房地产企业开发甲方工作手册

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1、作手骈弓集团文件发布号：（9816-UATWW-MWUB-WUNN-INNUL-DQQTY-目录一、总则1.1 目的1.2 管理方式二、主要工作程序2. 1物业发展程序2.1.1 物业发展2. 1.2外发设计、监理及建造工作2. 1. 3保存文件及记录2. 2施工管理程序2.2. 1施工管理2. 2. 2施工问题之跟进2. 2. 3保存文件及记录2. 3物料管理程序2. 3. 1物料供货商评估和监察2. 3. 2施工物料管理2. 3. 3保存文件及记录3. 4工程计量签证工作程序3. 4.1施工过程计量签证工作程序3. 4. 2办理进度款支付工作程序3. 4. 3竣工决算工作程序3. 4. 4

2、保存文件及记录3. 5报建工作程序（3500肝以上）（市桥街）三、人员配置3.1 董事3. 2总工程师3. 3其他人员3. 3. 1会计4. 3.2出纳5. 3. 3水电工程师6. 3. 4 土建工程师7. 3. 5预算员四、各阶段工作4.1项目决策阶段的主要工作4. 2项目准备阶段的主要工作4. 3项目实施阶段的主要工作8. 4竣工验收阶段的主要工作五、工作人员行为准则一、总则8.1 目的（1）实现投资目标和期望（2）使投资控制在预定或可接受的范围之内（3）保证项目功能与质量达到标准8.2 管理方式采用间接方式：通过各种委托协议和合同，把工程项目的各项任务和管理职责以及各项风险 分解到各参与

3、策划和实施的有关机构，项业主进行总体协调和控制，保证项目如期按质建 成，并尽可能节省投资。二、主要作程序2.1 物业发展程序2.1.1 物业发展（1）物业发展计划当物业发展意念，需包括以下内容：物业发展性质及选址；成本限额；开工日期；完成日 期；其它（例如：设施、设计风格）。董事订定物业发展名称及/或编号，作为整个物业发展过程之识别。董事与总工程师及/或其它由董事指定之主管，参考公司过去相关物业发展经验，商讨有 关物业发展意念，并由总工程师编订【物业发展计划】，说明该物业发展概念及计划、主要 工作项目、预算执行及完成口期。工作项目最少包括：地质硼探；物业概念设计（单位种 类、数量、配套设施及其

4、它）；物业建筑设计（具体规格、选料等）；物业建筑施工图。【物业发展计划】由董事审批。董事选定执行各项工作之负责人，并记录于【物业发展计划】中。地质勘探工作是总工程师提出并编订在【物业发展计划】的组成部分，由董事会选定合适 勘探机构部门展开工作，勘探机构工作完成后，提供【地质幽探报告】给总工程师审阅，总 工程师对【物业发展计划】作出相应的修改。在每期工程的开工期间，召开管理评审会议针对本期工程的特点,检视现有系统对新工程的 满足性和通用性是否相适应,并保存记录。（2）物业设计评审及检讨总工程师按【物业发展计划】安排设计工作。当需要外间机构（例如：建筑设计公司、顾问公司）执行设计工作，由董事选定合

5、适机构展 开设计工作。在设计过程中，总工程师负责根据在【物业发展计划】内之设计要求及相应之法规进行评 市各设计项目，在需要时与设计机构直接面谈商讨设计质量事宜。设计结果可以是文件（例如：图则）、相片及/或模型等形式。总工程师检讨设计结果，按原定物业发展意念【物业发展计划】及有关法规，以验证设计 结果能否符合要求；在需要时参考公司其它同类发展项目、有关人员、或到选址进行视察， 以确认设计是否适用。审查结果须保留记录（例如：国家政府文件、图纸会审记录、评审/检 讨记录、会议记录等），并于【物业发展计划】上说明。当需要更改设计时，如外部设计更改，由设计单位或外间设计机构修改有关设计文件资 料，并予以

