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1、农作物驯化园项目可行性研究报告XX置业有限责任公司iv目 录第一章 总论11.1 项目概要11.2 编制依据11.3 项目宗旨214 主要技术经济指标31.5 可行性研究结论3第二章 项目建设的必要性42.1 项目背景42.2 项目建设的必要性5第三章 市场发展分析与功能定位83.1市场发展趋势预测83.2 目标市场93.3 功能定位10第四章 项目建设条件124.1 自然概况124.2 交通条件134.3 社会经济条件134.4 植被条件144.5 企业优势144.6 结论15第五章 建设规模与土地利用165.1 建设规模165.2 土地利用16第六章 建设内容176.1 规划原则176.2
2、 总体布局186.3 规划内容196.4 道路交通规划246.5 竖向规划246.6 绿化规划256.7 电力规划266.8 弱电系统276.9 给排水规划28第七章 环境影响评价327.1 环境和生态现状357.2生态环境影响分析377.3生态环境保护措施437.4地质灾害影响分析447.5特殊环境影响44第八章 组织机构与劳动定员368.1 组织机构368.2 人员编制378.3 人员培训37第九章 项目设施计划389.1前期（20082011）高效创业发展期389.2后期（20112013）国际国内成名期38第十章 投资估算与资金筹措3910.1财务评价基础数据与参数选取3910.2投资
3、估算4010.3资金筹措4010.4财务评价40第十一章 社会效益分析4211.1增加税收、解决就业4211.2为科学、合理地解决我国目前城市发展与土地开发之间的矛盾探索新的模式4311.3改善城市生态环境，保护水源地，防止城市蔓延4311.4提升城市品牌，改善投资环境4311.5创造特色，培育市场4311.6拉动市场，带动周边土地升值43附 表44第一章 总论1.1 项目概要1.1.1 项目名称：XX县XX农作物驯化园1.1.2 项目任务：项目在XX原自然条件的基础上，利用与改造湖中岛的荒废林地，变废为宝，建设现代农作物品种展示、推广、驯化与生态旅游、绿色休闲有机融合，在保护原有的自然景观、
4、增加XX城居民绿色休闲空间、带来生态效益的同时，构筑面向新世纪高品质的农作物驯化、展示区和农业休闲观光地。在发展推广优质农作物、驯化新品种的基础上，以农作物驯化、种植为核心，普及农产品种质资源科普知识，推广优质品种，同时结合生态绿色旅游，有效促进当地旅游业的发展，为广大市民担供了一个休闲的场所，使周边居民生活品质得到提升，完善、丰富XX农业生态旅游城市建设的内涵，为“百库之县”中小水库的有效利用、改造和可持续发展提供一种全新的思路。1.1.3 建设单位：XX置业有限责任公司1.1.4 建设地点：XX省XX市XX县境内，项目位于XX县城西部，XX位于XX省东北部，东濒黄海，南临淮安，西连彭城，北
5、界齐鲁，境内拥有“XX第一湖”，“华东第一泉”，“亚洲第一井”是闻名中外的水晶之都。XX县是国务院批准的首批沿海对外开放县，也是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，位于国家“陆桥经济带”、“星火开发带”、“徐连经济带”范围之内，更是XX省开发的三大产业带之一沿东陇海线产业带上的重要节点是XX和徐州两大城市的重要连接点。建设地点距县城中心2公里，距离苏北洗浴疗养胜地XX温泉10公里， 1.1.5 建设规模：项目总占地面积140.6493公顷,合2110亩左右，其中陆地用地约13.243公顷，合199亩；水面面积127.4063公顷约1906亩。项目总投资5000万人民币，项目分期投资分期开发。1.1
6、.6 建设内容：本项目主要建设内容为农作物优良品种的驯化，种质资源的筛选、保护、推广，水产及禽鸟养殖及，与这些项目内容相对应还建有休闲、旅游、科普、接待站、维护中心等其它配套设施。详见建设内容规划。1.2 编制依据1.2.1 XX市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要1.2.2 XX市城市发展战略规划1.2.3 XX市城市总体规划（2007-2025）1.2.4 XX县城城镇体系规划（2002-2020）1.2.5 XX县城市总体规划（2001-2020）1.2.6 XX县国民经济和社会发展第十一个五年计划1.2.7 XX市旅游总体规划1.2.8 全国生态环境建设规划国家林业局，1999.2
7、1.2.9 工程建设规范汇编，中国建筑工业出版社1.2.10 投资项目财务分析实务中国农业出版社1.2.11 中华人民共和国水法（2002年10月1日国务院发布施行）1.2.12 中华人民共和国河道管理条例（1998年9月10日国务院发布）1.2.13 防洪标准（GB50201-94）1.2.14 XX县XX农作物驯化园规划设计任务书1.3 项目宗旨1.3.1 建设目的作为陇海线沿线重要城市，XX市具有独特的历史文化资源、丰富的水域特色，享有自己的特色产业，XX的城市定位是：“中国最重要的硅材料产业基地、生态旅游型现代化湖滨城市、国际知名的水晶之都”，是发展生态旅游休闲观光和现代农业的极佳选择
