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1、房地产信托融资的典型模式及案例一、 贷款模式(一) 基本操作模式开发商（项目公司）信托公司（受托人）投资者（委托人）（1）信托资金 (2）信托贷款 （4）信托收益 （3)支付利息 及本金 归还本金 资产抵押、股权质押、第三方担保图1:贷款性信托的操作模式简图有关房地产信托的债权融资模式,最为基本的是信托贷款。同步,被视为最简朴的信托贷款,一般也是最行之有效的融资方式,操作模式参见图。但是，相对于银行贷款而言,无论是从规模、资金成本,还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产公司的限制而言,两者的限制也非常接近，都规定开发公司项目资本金比例不低于3%，必须获得“四证”。对于信托公司
2、而言,限制还不仅于此，根据中国银监会办公厅有关加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的告知（简称“26号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，并且申请信托贷款的房地产公司资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质。其基本融资方式参见图2.注:1、 保障性住房和一般商品住房项目的最低资本金比例为20%,其她房地产项目的最低资本金比例为30%；2、 罗阳：“围炉夜话房地产公司信托融资:房企融资实用攻略详解（上）”，信托周刊第16期。贷款型信托对（公司) 进入 风险控 期限/成本/金额 退出归还贷款本金（并支付利息）期限较短（1至2年居
3、多）/几千万到几亿不等/成本相对较低资产抵押（不动产，抵押率一般50%左右）/股权质押/第三方担保/设立监管账户等发放贷款（债权）“四证”齐全/自由资金达到30%/二级以上开发资质/项目自盈能力强项目规定 方式 制措施 方式图2：贷款型信托的融资方式简图(二) 案例:Y项目贷款集合资金信托筹划1. 项目背景1) 项目基本状况A公司注册资本.2亿元,主营房地产项目的经营与开发。集团是公司的全资母公司，持有A公司10%股权。C集团是B集团的控股股东,A公司自成立以来已开发完毕个项目，总建筑面积达0多万平方米，均已所有售罄。股权关系见图3。A公司B集团C集团 10%控股 控股图：A、C的股权关系图目
4、前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。H市战略发展规划中明确指出，该区域将作为此后市发展规划中的重要构成部分。A公司具有房地产二级开发资质,项目已获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证。该项目占地3136亩,总建筑面积38,8平方米,分甲、乙、丙三区开发:甲区以连排别墅为主；乙区涉及7幢层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼;病区涉及装182层的高层住宅和1个幼儿园。2) 政策状况随着近年来市经济社会的迅速发展和国家宏观政策背景的转变，以及若干重大项目的建设,为了更好地指引都市建设与发展,2月,市政府委托某都市规划设计研
5、究院着手编制H市空间发展战略规划。该规划文献表白,项目所在区域将作为H市规划的重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导的公建中心,打造都市综合体,成为H市发展新亮点。在此同步全面推动该区域中心区外围建设,引导空间拓展和功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。3) 项目所在地状况Y项目位于该区域中心位置且紧贴H市大学城且与市政府相邻,有着良好的行政配套，周边分布有地税局、公安局、工商所、国土资源所、银行及零售商业等，且交通十分便利。4) 关联公司状况集团是A公司的全资母公司,其总股本5.36亿元，主营业务是房地产开发,在H市树立了良好的口碑，成长性较好。公司房地产销
6、售回款超过2亿,在H市占有率较高。截至底，B集团资产总额5亿元，负债总额2亿元,净资产2亿元。2. 信托筹划方案1) 信托筹划简介(参见表）表1:Y项目贷款集合资金信托筹划信息表产品名称Y项目贷款集合资金信托筹划发行规模亿起点金额300万信托期限信托期限18个月,自本信托筹划成立之日起计算。预算年化收益率300万如下为5%,300万以上为0%资金运用方式信托资金用于向公司提供房地产开发贷款，利率为15%年，所有用于Y项目乙区开发建设2) 交易构造图（参见图）B集团C集团 控股 连带责 连带责任担保 任担保 A公司信托筹划 投资人 贷款 3亿元 还本付息 利益分派Y项目乙区 乙区在建工程抵押担保