6、审查批准；如内部设计更改，由本公司设计员修改有关设计文件资料，并经独立 人验证。装修材料规格的确定，由董事会指定。（3）物业建筑监理与施工总工程师按【物业发展计划】安排物业建筑工程。预算员对各项工程做经费预算并检讨，交总工程师审核、董事审批，总工程师将保留相应 的预算文件。董事选定合适监理机构及建造商，并由总工程师书面提供建筑工程要求：工程规格（例 如：图纸）；完工日期；装修材料规格；其它有关规格要求（例如：适用之国际/国家规格、 标准、工艺要求、建筑材料要求）。董事选定之监理机构是代表公司对建造商进行施工现场管理，参阅【施工管理程序】。预算员于工程竣工后，作出结算并检讨，由总工程师市核堇事审

7、批确认，总工程师将保留 相应的结算文件。（4）竣工验收工程竣工后，总工程师与物业管理公司等有关部门对相应工程进行验收交接。如验收不合 格，总工程师将指令施工单位根据验收记录进行整改，直至验收合格。验收合格后，双方填 写【物业管理验收交接证明书】，同时并将土建及配套工程的竣工图交予物业管理公司。楼宇交给用户后，总工程师可委托物业管理公司发放【工程问卷调查】于用户，了解用户 意见：包括楼宇外观、使用功能、环境布局等。由总工程师分析、检讨楼宇设计。以上如有发现问题，由总工程师决定是否做出跟进。2. 1.2外发设计、监理及建造工作（1）甄选地质硼探顾问、设计机构、监理机构及建造商董事按外发工作项目性质

8、，联络有关外间机构报价或投标。董事甄选合适外间机构时，考虑下列各项：该机构工作经验与本外发工作项目之相关性； 该机构过去服务本公司之经验及表现（包括：质量及时效性）；工程预算；该机构提供之完成 日期及报价；其它人员意见。部分工程（如水、电、电视天线、电话线）等则选择有关政府部 门进行施工并无需评估。总工程师根据监理机构、建造商的资质证明及过往之工作履历，对其做出评估，并记录于 【供货商评估问卷】中。总工程师编订合同予雇用之机构，并详列外发工作项目要求及附上有关图纸/规格资料。 经由董事审批盖上公章后，由总工程师发出予受雇机构。2. 1. 3保存文件及记录【物业概念设计】、【物业发展计划】、【地

9、质碘探报告】、每周/月【工程联席会议】记 录、设计结果（例如：图则、相片、模型）、【工程预算/结算】、报价/标书、合同、【单位 工程竣工证明书】、【供货商评估问卷】2. 2施工管理程序2. 2. 1施工管理（1）施工进度计划总建造商需于展开建筑施工前，向监理机构提交【施工进度计划表】（MasterProgram）, 计划各分项工程及所需工口；再由监理机构审查后提交给代表。代表按工程规格要求/图纸，确认计划表，并通知监理机构安排建造商按计划表施工。当建筑工程要求有所更改（例如：设计变更），代表须将设计变更以【工程备忘录】形式发 至监理单位，监理单位再将设计变更以【备忘录】形式发至建造商，说明更改

10、内容并附上有 关更改资料，并每次设计变更内容由文控员受控后记录于【设计变更目录】中。（2）施工进度监察监理单位参考【施工进度计划表】，每天均到工地：查察施工进度；巡视施工（包括特殊建筑工序）质量及安全表现；巡视物料质量表现；跟进每月【工程联席会议】确定之有关事宜；监理单位将巡视结果总结于【监理周报】和每月【监理日志】中，予代表主管审核。监理单位若在工地查察时，发现进度延后、质量问题（不符合有关规格要求）、或有潜在问 题，监理员发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正或预防行动，以消除问题或潜在问题,【监理通知】分发代表备案。每周召开监理单位工作例会，总结前一周的施工进度及质量安全问题，并对下一周

