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1、教师新村东侧地块拆迁安置项目可行性研究报告海南省咨询投资有限公司二O一四年三月教师新村东侧地块拆迁安置项目可行性研究报告 海南省咨询投资有限公司工程咨询资格证书号：工咨甲12620070006二O一四年三月审定：耿士杰高级工程师 注册咨询师审核：刘志华高级工程师 注册咨询师项目负责人：王本辉教授级高级工程师参加编制人员张晓峰高级工程师徐绍宗高级工程师周艳芬高级工程师注册咨询师梅 岩高级经济师王建军高级工程师一级注册建筑建造师朱金声工程师一级注册结构工程师裴 喆工程师刘宏博工程师李洋洋工程师目 录第一章 总 论11一、项目概况11二、可研报告的编制依据22三、可行性研究的主要方面33四、项目提出
2、背景及建设必要性33五、项目主要技术经济指标76第二章 新民市拆迁安置项目分析98一、十一五期间拆迁安置项目建设成果98二、建设项目市场分析109三、拆迁补偿政策1110第三章 工程选址1614一、地理位置1614二、新民市概况1614三、地理特征1815四、交通状况2015五、气候条件2115六、经济发展2116七、人口条件2216八、场地建设条件2217九、建筑材料来源及运输条件2317十、相关规划及产业政策2317十一、新建项目用途2519第四章 工程建设的总体规划2620一、规划指导思想2620二、规划原则2720三、总体规划布局2821第五章 项目主要建设内容3022一、编制依据30
3、22二、安置面积情况3224三、工程建设内容3224第六章 配套工程4739一、给水工程4739二、排水工程4941三、照明工程5345四、供暖工程5547五、电力工程5749六、电讯工程5951七、安全防范6153第七章 环境保护6254一、编制依据6254二、主要污染物及治理措施6254第八章 消 防6456一、编制依据6456二、建筑防火6456三、消防给水系统的设计6557四、住宅用电设计6658五、防排烟系统6659第九章 节 能6860一、编制依据6860二、节电、节水6860三、建筑节能6961四、选用节能型的建筑材料6961第十章 项目实施进度及招投标7062一、项目实施进度7
4、062二、招投标方案7062第十一章 投资估算与资金筹措7264一、投资估算依据7264二、投资估算7264三、资金筹措及使用计划7365第十二章 财务评价7466一、经济评价依据7466二、主要经济评价指标7466三、收益与成本分析7466四、盈利能力分析7668五、偿债能力分析7769第十三章 社会影响分析7870一、对居民收入的影响7870二、对居民生活水平及生活质量的影响7870三、对居民就业的影响7971四、对不同利益群体的影响7971第十四章 可研报告结论意见8173附表：投资估算表投资计划与资金筹措表总成本费用估算表营业收入、营业税金及附加估算表利润与利润分配表项目投资现金流量表
5、资金来源与运用表借款还本付息估算计划表可 行 性 研 究 报 告第一章 总 论一、项目概况1、项目名称教师新村东侧地块拆迁安置项目2、项目承办单位沈阳盛昌房屋开发有限公司3、项目建设地点本项目建设地点位于教师新村东侧。4、项目主要建设内容教师新村东侧地块拆迁安置项目，总用地面积100203.33平方米，工程总建筑面积194997.58平方米，拟投资48292.63万元，主要实施规划用地范围内的安置用房、商品房工程建设。5、项目承办单位概况项目建设单位名称：沈阳盛昌房屋开发有限公司单位负责人（法人）：郑维国承办单位简介：成立于2007年3月13日，位于新民市迎宾街8号，法人代表郑维国，属于有限责
6、任公司（法人独资）。由新民市路鑫市政工程有限公司出资1000万元，人民币注册资本金1000万元。经营范围：1、房屋开发及商品房销售；2、房屋出租。公司自成立以来，先后建成西城怡园小区5#楼，面积5000平方米，项目已全部结束；正在建设的湖滨新村住宅小区共23栋，已全部施工，其中13栋已装饰装修，10栋主体完工；已建成的新民市警官家园住宅小区41806平方米已验收完毕，部分入驻；已建成的新民市黄楼商贸中心499平方米已验收完毕，部分入驻。二、可研报告的编制依据1.中华人民共和国城市规划法（2007年）；2.中华人民共和国环境保护法（2002年）；3. 国家发展和改革委员会委托编写出版投资项目可行
7、性研究指南（试用版）；4.建设项目经济评价方法与参数（第三版）；5. 国家计委19962050年全国生态环境建设规划；6.辽宁省环境保护条例；7.房屋建筑制图统一标准GB/T50105-2001；8.民用建筑设计通则GB50352-2005；9.关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见国发200724号；10.建筑地面设计规范GB50037-96；11.民用建筑电气设计规范JGJ16-2008；12.室外给水设计规范GB50013-2006；13.室外排水设计规范GB50014-2006；14. 建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2001；15. 工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分
