化住房结构，着力推进配套商品房、经济适用房等保障性住房与中小户型的普通商品房建设。为了让百姓住有所居，并减轻居民购房负担，中央决定，2009 年至2011 年的3 年间投资9000 亿
