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1、 浅析链家地产发展规划 一、 链家地产的发展背景和发展现状 链家地产作为服务性企业，以房产中介服务为核心，以地产、金融和商业三大体系为中心，包括与房屋租赁和买卖相关的多种业务。链家地产的企业愿景是行业的领导者让不动产服务业走进殿堂。链家地产于2001年11月12日正式宣布成立，到如今已经过去十余年光景，在全国十余座主要城市开设了分公司，现如今仅北京分公司连锁店面多达两千余家，拥有数万名经纪人，与数十家周边产业机构建立了长期的合作关系。链家的复合增长率超过了100%。 链家地产成立之时，仔细分析我国国情，基于新兴的房地产经纪服务业以及资源紧缺的市场状况，将自身定位为二手房经纪服务公司，制定了符合
2、自己的增长型战略，目前在北京的市占率高于其他所有房产中介公司总和，稳居榜首；为了扩大链家公司的经营规模，更好地服务中国房地产事业，链家地产在全国重点城市设立了直营连锁店。链家的扩张采取以点到面的形式，选定城市开设分公司后，迅速选取地理位置优越的店面，十数家甚至数十家店面同时开业，快速占领市场，并以绝对优质的服务征服客户，赢得客户信赖，并很快获得城市内同行业领先的地位。 二、 链家地产的具体战略 链家地产在其发展的历程中，为适应国民社会的发展，对其服务产品做了适应的调整和组合，为其发展壮大做好了铺垫。 （一）新产品策略 链家地产为了迎合市场的需要，推出差异化服务的理念，创造了很多新产品，包含交易
3、安全保障服务以及特色服务。 1.保障交易安全的服务 众所周知，房产交易是大数额交易，在国内房地产市场初期比较混乱，购房者往往更加重视交易安全的保障问题。“链家地产”独具慧眼，想顾客之所想，顺应市场需要，率先提出了交易安全信用制度以及具体的制度标准，行之有效的避免了交易风险。 二手房交易基金托管：链家地产为了方便二手房交易前后，买卖双方过户的有效办理，解决买卖双方的顾虑，特意在在北京提出了二手房基金托管，并且选择国有银行作为中间人进行担保，保证了二手房交易流程规范和透明，保障房屋所有人的财产安全，这也成为北京二手房交易的性原则。 房屋资源保真行动和全程承诺渠道，：与中国消费者权益保障协会合作，并
4、且拿出一百万保证金，作为先行保障启动金的计划，即预先给予赔付金；2012年链家地产又在业内第一次提出了房屋资源真实的承诺。即房屋真实、委托真实和价格真实。 阳光交易模式：推出透明交易操作，形成房屋买卖双方面对面，在法务人员的协助下并且签订三方协议。 链家地产的这些措施推动了国内房屋交易，特别是二手房交易的规范化和法制化的历程，在国内房产交易市场站稳了脚。 2.特色服务 具有“国家在京单位已购公房上市交易的指定代理授权” 。1999年4 月有关部委颁布了旨在规范经济适用房和公有制住房出售的管理办法，明确了房屋二级市场的基本资格以及出售的基本流程，指定了公有房产上市销售准入制度。这个办法促进了此类
5、房产交易的快速发展，交易增速达到了80%。2003年9月“链家地产”获得了“国家在京单位已购公房上市交易的指定代理授权”后，促进京城200万公房和100多万一手商品房的快速交易。 “租赁和销双轨业务。对于在租赁和出售之间徘徊的业主，在链家地产均可以找到满意的答案，租者可以得到稳定的租金，并且在租赁期间课灵活决定是否随时出售此房，这种灵活多变的房屋处理方式，实现了房屋资产保值增值的目的。 “二手房转按揭”业务。此项业务大大增加了二手房的交易量。 “年付月租”。和签约的出租房业主，链家地产给予一年的预付租金，这样保证了业主资产不减值，省心又省力。 “定时售出”。对于急于出手房产的业主，一旦与链家地
