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1、目 录第一章 项目概况及本报告编制依据31.1项目名称31.2项目建设单位31.3地块坐落位置与环境31.4本报告编制依据31.5项目开发公司状况31.6项目概况41.7项目建设招投标形式51.8结论概述5第二章 珠海政治经济自然社会环境及发展状况62.1珠海历史沿革62.2珠海自然地理交通人文环境72.3珠海宏观政治经济环境92.4项目所在区域发展规划和趋势122.5建设条件13第三章 精品酒店市场分析143.1精品酒店介绍143.2精品酒店现状153.3精品酒店入住率与价格分析173.4我国发展精品酒店的优势173.5市场预测18第四章 精品酒店项目分析204.1项目分析（SWOT分析）2
2、04.2项目定位20第五章 规划方案及技术方案225.1项目总体规划方案225.2方案生成过程225.3 建设内容235.4工程地质、水文地质条件235.5市政给水设计265.6室外排水排污设计265.7用电设计265.8智能化系统设计275.9燃气设计29第六章 公用设施及环境保护方案306.1项目对公共设施的需求306.2环境保护方案306.3项目物业管理31第七章 项目实施计划337.1工程筹划与管理337.2实施计划337.3资源供求33第八章 投资估算及资金筹措358.1投资估算358.2项目总投资378.3资金筹措37第九章 财务效益与社会效益分析389.1财务基础数据389.2财
3、务评价399.3 社会效益评价40第十章 风险分析与对策4110.1 风险分析4110.2 风险对策41第十一章 结论42附表附表1 营业收入及税金估算表附表2 总成本费用估算表附表3 损益表附表4 全投资现金流量表第一章 项目概况及本报告编制依据1.1项目名称圆明新园精品酒店项目1.2项目建设单位珠海经济特区圆明新园旅游有限公司1.3地块坐落位置与环境位于珠海九洲大道石林山下，广东省珠海市九洲大道兰埔，东、西、北三面环山，南面平坦开阔，交通便利，风景幽雅。1.4本报告编制依据（1）国家发展改革委、建设部关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知（发改投资20061325号）；（2）建设项目经济
4、评价方法与参数（第三版）；（3）国家相关政策、行业法规、规范和标准；（4）珠海经济特区圆明新园旅游有限公司提供的项目相关资料。1.5项目开发公司状况珠海经济特区圆明新园旅游有限公司成立于1992年11月，现有员工500多人，总资产10亿多元，为国有大型上市企业，隶属于珠海市九洲港务集团有限公司。公司包括目前珠海市最大的旅游景点圆明新园、华南地区最大的情景式水上乐园梦幻水城两大主题公园。其中圆明新园是以被称为“万园之园”的北京圆明园被焚烧前的建筑为原稿，按照1：1的比例仿建了其中部分经典景观，集中再现了当年北京皇家园林的宏伟气势；同时结合现代旅游景点特色，赋予了她新的文化内涵，是珠海市目前最大的
5、旅游景点，成为珠海旅游的必游之地。梦幻水城是以世界文明古国埃及为背景建设的一座大型情景式水上乐园，园内共有20多种最先进的水上游玩、娱乐设施，是目前中国水上娱乐公园的第一品牌。自1997年2月圆明新园主题公园开业以来，两园共接待游客达1100多万人次，营业收8亿元，创利税1.4亿多元，取得了显著的经济效益和社会效益。珠海经济特区圆明新园旅游有限公司自成立起，就以超前的意识对整个圆明新园景区进行高起点的设计，规划成一个集旅游、度假、住宿、购物、娱乐、休闲为一体的大圆明新园旅游休闲度假景区。现在，以游览观赏为主的圆明新园，娱乐参与为主的梦幻水城，已基本实现了功能互补，两园互动、静、闲皆宜，观赏、娱
