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1、 进 贤 慧 景 佳 苑 项 目前 期 策 划 推 广 方 案第一部分、前 言目前进贤房地产市场还处在初级发展阶段，随着小康住宅工程的启动，同时随着几个项目的发展，本地房地产市场逐步走向成熟和完善，发展商和置业者日趋理性，所以平庸、同质且缺乏精心策划的项目将举步维艰，引导市场，引导消费者，刺激消费是关键。因此，我们在广泛调研、综合讨论的基础上，经过对慧景佳苑项目进行深入分析后，做出了这本富有独特个性和充满激情的整合推广方案，相信本方案将有助于顺利实现销售计划，并为树立发展商投资实力信心和慧景佳苑的品牌形象打下坚实的基础，以鲜明的旗帜形象成为市场的引领者。项目策划的三大依据是市场、环境和成本，是
2、对一系列推广活动的专业安排。本报告正是以此为出发点，在市场调研的基础上，分析项目自身特质和市场因素，并以此为依据，对项目制定出理性的广告策略及推广计划。第二部分、市场分析一、楼市大势众所周知，进入2002年以后，江西各地市步入了楼市的春天。进贤房地产行业在国内大环境影响之下，短短几年之内，由几百元一平米涨至近2000每平米，在楼市一片看涨的背后，固然有时下房产热的因素，但进贤人对楼市的需求，也是不可或缺。综观进贤20062010年住房规划，可以断言，目前进贤楼市，还只是处于开始阶段。其楼市上涨，有以下两个历程：第一阶段：原始期（2002年以前）2002年以前的进贤房价维持在一个700-900之
3、间的高度，上下徘徊不定，这此时期观望者较多，而购房者实少；第二阶段：发展期（2002年2007年）1998年江西自南昌远东花园开发后，江西楼盘自此进入小区时代。各个地市也在2003年以后，遍地开花，全国房价一片看长，江西房价一片看涨。进贤作为南昌的辐射圈，楼市自然水涨船高。时至今日2007年6月，房价涨到2000元/平米；目前进贤以区区一县，已有楼盘达四五个，大盘在三个左右。二、对手分析房产界客户竞争犹如一场革命斗争。革命不是请客吃饭，不是做文章，不是绘画锈花。来不得半点含糊和犹豫。那么谁是我们的对手，谁是我们的主要对手？我们将以什么策略去和对手竞争？这点必须了然于心。2 1、滨湖华城案名滨湖
4、华城地理位置北门口滨湖大道电话5566888物业形态多层、电梯房开发商华宇房地产按揭银行中行土地面积208亩总建筑面积25万平方米容积率2.0绿化率38.1%可售套数55栋1800套销售情况未开盘工程进度16栋建设中公开日期年前得房率91%车位状况地下停车、车库量小物管费用交房日期08年年底配套特征幼儿园、休闲广场、多功能会所主力户型三房二厅二卫户型状况两房、三房、四房均价未定单价范围未定主力总价未知总价范围付款方式按揭/一次性区域环境回所情况智能化监控系统，电子对讲、防盗门等广告诉求进贤新城生活第一站去化分析综合分析2、半岛豪园案名半岛豪园地理位置北门滨湖大道2号电话5333333物业形态别
5、墅、多层开发商浙江中富置业按揭银行中行土地面积15万总建筑面积21万容积率1.38绿化率38.1%可售套数一期349套销售情况工程进度公开日期07.5.20得房率90%以上车位状况每户都配有储藏室物管费用交房日期08.06配套特征小区设有内湖，引青岚之水入小区主力户型三房二厅二卫户型状况两房、三房、四房、别墅均价1530元/平方米单价范围主力总价20万左右总价范围付款方式按揭/一次性区域环境智能化监控系统，电子对讲、防盗门等广告诉求好房子，一辈子去化分析三房/二房/四房综合分析3、世纪名城案名世纪名城地理位置北门口大道1号电话5328888物业形态多层开发商浙江天晟房地产按揭银行上饶卓力置业土
6、地面积120亩总建筑面积20万平方米容积率1.79绿化率43%可售套数1500套，一期300套销售情况90%工程进度公开日期.7.10.28得房率90%以上车位状况地下停车室/车库物管费用交房日期一期08.09配套特征幼儿园、羽毛球馆、休闲广场、公园等主力户型三房二厅二卫户型状况两房、三房、四房、错层、小高层均价1700元/平方米高价2080元/平方米主力总价22万左右总价范围付款方式按揭/一次性区域环境智能化24小时保安巡逻、电子监视系统及单元对讲系统等广告诉求去化分析三房/二房/四房综合分析案名丽景花园地理位置钟陵市场附近电话5698888物业形态多层开发商江西省康盛房地产按揭银行中行土地