8、）；16. 建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）；17. 国家、地方现行的其它有关规范、标准；18. 项目建设单位提供的其他资料。；19、项目单位提供的相关资料。三、可行性研究的主要方面1、项目提出背景与建设必要性2、工程选址3、工程建设方案及配套工程4、环境保护、消防、节能5、工程实施进度与招标方案6、投资估算与资金筹措7、经济效益与社会效益分析四、项目提出背景及建设必要性1、项目提出的背景住房问题是重要的民生问题，随着我国住房制度改革的不断深化，城市住宅建设持续快速发展，住房市场化程度逐步提高，居民住房条件总体上有了较大改善。但随着住房社会化、商品化程度的提高，我国住房
9、市场在快速发展中，也出现了一些矛盾和问题。着力保障和改善民生，全力维护社会稳定。保障和改善民生是我们发展经济的最终目的，也是实施扩大内需战略和推动经济发展方式转变的重大举措。要把改善民生、发展社会事业作为扩大内需、调整经济结构的重点，坚定不移加以推进。要完善社会保障体系，提高社会保障水平。加大对低收入群众的帮扶救助力度，支持拆迁安置房。改善群众生产生活居住条件，让各族人民共享改革发展成果。增加对“三农”、科技、教育、卫生、文化、社会保障、保障性住房、节能环保等方面和中小企业、居民消费、欠发达地区支持力度，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提
10、高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大县域经济。提高城市规划水平，加强市政基础设施建设，完善城市管理，全方位提高城镇化发展水平。推进城镇化发展的制度创新。积极稳妥推进城镇化，提高城镇规划水平和发展质量，当前要把加强中小城市和小城镇发展作为重点。深化户籍制度改革，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益。多渠道多形式改善居民居住条件。（1）安置房，是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征拆迁房屋的农户。根据需求调查
11、表明，随着城市建设发展步伐的进一步加快，新民市现有的安置房数量已不能满足拆迁户的需求，因此尽可能新建更多高品质的拆迁安置房、不断满足拆迁户的需求已迫在眉睫。（2）拆迁安置小区是为加快新民市城市建设步伐，维护被拆迁人的合法权益，保障被拆迁人的居住条件，推动拆迁工作的顺利开展，贯彻货币化补偿、政策优惠安置原则，落实“先建安置房，再征地拆迁”的工作思路而兴建的，是新民市政府为民办实事的重大项目。项目建成以后，将解决被征地拆迁群众的安置，解决拆迁户的居住问题。2、项目建设的必要性（1）是解决拆迁居民住房问题，全面建设小康社会的需要国家提出构建和谐社会，要求按照民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安
12、定有序、人与自然和谐相处的要求，加快推进和谐社会建设。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大拆迁居民、村民可以享有可靠的拆迁安置保障，就可以安居乐业，解决他们的后顾之忧。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，建设规范合理的拆迁安置住房是建立完善的住房保障体系的重要环节之一，是构建社会主义和谐社会的重要举措，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现，是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。因此，建设拆迁安置保障住房，满足被拆迁
13、人的基本住房需求，既关系到千家万户拆迁居民的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设拆迁安置住房，让符合条件的被拆迁人住得上经济、实用的拆迁安置住房，对于维护社会稳定，体现社会公平，对于建设和谐新民具有重要意义。（2）是密切联系党和政府与人民群众感情的需要拆迁安置居民有部分是低收入困难群体。目前，我国正处于社会加速转型的时期，各方面矛盾较多，如果不能很好地解决这些问题，就有可能影响社会稳定。通过拆迁安置项目，不仅能够解决困难群众的住房问题，而且也提高了党和政府在群众中的威信，进一步密切了党群关系和干群关系，增强社会凝聚力，促进社会的和谐发展。（3）是履行政府职能的必然要求从世界各国和
14、地区的经验来看，仅仅依靠市场机制难以有效解决低收入家庭住房问题，这就需要政府提供保障和支持。拆迁安置项目是利在当前、造福于民、影响深远、事关全局的重大战略举措，是一项具有长期性、艰巨性、复杂性的系统工程。（4）是落实房地产市场宏观调控政策的有效途径拆迁安置用房建设以小户型、低价位的普通住房，而且供应对象基本上是回迁的、最需要住房的低收入家庭，可直接增加住房的有效供应，有利于改善住房供应结构、缓解住房供需矛盾，稳定住房价格。如果将拆迁安置项目与调整城市总体布局有机结合，不仅可以完善城市功能，改善居民的居住环境，而且可以改善城市基础设施条件，拓展城市发展空间。通过拆迁安置项目，可以进一步盘活存量土地，提高土地使用价值，使土地资源得以有效利用，为城市发展提供更为广阔的空间。此外，该项目建设将有力地拉动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，为调整产业结构、解决社会就业与再就业作出积极的贡献。（1）本项目符合国家住房政策，选址符合城市总体规划要求，建设场地具有交通、生活便利的优越性，项目具备良好的建设环境。（2）本项目安置的对象是本市被拆迁居