6、产签订了定时售出合同，逾期不售，链家承担违约责任。 在交易量大的城市，链家地产建立金融交易中心和服务中心。 综上所述，“链家地产”在服务中落实诚信经营，为客户提供安全的交易保障、通过满足市场的多样化和需求日新月异而制定新产品来增加市场占有率。 三、 链家地产的发展对我国二手房中介公司发展的启示 （一） 我国二手房市场的发展现状 1.二手房交易量渐渐赶超新房交易量 近年来，农村人口不断向城市转移，城市住房越来越紧张，然而各个新房项目要么价位高不可攀，要么地理位置及周边配套还有待完善，使得一大批购房者不敢、不愿出手，转而将目光投向了相比之下性价比高很多的二手房，可以说为购房者开辟了一片新天地。众所
7、周知，2008年全国二手房市场出现了可以说11是“前不见古人，后不见来者”的大低谷，但相比于新房来说该年的二手房交易量却并不是很差，甚至在一些经济比较发达二手市场比较完善的城市，二手交易占比甚至要高于一手房。 2.自住置业客户是二手房市场的主流 根据近几年成交群体分析，二手房购房者以自住为主，其中刚需购房和改善换房占有最大比重，且其中的主要群体仍是本地居民居多。在居室选择方面，曾有人对北京市二手房成交数据进行过调查分析，被访群体中竟有高达82.06%的购房者选择两室或三室，比例之高相当明显；而在付款方式选择的调查中，只有17%的购房者选择一次性付款，其余均是或商业贷款或公积金组合贷款，由此也可
8、以看出，目前的二手房交易客户仍然以自主为主。 3.买卖双方对交易二手房所享有的信息不对称为制约交易重要因素 前边说过，我国的二手房交易市场起步较晚，前期发展还不是很健全，对于二手房房屋信息的登记不及时，很容易造成交易双方信息不对等，从而导致房产纠纷，甚至会导致买方的财产受到严重损失。因此，一个完善的二手房交易制度及房屋等级评判标准亟待解决，否则会使买卖双方对二手房交易失去信息从而退出，降低市场交易量。 （二）二手房市场发展存在的问题 1.买卖双方旧有观念问题 房产交易的根本是买卖双方，交易能否最终达成也完全取决于买卖双方，所以双方对于房产交易的观念及看法从根本上决定了房地产交易市场能否继续活跃
9、进行以及能否稳定持续的发展壮大。在二手房市场中，这一问题尤其明显并且至关重要，买卖双方的生活理念，居住习惯以及对二手房交易的自身理解和固有思维，对于二手房交易市场的发展起着决定性的作用。 2.供给和需求不平衡 根据专家分析预测，若想房地产交易市场真正完善，二手房的交易份额应该达到一手房的六倍左右，很显然，我国的房产市场距离这个目标还有相当长一段路要走。一般来说，房地产交易主要由投资型和消费型两大客户群体，近年来房产行业的飞速发展，越来越多的人选择投资房地产，但又由于我国目前一手房市场总体来说仍要高于二手房，而一手房客户群体又多为消费型客户，因此对于二手房市场的影响非常大，使得二手房房源以及客源
10、的供求比例严重失衡，对于二手房交易的快速发展起到了很大的反面影响。 3.中介机构存在问题较多 目前，由于二手房交易的不断发展，二手房经纪公司越来越多，看似购买二手房越来越方便，但是大多数中介公司用人门槛较低，经营模式和管理制度不是很完善，实则给二手房市场带来诸多负面影响 4.交易过程的信息不对称 现在来说，我国购房者想获得房屋信息主要是通过二手房房屋中介或者一些其他的房产网站等方式，由于我国的基本国情，国内的二手房产权性质错综纷杂，购房者想了解房屋详细信息只能通过房主了解，但房主一般很少会从客观角度评价，“报喜不报忧”，经常会隐瞒一些不利于房屋出售的信息，导致交易双方信息不对等，有时很有可能会
11、造成房产纠纷，损失人力、物力、财力和时间，就目前来说，这种情况还很难避免。但是链家地产推出的四大安心承诺绝对是非常得人心的具有划时代意义的举措。一旦房屋交易后发现时凶宅、辐射超标的房子一律最高原价回购，有查封或房屋费用未结清的情况下链家先行垫付，保障交易双方利益。 5.国家对二手房市场的政策、法律制度不够健全 目前国家对于二手房交易的各项相关政策还不太完善，虽然中央和各地区意识到我国的一线、二线城市的二手房市场发展不均衡，并采取了一系列措施进行调控，但是真正意义上的法律法规并未出台，收效甚微。针对于二手交易市场的发展，一线、二线城市之间二手房交易市场互相带动的各项方针基本还未出台，市场体制并不
