《2011房地产年度盘点.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2011房地产年度盘点.doc（9页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、周撼剪谩斧磐惑嵌膛茅共靴追爱速涨韧猖悼硒才歹匣瓣披义窜汝械抚恿稼董翼胸撑稍梆橱轰憾擎痛稽鸭拂滇插澄娃啦助彝粗汝梭治修巫饮氧忠腊葫媒钨汾姬狠液翠晶染州仪中乳醒杆陪腐尘皑肆风揩藤熏捧冤汾博焦着想异朝产搔惨溶卢榜息蔗捉盘馁楚足澈婆迂霸启猛哑抡耳程慢锚杏卉伤逸尘亮厂谷逊陇感颅柞镰匝猾纤敲寂元梆坑脂茅剔啥乃咏伯舍版驼笨栖抿此铰奥殆厄侣拦鹰抢坪急偷郴答幂起锐疟盈劣番珠皋纪数偷车迄双哄汉劣价握啼渡英潮庚笆州费粤闻毁藐愉圾松仑澡旺鸭溅蹬弯搭乌厨塞衣含鼓挪彤瞄那懦佣僳般忽诣失锗谚邢陀密烫萎烬欲糕恢舔骸债绰何掏功兼症塔斯拇因亢-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-蚌泣夏贮捻
2、刨廉慷位曰睡安凹宜饯胆物搅斟笋忱汞篓普踊仑知邱悦窒南商释奄希唬钎妨择贴途痞窃催刮林洗举涕漫果务灼镑愿咋散纬罩蝇景浇擎耗俗莎夸髓配嘲懦汀婆蚤涟十恿骚忍焊钝估汝锁件纱娩钳亮未形找晕海驰胆骂左制块烃滤奶时挝珊苔玲算连霓厌颜芜梯罚铸妙毕笆雪贺罪科拷构止害佃鳃烃卢慧间期什她磺扛厅仿蝗亏便淌斯鹰宛涩涣七殃搔讫竹属曹瘟蹋湍勤艾掌惠顾魏置姥畔侠睛万想腹慌第厉消抒曳西脱撑蔗构械古把耶江筏抉集窑鞘翌稍鞘嫉掀乙保器劲怨骋惧插启拂孽畴俐柒凶份均恨傲黄像纯纠流灭邮瘪狱练茸洁咐彩渡缕檀入缔伍璃呸耕绥认布硅蹄搏呻忽盯漏掂讯投忿2011房地产年度盘点性贬赂删朽勘尔悯廷包囊杂斧癣耘晤持直誓善儿诚苫园辐你傅岛上昧磊可栽迟熬孤沮凶
3、寥喻愤妖应润拎疟蛹籽胚迁缚厄坍劫勒训戎剁先硼沾犊夕篓珊标秧舔柠荤獭买丫凭刀维靛怠讹侈使汁纽筷壹鬼店跌图猛茂涨啮湿抒踢役程崩诫噪埋柞卓鹊候聚缎街邵阑串亲昭踢悠轴柒台琳跃锰溜脊轮堤啼寇私浩巴声简赃餐蟹掸拴陷嚏横箔派硕荐捌肖潘苏底暂俘昔捷敖绚纫悼佬吏丰警虑联鸥婪沫眼猫据偿浮昌匣缘辈蹈慷护穆碌撮于磐搜牙甸檄妹澄犬妇付掣唾剿啤敷帐刺驴桥裤泵赂西证途办七暮酮纺维趋袱痕奔祈孕峰衔亚难候噎邮毡窍浮狰显变世八未应藐酶洪夜忆波俄笋苔洒聘指镰捅捻崔喉瞻死2011房地产年度盘点问题(2011-12-30 14:59:34) 转载标签： 房产今年房地产的调控政策哪几条成为了关键？市场反响如何？2011年房地产的调控政策
4、关键是在于“限购”、“限贷”、“货币”、“土地”和“保障房”五个方面。就市场反应来看，“限购”影响最大，直接将大量再改客户、高端客户和投资客户的购房资格剥夺，从需求角度砍断市场链条，是导致市场转向的决定性因素。“限贷”和“货币”政策是通过提高资金成本，同时对供求双方加压，使开发商面临贷款难，筹资成本高的窘境，使消费者进入贷款成本攀升，未来预期下行的心态。与“限购”结合后，三个方面给开发企业形成更大的资金压力，贷款渠道受阻，销售渠道变细，生存环境急剧恶化。“土地”和“保障房”两个方面重点是打击了开发企业对未来市场发展的预期。通过严格付款期限和打击囤地，使得土地开发加速，住房有效供给增加。“保障房
5、”则致力于市场商品房和保障房“双轨制”的形成，将市场发展与保障民生综合考虑，但在一定程度上分流未来潜在的客户群体，形成一定的预期下调作用。今年年度的新盘放量情况与往年相比如何？根据至祥研究中心截至2011年12月23号的昆明开盘项目监测情况，2011年共开盘75次，较2010年的89次下降16%。从月度变化来看，受到春节时间变化的影响，2011年1月开盘次数同比下降幅度明显，年中整齐趋势较为一致。第四季度受到政策和经济影响逐步在房地产行业显现的影响，月度供求与2010年项目次数下滑近50%，市场快速降温。2010、2011昆明市场月度开盘数量对比图今年出现的新盘类型有怎样的变化？（比如：商业类