7、图4:Y项目贷款集合资金信托筹划交易构造图二、 股权模式(一) 基本操作模式开发商（项目公司）投资者（委托人）信托公司（受托人） (2)收购股权或 (1）信托资金 增资扩股等 （）信托收益及本金 （）股权转让变现 抵(质）押、第三方担保图5：股权型信托的操作模式简图房地产开发公司在遇到项目资本金段全的状况下，该如何运用信托平台解决资本金问题呢？备选方案涉及：其一，信托公司以信托资金入股项目公司，成为项目公司股东，入股项目公司的资金被评判为项目资本金则不存在法律瑕疵。在信托期限届满或信托期限内满足商定条件时，由商定的项目公司股东或其她第三方按照商定价款收购信托持股。其二,信托公司以信托资金很少一
8、部分入股项目公司并成为项目公司股东，然后将剩余信托资金以股东借款的形式进入项目公司，如果这部分资金劣后于银行贷款或其她债务的归还,则一般可以被认定为项目资本金。房地产信托股权业务模式的操作核心在于信托产品到期后“股权变现退出”的保障问题，为此必须密切关注两个方面:其一，信托公司在项目公司所处的“控制”地位，以便对于信托资金及银行后续贷款资金的使用和其她重要事项拥有决定权,从而保证资金的合理运用与项目的按期完毕;其二，房地产项目自身与否具有良好的市场前景，以便在“股权转让退出”等机制无法实现的状况下，信托公司通过拍卖等处置程序进行股权变现,从而保证信托资金的正常退出。其操作模式参见图5.此外，目
9、前市场上冠以“基金”的房地产信托产品多数是股权投资类信托产品。并且,股权投资类信托产品重要分为：单一项目型、多层面操作型、类基金型，等等。其融资模式参见图6:股权型信托对公司 风险 期限/ (项目） 进入 控制 金额/ 退出规定 方式 措施 成本 方式转让、股权、分红、清算期限相对较长（1至3年居多）/金额较大/成本较高股权构造相对简朴清晰、项目赚钱能力强股权转让、增资扩股、增长资本公积（以及股东借款）向项目公司委派董事或者财务总监、股权质押、第三方担保等图：股权型信托的融资方式简图(二) 案例:A公司Y项目股权投资集合资金信托筹划1. 项目背景1) 项目公司状况公司成立于3月，注册资本5,0
10、00万，是公司为开发项目而设立的项目公司。目前公司股东为B公司和C公司,B公司7月注册（注册资金2亿元)，是经国家工商总局核准成立的一家创新型投资控股集团公司,C公司于10月注册,从属于B公司，公司重要从事房地产开发。B公司持有C公司.9%的股权。公司持有A公司9%股权，公司持有A公司51股权,股东按占股比例所有以货币方式全额出资。股权关系见图：C公司B公司 持股5% 持股49Y项目A公司图7:A、B、C公司股权关系图本项目地块位于甲市房产开发规划区。项目周边配套设施完善。项目公司对项目地块进行规划,该地块由1栋高层住宅、14层花园洋房、1栋连排别墅及商业配套设施构成，总建筑面积为177万平方
11、米；高层1-26层，攻11栋，房源约,133套，建筑面积约为9万平方亩；洋房5-层,攻1栋,房源约600套,建筑面积约为4.94万平方米,另有商业配套23平方亩。月,A公司与所在开发区国土资源局签订了国有建设用地使用权出让合同，获得了开发区4,317平方亩国有建设用地使用权,用于开发花园洋房和大型会所等精品楼盘。除本次土地购入外,A公司无合并、分立、收购或出手重大资产、资产置换、债务重组等状况。公司目前经营上述地块项目的开发建设,截止8月,公司尚无对外投资、持股、参股状况。2) 项目所在地状况该项目土地较为方正,无明显高差,且四周无日照遮挡物,合适房地产项目开发。该土地状态良好,不存在任何污染
12、。此地块与该区政府机关所在地相邻,属于开发区的核心区域。3) 项目客户群定位(参见表2)表2:Y项目客户群定位一览表潜在客户群来自区域所属行业消费习惯置业目的置业次数小型私营业主、公务员和企事业单位中高层等全城区域企事业单位及周边区域产业侧重多层洋房、情景洋房,着重项目的综合素质及增值潜力自住兼顾合适投资需求二次及以上置业大型私企主、高品位人士全城区域企事业单位、大型私营公司侧重享有型产品，追求高品质、舒服度，注重产品附加值自住兼顾合适投资需求二次及以上置业周边都市区域高收入阶层等周边都市区域行业分布较散侧重享有型高品质产品,注重产品价值、园林景观、户型、配套等因素,对价格的敏感性相对较低自住兼顾合适投资需求二次及以上置业区域和周边产业公司中层管理人员等北部及周边区域周边区域产业侧重产品实用性,注重性价比，对价格敏感度相对较高自住初次