7、面积6.48万平方米总建筑面积12.08万平方米容积率1.86绿化率31%可售套数近800套销售情况完毕工程进度全部竣工公开日期05.07得房率90%以上车位状况物管费用交房日期已交房配套特征中央原生态经管、游泳池、多功能会所主力户型三房二厅二卫户型状况两房、三房、四房、别墅均价1800元/平方米左右，所剩几套复式15001700之间，三四楼2000元/平方米左右主力总价总价范围付款方式按揭/一次性区域环境智能化监控系统，电子对讲、防盗门等广告诉求公园标准筑城，品位卓越生活去化分析三房/二房/四房综合分析注：县城周边其它中小型私人开发商开发的商品房均价目14001500元分析小结：纵览进贤各盘
8、，大中型楼盘受追捧程度远远大于小盘，从其发展迹象上看，未来几年，仍然将是大盘主导楼市风向；目前进贤几大名盘，大多依托青岚湖做文章，随着该片区的土地日益稀少，因此，山水文章已渐近尽头，未来楼市的归依，主题定位的拓展，值得进贤楼市思考；居住主题时代的到来：现代建筑，不再是钢筋水泥的简单混合体，生活模式的回归、居住灵魂的倡导将成为全国各地的重头戏，因此，未来几年内，进贤县楼市主题新颖符合当地人口味者，仍将得楼市之天下；相对于南昌等城市产品同质，进贤的楼市产品明显存在着良莠不齐的现象，进贤人也越来越着意于产品品质的追求，从世纪名城大受青睐来，而半岛豪园相对冷落，可以看出其中端倪；从宣传推广上看，进贤楼
9、市推广手段相对单一，因此，在嫁接当地人的文化习惯的前提下，谁能突破宣传口径，谁将得进贤楼市之天下；从户型需求上看，至目前为止，进贤的三房（尤其是在130平方米左右的三房）大受追捧，二房次之，随着和南昌的接轨及消费者日益理性化，可以预言，未来几年内，进贤三房需求的面积将有小幅度下降，125平方米左右三房恐将风型天下；从物业形态上看，进贤现有楼盘中，独一处有小高层（准确的说是电梯房）问世，而电梯房的运用，将是日后楼市发展的必然趋向，因此，倡导居住新理念、倡导尚品生活、引导楼市消费观将成为电梯房入市的着眼点；从本案角逐上看：主题定位的成功及户型规划的合理性前瞻性，将成为本案胜出的关键因素。第三部分、
10、项目分析一、项目概况项目名称：慧景佳苑地理位置：水泥厂附近,与丽景华城侧临项目总体技术经济指标：用地面积：26528.6总建筑面积47751.5建筑用地面积7647建筑密度：28.8%绿化率39%容积率：1.8二、SWOT分析优势分析1、项目“离尘不离城”，地理位置适中，交通发达；2、周边居住氛围浓厚，适合做住宅项目；3、与丽景花城附近，区域市场认知度高；4、丽景华城已为该片区做足文章，使项目接受度高！ 劣势分析1、周边生活配套不是很完善；2、与“成名企业”相比，开发公司无品牌优势；机会分析1、项目有66%以上为90平方米以下建筑，符合居住趋向大势；2、如能跳出进贤市场现有推广巢穴，项目很容易
11、占领市场空白点；3、如能完善产品品质，尤其是户型设计，则很容易受得市场青睐；4、该片区的居住氛围，为项目的入市带来机会；威胁分析1、市场空间有限，如何才能找到空白点，对开发商及策划人员，是个考验；2、进贤近一两年来，大盘频出，竞争压力相对大；综合评述 本项目在概念规划上优势突出，机会大于风险； 项目户型设计配比、主题概念提炼，是项目销售走好的重要前提，也是树立项目在进贤县及周边乡镇消费者心目中一定的知名度的最大保障； 要做好项目的推广工作，必须充分利用项目自身、企业自身和政府规划的优势，来削弱劣势，规避风险，同时，用合理的广告投入，实现良好的销售业绩；三、卖点梳理（时尚领地、优质体现）1政策优
12、势明显。项目所在地，是政府未来居住规划之中心所在。2未来优势彰显。项目位于城东，魅力聚焦，城市荣耀。3区域配套完善。便利生活，举步可得。4、主题符合楼市需求，精英领地，为城市白领找居住方向；。四、目标消费群分析基于本项目自身的特点，以及推广的辐射程度，结合重新认识市场，重新认识消费者的调研分析，我们认为：周边改善生活环境的住宅小区的人群及周边企事业单位的工作人员为主力目标客户群，周边城镇也会有相当一部分消费者。具体特征如下：n 政府部门与事业单位职 业：教师、公务员、领导等。购房原因：追求生活品味，提升居住格调；通过改善居住环境，提高自己的社会地位与身份，另外可以考虑用于投资。n 部分周边居民
13、购房原因：改善自己生活格局，提高生存环境；n 私营业主 职 业：私人老板 购房原因：家人团聚，改善居住环境；提升自己的身份和地位；交通方便，离产业地不太远，易于打理自己的业务。 周边乡镇较为富有者购房原因：鲤跃龙门，经济条件有较大改善，因此想农转城者。五、案名推荐在确定了项目的目标客户群体之后，案名就显得至关重要,我们建议，应该以相称的案名，配合项目的推广炒作，因此，我们不主推原有案名，而建议以“壹号公馆”入名，请看我们关于案名的推荐：主推案名：壹号公馆壹即一,有第一的意思,公馆旧指上层府地,考虑到本案准消费者为当地精英,因此公馆概念,较容易为之接受其他推荐：名门府邸中央壹品注：以上三个案名，其主要立意点即是宣扬精英生活，将本案打造成进贤首席精英领地