6、乐俱备，为建设大圆明新园度假休闲景区奠定了良好的基础。目前，圆明新园在现任总经理唐塑格为核心的经营班子的带领下，紧紧抓住市场发展方向，努力提高经营管理水平，锐意进取，在实现圆明新园10年来“长盛不衰”的同时，又大力开拓创新，不断推陈出新，从“圆明沧桑”、“东方神珠”、“大清王朝”到如今的“大清海战”，园内表演节目根据游客及时代的需求不断地改进，使得圆明新园保持持久的活力。与此同时，圆明新园在珠海九洲港务集团的领导下，正启动园内二次规划，特别聘请国际知名规划公司美国易道企划公司，为新园的未来描绘新的蓝图，旅游商业区、宫廷酒店是圆明新园二次腾飞的主要项目，这些项目的建成将极大地丰富和完善圆明新园的
7、基础设施，有力促进和加快将圆明新园建设成为一个旅游休闲度假景区。1.6项目概况本项目拟在圆明新园原有清代建筑风格的海鲜城上进行改造，即拟在7344.23平方米的新星海鲜城上进行改造，建筑面积共计7800平方米，主要包括有145.8精品客房7间，61.64精品客房3间，其他客房49间以及大堂、商务中心，精品店、中餐厅、西餐厅等功能用房。本项目技术经济指标见表1-1所示。表1-1 技术经济指标序号名称单位指标备注1建筑面积78002大堂585.63大堂吧393.34商务中心176.75接待办公室176.76精品店2887中餐厅414.78西餐厅311.89游泳池m3316110客房数量间59其中：
8、36-60标间间3075-95套间间19145.8精品客房间761.64精品客房间31.7项目建设招投标形式根据国家和珠海市有关法律法规，本项目的建设招投标形式均由本公司自行采用邀请招标的方式确定本项目全部工程的勘察、设计、施工、监理等参建单位。1.8结论概述1、随着政府对旅游业的不断重视和旅游业的迅速发展，来此旅游者的数量将不断增长，对旅游服务设施的要求也越来越高，巨大的买方市场会使酒店得以赢利及良好运作。2、原有海鲜城为仿古建筑，具有清代式样，并且毗邻的圆明新园为皇家园林风格，在建筑风格上及地理优势上具有独特性，具有建设精品酒店的优越条件。3、本项目经济效益较好，财务风险在可控范围内。本项
9、目建成并投入运营后，将为投资者带来可观的经济效益、为珠海圆明新园旅游业增添新的亮点、为珠海市贡献较大的社会效益。综上所述，本项目是可行的。第二章 珠海政治经济自然社会环境及发展状况2.1珠海历史沿革珠海市大部分地区自南宋起至民国时期属中山县(原名香山县)辖地。考古，发现的磨光石和彩陶说明，早在新石器时代距今四五千年前便有原始部落人群在这里生活。在凤凰山脉周围和珠江口一些海岛的沙丘、山岗、台地上，都留下了先民们的遗迹。战国时期，为百越之地。秦始皇统一中国后，于三十三年(公元前214)在岭南设南海郡，属南海郡辖地。汉初为南越国辖地。汉元鼎六年(公元前111)，属番禺县辖地，直至东汉。三国时期，属吴
10、国辖地。东晋咸和六年(331)，分南海郡之东为东官郡，届东官郡辖地。属南海郡辖地。直至东汉。直至南北朝，于刘宋元熙二年（420）又改东官郡为东莞郡，属东莞郡辖地。隋开皇十年(590)，属宝安县辖地。唐至德二年(757)，宝安县更名东莞县，属东莞县辖地，并开始设置香山镇(今珠海市山场)。香山镇的名称，是由于境内诸山之祖五桂山奇花异草繁茂，神仙茶丛生，色香俱绝而得名。唐代之后，经五代和宋代，香山镇仍属东莞县。北宋元丰五年(1082)，设立香山寨，仍属东莞县。至南宋绍兴二十二年(1152)，将原属东莞县的香山寨划出，并把南海、新会、番禺、东莞4县的部分海滨之地，置香山县，隶属广州府。元至正十九年(1