11、的工作 重点进行探讨，记录整理于每周【工作例会记录】中。监理单位参考【施工组织设计】/【招投标文件】及最新要求，并参考【施工进度计划 表】内容，与建造商确定需要进行质量检查之分项工程，按各项国家有关规范要求制定【施 工质量检查总表】予建造商。建造商按实际施工进度完成对各分项工程的【施工质量检查表】，向监理机构提交【工程 报验单】及【工程申报表】，经监理单位监理员进行质量复核确认，监理工程师审批后，建 造商方可进行一下工序施工。若监理单位监理员发现分项工程施工质量不符国家规范即【施工质量检查表】要求时，需 发出【监理通知】予建造商，要求作出纠正行动，以消除问题。代表负责对建造商所提交的分项工程之

12、【施工质量检查表】保留存盘，并登记于【施工质 量检查总表】中，以此份表格来检讨建造商的施工进度及质量情况来对监理单位的监理工作 成果进行考核，当发现施工进度与质量与实际不符时，代表需发出【工程备忘录】或【纠正 与预防行动记录】予监理单位及建造商，要求作出纠正行动，以消除问题或潜在问题。(参 阅本程序第5. 2章)当建造商完成所有建筑施工项目，建造商、监理单位、三方需按照有关规定、规范进行验 收，对需现场签证之工程项目，三方人员共同验收合格后于【单位工程竣工验收证明书】上 确认。若发现不符建筑工程要求时，监理单位需发出【监理通知】予建造商，直至所有不符 合点己纠正，才接收工地。(4)施工、工监理

13、检讨 代表编写【每月工程总结分析报告】，代表根据【监理周报】和【监理月报】总结施工进 度、施工质量及监理单位的监理成果，表现于【每月工程总结分析报告】中。承建商代表及监理商代表参与每月召开的联席会议，总结本月以来有关质量、安全、进度 情况，并记录于【工程联席会议记录】中。2. 2. 2施工问题之跟进（1）施工问题之跟进监理单位于施工检查或监察时发现之问题或潜在问题，须发出【监理通知】予建造商，说 明问题明细或建议改善方法分发代表备案，代表根据其问题的严重程度决定是否发出【工程 备忘录】和【纠正与预防行动记录】予建造商，并分发监理单位。监理单位每月需对【监理通知】与【工程备忘录】或【纠正与预防行

14、动记录】作跟进，并 记录于相关目录表中。监理员跟进承建商之纠正及预防行动，以确定行动之有效性，并记录。若不符合事项影响整体建筑进度，建造商需修改【施工进度计划表】，经总监工程师审核 后，交由代表确认。2. 2. 3保存文件及记录【建造施工进度计划表】、【监理周报】、【监理月报】、【施工组织设计】、【招投标文 件】、【监理通知】、【工程备忘录】、【设计变更目录】、【每月工程总结分析报告】、【每月工程联席会议记录】、每周【工作例会记录】、【施工质量检查总表】及分表、【现 场签证单】、【每周工作例会】2. 3物料管理程序 2. 3.1物料供货商评估和监察(1)供货商的评估新的物料供货商可通过下列方法

15、由采购员评估：评须填写【供货商评估问卷】，以提供资料，如：公司背景、质量系统、产品种类及级别等；采购员/部门主管可要求参观供货商的厂房；参考过往之工作；试单。所有评估结果总结于【供货商评估问卷】内，供货商的资质/级别，无特别要求。对于新的检测服务供货商，各部门主管须确定该供货商有国家/国际检测认可，才算合格。经评估合格之供货商，可被列入【认可供货商名单】上，但须注明为新供货商。(2)供货商的监察每半年一次，由董事、采购员、总工程师及/或有关人员工开会，对【认可供货商名单】 作出检讨：根据供货商送货/服务的货品/服务的质素等，检讨对供货商的表现是否满意。经检讨表现理想的供货商会保留于新的【认可供货商名单】，表现不理想的供货商可被除 名。新的【认可供货商名单】由董事批核。2. 3. 2施工物料管理（1）制定