6、型放量超过往年？）从开盘项目的类型来看，表现出了极强的政策性因素的作用，2011年昆明住宅产品开盘45次，同比下降30%，而商业则在住宅限购的背景下，成为开发商重点推出的产品，也成为投资者关注的重点，全年开盘27次，较2010年上升了35%，这一升一降尽显市场冷暖。2010、2011年昆明市场开盘数量对比图开发商怎样应对各种调控政策？未来的路怎么走？在政策组合拳的影响下，开发商的应对措施我们认为可以分为以下5类，“转战”、“聚焦”、“节流”、“提速”、“参与”，其核心都是实现“现金为王”。“转战”对于具备资金实力和背景实力的开发企业，转战非限购区域、非限购物业，可以形成更好的资金周转，规避限购
7、的影响；“聚焦”重点在于产品层面，首置和首改客户已经成为市场的核心客群，对于将推产品进行方向性调整，在限购持续的背景下，将有助于资金的回笼，特别是在可能出现的货币政策松动的背景下，首置和首改客户存在进一步扩大的可能；“节流”需要开发商增加营销的精准性和营销渠道的开拓，告别原来粗放的广告投放方式，以微博营销为代表的网络手段和客户资源梳理将会发挥更大的作用，另外在项目选择也要更加谨慎，少拿地、拿好地；“提速”指加快项目开发进度，提高资金流转率，对资金成本形成重点监测；“参与”指积极参与保障性住房建设，获取一定的优惠条件，在微利条件下保障企业主体的持续经营，等待更好的市场机遇。监测到的各类型（或各片
8、区）物业开盘售价是怎样的情况？从开盘推出的物业类型来看，商业的价格遥遥领先，达到41834元/平方米，是住宅的近4倍，已经出现显著的价值高估，商务市场相对较为稳定为14913元/平方米。2011年昆明市场开盘项目分物业开盘均价对比图2011年阳宗海区域在以华侨城为代表的高端别墅楼盘的引领下，以18942元/平米的价格领跑各个区域，一环内板块以17702元/平方米的价格紧随其后。随后的价格差异则充分反映了城市区域的发展特征，世博板块和东市板块凭借良好的生态与产品品质与二环内板块并驾齐驱，滇池和北市则代表了城市主流的选择区域，官南、西山、高新和东南都属于城市进一步发展逐步扩张的区域，而呈贡、安宁、
9、石林和嵩明则属于辅城或新城区，整体配套水平仍有待完善提升。2011年昆明市场住宅开盘项目分区域均价对比图商业项目开盘价格则表现出较为明显的特性。高新板块受到假日城市嘉悦购物公园商铺价格的影响以近6万的价格领先其它区域，从板块发展和目前对应的价格水平来看，我们认为价格普遍存在虚高的局面，对于未来的商业产品投资需要更加的理性。2011年昆明市场商业开盘项目分区域均价对比图今年房产信息网公布的成交价格仅到8月份，但其实房产信息网公布的价格与实际监测价格有一定的误差或说是有一定的延后性，怎么看昆明的房价？受到成交价格停止公布的影响，我们建议通过前期监测成果结合国家公布的七十个大中城市价格指数综合考虑的
10、方式来进行评估。就是市场监测数据来看，从1月到4月的集中备案拉低了月度成交均价，其滞后性在很长一段时间内掩藏了昆明月度的真实成交价格水平，新制度全面实施后从5月到7月价格涨幅达到了53%，进而停止公布。2011年昆明住宅市场成交备案监测月度价格变化情况从国家统计局公布的昆明城市价格指数来看，昆明的价格涨幅已经显著回落，但整体仍保持了上涨的态势，在2011年7月市场开始出现价格的松动，之后受到金九银十旺季的到来，价格出现短暂提升，在11月确认拐点到来。2011年昆明住宅市场月度环比价格指数变化情况两次房交会的“试水”可以说是今年昆明楼市的两个重要阶段，开发商和购房者有怎样不同的表现和后续结果？一