11、282)，香山县隶属广州路。明洪武元年(1368)，香山县隶属广州府。清顺治二年(1645)，香山县仍隶属广州府。民国元年(1912)，香山县直属省辖。2至9年，隶属粤海道。10年以后，隶属中区绥靖公署所辖，14年4月15日，为纪念孙中山先生，香山县改名为中山县，属广州行政区管辖。19年5月至23年10月，中山县政府设置唐家。(25年广州行政区改称为第一行政督察区，抗战期间曾改称第四行政督察区，35年后复称第一行政督察区)，36年属省府直接督察区所辖。建国后，中山县隶属珠江专区，1952年隶属粤中行政区。1952年12月31日，建立渔民县，宝安、东莞、中山3县所属海岛为渔民县的行政区域，由粤中
12、行政区领导。1953年4月7日渔民县正式定名为珠海县，将中山县属的中山港乡、东莞县属的万顷沙及珠江口外附近的三灶、大横琴、小横琴、南水、北水、高栏、荷包、淇澳、龙穴、内伶仃、外伶仃、三门列岛、万山群岛、担杆列岛、佳蓬列岛等全部100多个海岛划归珠海县，县政府设于唐家，隶属粤中行政区管辖。1959年3月22日，珠海县撤并入中山县。1961年4月17日恢复珠海县建制，县政府驻香洲。1979年3月5日，珠海县改为珠海市，市革命委员会(1980年改为市人民政府)设在香洲。同年11月定为省辖市。1980年8月5日，中华人民共和国第五届全国人民代表大会常务委员会第15次会议批准在珠海设置经济特区，面积为6
13、81平方公里。1983年6月29日，国务院批准调整珠海经济特区范围面积为1516千方公里。1983年5月，斗门县划归珠海市管辖。 1984年8月，珠海市设立市辖区香洲区。 1989年4月5日，珠海经济特区面积调整为121平方公里。2.2珠海自然地理交通人文环境珠海市位于中国广东省南部，珠江口的西部和南部，濒临南海，是一座著名的花园式海滨城市，内陆东面与香港隔海相望，相距36海里（最近的海岛相距3海里），南端陆地与澳门相连，西面是新会、台山县，北面与中山市接壤，距广州约140公里，距深圳约200公里。全市总面积7650平方公里，其中陆地1266平方公里，海域6289平方公里，海岸线长691公里，
14、珠海拥有146个岛屿，有“百岛之市”的美誉，是珠三角中海洋面积和海岛面积最大、岛屿最多、海岸线最长的城市。2007年全市总人口187.6万人（其中户籍人口97.3万）。有海外华侨3.1万人，港澳同胞195万人。珠海是我国重要的口岸城市。设有拱北、九洲、高栏、万山、横琴等国家一类口岸6个，二类口岸7个。拱北口岸是我国第二大陆路口岸，九洲口岸是我国最大的水路客运口岸。 珠海市海、陆、空交通发达，交通运输十分方便。珠海港是中国南方主枢纽港之一，港池可利用的海岸线长75公里，珠海市高等级公路平坦宽阔，四通八达，连接国内各地。广深珠高速公路已1999年12月底通车。广珠铁路于1997年10月23日动工建设，全长142公里，总投资34亿元，按国铁级标准建设，预留电气化条件和澳门运道，年货运量可达950万吨，客运量可达1.6亿人次。 按现代化国际机场标准建设的珠海机场, 占地400万平方米，机场跑道4000米，已开通国内航线32条，每周81个航班。珠海机场自1995年5月通航，至今已安全运营12年。2007年珠海机场的旅客吞吐量有望达到103万人次，比2006年的80万人次增长31%；运输起降9146架次，同比增长21%；服务范围从不足200万人口的珠海、澳门，逐步扩展到超过2300万的珠江口西岸地区的广阔腹地。预计2008年珠海机场的旅客吞吐量能达到132万。 珠
