《2022年房地产估价师《理论与方法》知识讲解选取可比实例(2).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2022年房地产估价师《理论与方法》知识讲解选取可比实例(2).docx（5页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、 2022房地产估价师理论与方法知识讲解：选取可比实例(2)（一）选取可比实例的数量要求从理论上讲，只要是对可比实例的成交价格进展了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不行能做到完全“适当”。因此，为了减小估价的误差，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。但假如要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在精而不在多，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可。（二）选取可比
2、实例的质量要求可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的精确性，因此应特殊慎重。选取的可比实例应符合以下要求：1.可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产由于类似房地产是指与估价对象处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑构造、档次、权利性质等方面与估价对象一样或者相像的房地产，所以选取的房地产详细应满意以下6个条件：（1）可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。详细地说，可比实例与估价对象应为同一地区或同一供求范围内的类似地区。拿北京市来说，假如估价对象是坐落在王府井地区的一个商场，则选取的可比实例也位于王府井地区；而假如在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取像东
3、单、西单这类邻近地区或同等级别商业区中的交易实例。假如估价对象是坐落在北京市区某个住宅小区内的一套商品住房，则选取的可比实例也是同一个住宅小区内的交易实例；而假如在同一个住宅小区内没有适宜的交易实例可供选取，则应选取位于北京市区类似地区、规模、档次的住宅小区内的交易实例。（2）可比实例在用途上应与估价对象的用途一样。这里的用途一样主要指大类用途一样，假如能做到小类用途也一样则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书其次章第三节“房地产的种类”。（3）可比实例在规模上应与估价对象的规模相当。例如估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该宗土地的面积
4、差不多大小，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的0.52倍范围内，（4）可比实例在建筑构造上应与估价对象的建筑构造一样。这里的建筑构造一样主要指大类建筑构造一样，假如能做到小类建筑构造也一样则更好。大类建筑构造一般分为钢构造、钢筋混凝土构造、砖混构造、砖木构造、简易构造。（5）可比实例在档次上应与估价对象的档次相当。档次是指根据肯定标准分成的不同等级，例如宾馆划分的五、四、三等，写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空调、智能化等）、装饰装修、四周环境等方面的齐全、优劣程度应相当。（6）可比实例在权利上应与估价对象的权利性质一样。当两者不一
5、样时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让建立用地使用权与划拨建立用地使用权的权利性质不同；商品住宅与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，假如估价对象是出让的建立用地使用权或出让建立用地使用权土地上的房地产，则应选取出让建立用地使用权或出让建立用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨建立用地使用权或划拨建立用地使用权土地上的房地产的交易实例。 2.可比实例的交易类型应与估价目的吻合这是由于房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。假如是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；假如是为租赁目的估价，则应选取租赁实
6、例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多数是要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但中选取国有建立用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。3.可比实例的成交日期应尽量接近估价时点这里的所谓“接近”是相对而言的，假如房地产市场比拟平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍旧有参考价值，也可选为可比实例；但假如房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力。一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔一年以上的不宜采纳，由于在这种状况下难以进展市场状况调整。有时即使牵强进展市场状况调整，也可
7、能会消失较大的偏差。4.可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格这是要求可比实例的成交价格是正常市场价格，或者能够修正为正常市场价格。（三）选取可比实例应留意的其他问题选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。选取可比实例还有所谓“安排法”，其主要内容是：假如估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解（进展价值安排），提取出与估价对象同类型局部的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例
8、。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地交易实例且其他条件也符合采纳市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余局部即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进展适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在四周有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物的价格为60万元（用本钱法求得），则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为根底，通过修正、调整等适当处理，得出该宗居住用地的价值。特殊需要指出的是，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能“劣胜优汰”，例如不能在区位上“舍近求远”，不能为了迎合托付人等的“高估”要求而普遍选取那些成交价格明显偏高的交易实例，或者为了迎合托付人等的“低估”要求而普遍选取那些成交价格明显偏低的交易实例。更不能为了迎合托付人等的“高估”、“低估”要求，有符合可比实例要求的交易实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。在现实估价中，甚至有虚构可比实例的行为。这些都违反了估价师的职业道德，从而应当制止。