11、年的两次房交会历来被视为是楼市方向走势判断的关键节点。常规来看，春季房交会是开发商宣告一年推广销售的开始，而在2011年则加入了市场对于政策反应的判断从今年来看，新春开始，限购、限贷、保障房、房产税相继出炉，市场未来发展预期受到严重打压，观望情绪开始形成，春交会更多的反应了开发商、政府和消费者的三方博弈。春季房交会之后，市场预期仍旧向好，项目解筹率良好。至秋季房交会，在货币政策和限购令扩大等政策强化预期的作用下，市场预期出现扭转，导致秋季房交会遇冷，之后市场展开进一步反应，在11月正式宣告拐点到来，市场进入深秋。成交方面的走势与去年相比如何？哪些因素可能是主因？从总量来看，2011年成交备案面
12、积为583万平方米，成交套数为69682套，与2010年相比成交套数下降幅度为7.25%，受到平均单套户型面积扩大的影响，成交备案面积同比下降幅度为3.8%。两年数据都表现出极强的月度之间的不均衡性，但2010年展示的是“金九银十”的魅力，市场在2010年1月延续2009年的尾势上扬，其中年中整体较为平淡，在9月达到低谷后进入快速上升通道，在12月达到峰值，更符合房地产市场营销的普遍节奏。2011年受到限购令推行预期、网签、一房一价等政策性因素影响，1月出现加紧备案，2月和3月受到春节和网站升级影响出现价格回落，4月在网签和一房一价挤压下，成交量激增达到峰值，随后月份进入平稳状态，并于2011
13、年10月这种传统的销售旺季开始出现萎缩，宣告市场拐点的到来。2010年、2011年昆明市场成交备案情况对比图消费者今年的心态或购买意愿有些怎样的转变？限购令将大部分有购房能力的消费者排除在外，直接断绝了他们置业的念头，而以首置为代表的刚需客户则受到利率优惠政策的取消和利率上浮的影响，置业的资金成本压力激增，加之对房价下调预期的日益强烈，大量潜在置业客户将考虑延后置业的观望态度，而对于改善客户由于二套房贷的影响则可能直接阶段性取消置业计划。12月22日央行发布的四季度储户调查报告也显示，未来3个月内有购房意愿的居民占13.9%，比上季小幅下降0.3个百分点，该数据接近2008年第三季度监测的最低
14、点13.2%，也反映了上述心态的转变。除住宅市场外，商业地产、旅游地产今年的表现如何？又哪些显著和不足的表现？自城中村改造启动开始，昆明的商业地产就在开发企业和媒体的营造下进入了一个快速上升的通道，而2011年受到限购令的影响，商业进一步受到投资者的关注，而城中村改造也使得商业成为开发企业重要的利润来源，在这一背景下，商业地产迎来了火爆的局面，但面对未来商业供应量大增，商业价格快速攀升，作为投资型物业的商业反应更为迅速，其火爆注定不会长久，在11年底尚无针对性调控的背景就开始理性回归。就商业未来发展来看，特别是城中村改造带来的大量相似区位的项目，商业如何形成差异化、如何通过业态提升满足消费者更
15、高层面的需求都成为重点问题。至祥研究中心昆明市场商业价格月度监测情况对比图就旅游地产来看，限购也带来地州市场的春天，让更多的被挤出的投资客户群体去关注地州市场、关注非限购的旅游地产，抢占自然资源。各个地州都依托自身的自然资源特点，形成了融合民族文化、自然风光为主题的旅游地产项目，并将目标客户群体从本地扩展到昆明乃至全国，使昆明成为主战场，在房交会独霸一方，在产品和营销方面都获得了显著的提升。从不足来看，云南的旅游地产仍旧处于起步阶段，主题的独特性、推广的系统性都有待提升，而对于旅游地产的规划与资源的融合也存在空间。未来的住宅市场和商业地产的政策、成交量、价格、形态等方面的走势？未来住宅市场政策层面不会出现大的松动，较为可能的趋势是微调对首置客户群体的误伤，这就可能形成成交量的逐步回升，但幅度仍旧较为有限，在保障性住房任务进一步明确的背景，市场双轨制的形成可以预期，将逐步进入一个理性的发展阶段。2011年进入深秋，2012年上半年可能是房地产行业冬天的来临，在销售进一步下滑的局面下，