8、地之一。而本建设项目地紧靠紧邻县城，随城市的发展及快速的城市化进程，XX已逐步融入了城市建成区，具有城市形象标志的效应，区位优势得天独厚。本着XX省鼓励中小城市积极培育观光旅游、现代农业等以形成鲜明的城市特色和XX宜居生态旅游城市建设的契机，可持续地建造XX，推动XX生态、文化、旅游。按照“高起点、内容独特、模式全新”，“因地制宜，营造农作物种植优选、筛选、驯化、植物、地形、地貌、水体有机统一的最佳状况”，和“生产经营一体化的现代化农业生产、休闲观光”的规划思想，利用该项目得天独厚的地理优势，突出“融研究、推广、科普、休闲观光于一体的现代绿色农业”主题，功能鲜明、配套完善，构筑面向可持续发展的
9、、高品质的农业产业基地、生态休闲观光胜地，丰富XX旅游内涵。把失去原有功能的水库变费为宝，改善城市环境，把生态效益与社会效益、经济效益有机结合，创造一个多赢局面。1.3.2 建设任务在进行充分的现状分析基础上，对现有用地进行保留、改造，在保证防洪、蓄水的需求下，利用场地的岛屿特色。建造一处集湿地生态旅游，农作物种质保护、推广，禽鸟养殖，观光休憩和科普教育于一体的水中观光胜地、水上的世外桃园。为此，建设、完善园区污水处理、绿地系统等生态工程体系，所有设施做到零污染排放，建设各类休闲、生产区，综合休闲娱乐服务、等活动配套设施。利用水面，进行优秀水产品种养殖与垂钓、餐饮等休闲项目相结合。满足不同年龄
10、、层次人们的需求，可以满足初学者、年长者、妇女儿童的需要。建设花卉、草坪驯化场，形成特色产业与具有特色的观赏区。，建设健全基础服务设施，园区外设立生态停车场，利用农业生态园的游客接待站、维护中心等其他配套设施，完善旅游服务体系。14 主要技术经济指标主要技术经济指标一览表序 号项 目数 量备 注1园区规划总用地1406493包括水面12740632可建设用地面积132430（陆地可用面积）3建构筑占地面积18200接待、公厕等临时简易筑4总建筑面积182005建筑毛密度1.3%以规划用地面积计算6容积率0.013以规划用地面积计算7绿地率4.5%不含水域面积 1.5 可行性研究结论通过分析，本
11、项目内部收益率为10.02%，项目内部收益率大于财务基准收益率8%；财务净现值NPV（8%）为1158.61万元；税前投资回收期（从项目投产经营算起）期约为7年；项目盈亏平衡点为68%，即保本的游客接待量为34000人。通过中长期宏观经济分析、服务市场需求分析，认为预计的市场需求量大于盈亏平衡点时的游客接待量，本项目投资比较安全。第二章 项目建设的必要性2.1 项目背景2.1.1社会环境我国社会经济的发展已进入新的阶段，农业发展成为经济工作的重中之重，目前，我国农业正处于由传统农业向现代农业转变的过渡之中，当前，生物物种资源的拥有和开发利用程度已成为衡量一个国家综合国力和可持续发展能力的重要指
12、标之一。由于人口的快速增长、对生物物种资源的过度开发、外来物种的引进、环境污染、气候变化等原因，我国生物物种资源丧失和流失情况严重。园区的设立是为了进一步加强农作物及生物物种资源保护，并推进生物物种资源的可持续利用， “生物物种资源”指具有实际或潜在价值的植物、动物和微生物物种以及种以下的分类单位及其遗传材料，除了物种层次的多样性，还包含种内的遗传资源和农业育种意义上的种质资源。“遗传资源”是指任何含有遗传功能单位(基因和DNA水平)的材料；“种质资源”则是指农作物、畜、禽、鱼、草、花卉等栽培植物和驯化动物的人工培育品种资源及其野生近缘种。中国旅游业的国际地位迅速提高。据世界旅游组织专家预测，
13、中国将在2020年成为世界第一大国际旅游目的和第四大旅游客源国。旅游业已被各级政府高度重视，成为国民经济中的一项重要产业，许多地区被列为重要支柱产业，XX省、XX市、XX县出台了很多相关政策，全力支持旅游业发展。2.1.2 城市背景项目位于XX省XX市XX县县城西郊。XX东濒黄海，南临淮安，西连彭城，北界齐鲁，境内拥有“XX第一湖”，“华东第一泉”，“亚洲第一井”是闻名中外的水晶之都。XX县是国务院批准的首批沿海对外开放县，也是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第一县，位于国家“陆桥经济带”、“星火开发带”、“徐连经济带”范围之内，更是XX省开发的三大产业带之一沿东陇海线产业带上的重要节点， XX和徐州
14、两大城市的重要连接点。在XX市的总体规划纲要中，XX提出将市域划分东、西部两大板块的大胆设想，其中东部将主要以临港重型产业为主，产业类型主要为外向型、空降型；而西部将主要以生态农业、以加工制造业为主，产业类型主要为内生型。XX的交通优势突出，与周边城市联系便捷，同时也是XX市的经济大县，这使得XX责无旁贷的成为带动XX市西部地区发展的领头羊。XX的交通便利，水陆空交通兼备，铁路、公路、航运、航空都十分便利。东陇海铁路横贯全县，境内有5个火车站、4条铁路专用线。国道、省道及普通公路构成立体交通网络，全县道路总里程1769.4公里，连霍、同三高速，310、204国道，323、245、236省道等干支线公路38条，境内县乡村道路全面畅通。XX民航机场座落XX境内白塔埠镇，已开通广州、北京、上海等10多条航线。内河拥有等级航道2条、等外级航道3条、码头5个，航道总长130多公里，可抵长江、京杭大运河。特殊的区位优势和发达的交通网络，使XX已经具有较强的对外辐射能力。向西，可以新亚欧大陆桥东桥头堡为依托，向内陆地区纵深辐射；向南，可覆盖苏北等广阔地区；向北，可向鲁南和胶东半岛辐射。XX的城市定位是：“中国最重要的硅材料产业基地、生态旅游型现代化湖滨城市、国际知名的水晶之都”。这三大定位要求XX必须在今后的发