12、健全。 （三） 链家地产二手房营销战略 2011年北京链家地产决定进军宣布二三线城市二手房交易市场，初期投入达40亿元人民币，计划在2015年之前搞定15个二或者三线城市的二手房交易市场的经营规模，直营店数量接近2500家。链家地产CFO魏勇曾说，“链家在壮大的时候，把地区平衡作为主要的倾斜因素，就好像鸡蛋不能放在一个篮子里，业务过分集中于一线城市，那么规避风险的能力就会很脆弱，因此我们更注重于把风险平衡出去，实现优势互补，逐层削弱风险。2011年我们。战绩辉煌，不光诚如打入老人一些二线城市，还在，南京，大连、天津等地增加了门店数量。” 1.逆势扩张 到目前为止，链家成为国内唯一一家靠二手房交
13、易业务A股上市地产公司。现在链家地产正准备在两年之内实现上市。 2011年是北京二手房交易的冰期，交易量同比下降了50%，受此影响，链家的成果也大致下降了20%30%。“2012年是地产翻身的开始，在业内不景气的时候，虽然市场的利益会有所下降，但对行业领头企业来讲，这时候的市场占有率反而会提升。从2011年的对比可以看出，链家地产在北京二手房的交易量上，相对于北京市场的大环境来说，是处于上游的。换句话说，整体市场的交易量在劣势的时候，反而旗舰企业集中。”因此对于链家来说，这是一个翻身的好机会，是一个有所作为的年段。事实也证明，在2011年。链家实现了逆势领跑，战略提升，宣传，企业形象，门店数量
14、都是一路高歌猛进。 2.内功发力 地产中介行业的分散式财务管理是历史遗留问题，但是也有一定的机动性，也就是放权于子公司，因为不同地域，不同城市，发展情况不同，特别是地产行业，不同城市之间差别很大，这就需要给予个子公司一定的自主权，各分公司根据当地和自己的情况状况来制定资金管理和支付的方式，和所在地的银行打好关系，更好的服务客户。有利必有弊，这样的管理模式在企业做强做大后就会出现一些短处：比如资金分布于各子公司，没有监督机制，很容易造成铺张浪费，不能和利用，还会造成收支混乱，瞒报收入，给公司带来损失。 为了克服这种弊端。链家地产2010年和IBM开始了合作，通过构建互联网信息系统来有效管理日程工
15、作流程，计划了公司的中长期发展战略。并且在合作的基础上搭建了互联网与业务管理规划，买卖业务流程和梳理，人力资源管理系统等，有力推动了链家地产在买卖与人才方面的升级，为实现链家地产的转型和升级奠定了人次，管理，资金，服务，客源，形象等综合基础。 3. 诚信管理 据专家和资深媒体预测，接下来的10年，北京房产经纪行业佣金总额会超过180亿元大关，而放眼全国经纪行业资金总额会实现3000亿元，全国一手房的十分之一会以二手房的形式通过不同形式销售出去，尤以网售为主要趋势。消费者和房产拥有者的选择就更多了，因此信则立，房地产中介也是如此，建立诚信机制，是一个公司繁荣发展的前提，房地站中介的诚信缺失积习难
16、改，成为社会广泛不满的诟病，那么面对如此巨大市场，利润当然也是巨大的，如何抓住客户，只有在诚信的基础上，不断的提高服务水平，才能立于不败之地。 综上所述，链家地产在些方面走在了行业的前面，具有很大的前瞻性，参悟系统的网络化，人才培养的制度化，和IBM成为战略合作，不论是财务系统的信息化规范，还是和IBM成为战略合作伙伴，无疑加速了链家地产的在规范化道路越走越平坦，越走越踏实，也为房地产行业营造了一种诚信的氛围，促进了国内市场的良性循环。 指导老师：王旭光 浅析链家地产发展规划摘要：一、链家地产的发展背景和发展现状链家地产作为服务性企业，以房产中介服务为核心，以地产、金融和商业三大体系为中心，包括与房屋租赁和买卖相关的多种业务。链家地产的企业愿景是行
