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1、华容县华奥房地产建设项目可行性研究报告编制单位：华奥纺织二一三年五月华容县华奥房地产项目可行性研究报告目 录第一章总论31.1 项目概述31.2主要建设容及规模41.3可行性研究依据与围41.4主要经济技术指标51.5研究结论6第二章项目建设背景及必要性72.1项目建设背景72.2项目建设必要性10第三章市场分析与定位123.1 市场投资环境123.2 市场需求分析163.3 市场供给分析183.4 营销策略20第四章项目选址与建设条件244.1 项目选址244.2 建设条件25第五章项目实施方案305.1 设计原则305.2建设项目的定位30第六章环境影响评价356.1 编制依据356.2
2、环境影响分析356.3 环境保护措施376.4 环境影响分析结论41第七章项目节能427.1合理用能标准和节能设计规427.2项目使用能源选用原则427.3项目节能措施43第八章劳动、安全及消防458.1安全卫生方针和原则458.2安全卫生目标458.3安全、卫生设施458.4消防设计46第九章项目管理及实施进度安排489.1 项目管理489.2 项目建设工期安排和施工进度49第十章投资估算及资金筹措方案5010.1 投资估算5010.2 资金筹措及使用52第十一章项目经济分析与预测5311.1 项目销售收入预测5311.2 成本估算5411.3 项目损益分析5511.4 项目现金流分析551
3、1.5 财务盈利能力分析56第十二章研究结论及建议5812.1 可行性研究结论5812.2 建议58第一章 总论1.1 项目概述1.1.1项目名称华容县华奥房地产建设项目（以下简称“项目”）。1.1.2建设单位华容县华奥房地产（筹）。1.1.3项目建设地点项目建设地位于华容县迎宾南路118号，地处华容中心城区核心地带，周边1公里围有幼儿园、学校、医院、体育馆、商场、市民广场等生活配套设施健全，且岳常高速（-）横贯县城，水路、陆路交通便利，十分适合城市居住生活。1.1.4占地面积本项目总用地面积16728（约合25.09亩）。1.1.5项目总投资及资金来源本项目总投资估算为14559.6万元，所
4、需资金由企业自筹。1.1.6项目建设期本项目预计建设期为19个月，自20XX6月至20XX12月。1.2主要建设容及规模本项目总建筑面积65738，其中住宅建设面积50868，商业门面5119，公寓2978，主要建设2栋18层住宅楼、1栋24层住宅，1栋5层商住楼，建设幼儿园1座及配套用房1栋共500。项目建筑密度为27.52%，容积率为3.55，绿化率为45%，总停车位349个。1.3可行性研究依据与围1.3.1项目研究依据1) 项目建设用地规划许可证。2) 国有土地使用权证。3) 项目开发设计方案。4) 项目市场调研情况、项目简介。5) 项目营销方案，及其它相关资讯。6) 有关专家对宏、微
5、观市场的洞察、把握及了解； 7) 有关政策、法律、法规、标准、规、规定及定额；8) 工业与民用建筑可行性研究深度要求。1.3.2项目研究围本报告通过周密的市场调研与投资论证，重点研究和阐述下列本项目相关问题：1) 市场现状与需求预测；2) 项目建设必要性；3) 建设条件与资源配置；4) 选址、建设方案与功能布局； 5) 节能、消防与环保；6) 项目实施计划；7) 投资估算、资金筹措；8) 经营方案及其核心竞争力；9) 效益预测与财务分析；10) 风险防。1.4主要经济技术指标主要经济技术指标见下表。表格 1 主要经济技术指标表序号项目名称单位指标值备注1项目总占地面积亩25.092项目总建筑面
6、积m2657383项目分期期4功能分区4.1住宅508684.2商业铺面51194.3物业用房500不作销售4.4车库个3495容积率%3.556建筑密度%27.527绿地率%458项目建设周期月19项目前期调研期不计在9项目投资总额万元14559.6010项目计算期净现值万元3335.23所得税后11投资利润率%53.2312销售利润率%29.9213全部投资回收期年3.3所得税后14建筑开发成本元/ m21531.91.5研究结论本项目的实施，不仅符合“构建社会主义和谐社会”的需要，更是顺应人们对中高档住宅的消费趋势，提升华容县的住宅品质。项目的实施，对进一步促进华容县经济发展，加快华容县
7、城市改造步伐，改善居民生活环境，确保居住环境质量和居民生活水平稳步提高，推进社会主义和谐社会具有重要的现实意义。经分析论证，项目建成后具有良好的经济效益和显著的社会效益，项目各项建设条件基本具备，因此，本项目是必要的、可行的。第二章 项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.1.1. 市社会经济发展状况临长江、滨洞庭，素称“湘北门户”。现辖汨罗、临湘2个县级市，平江、华容、湘阴4个县，楼、云溪、君山3个区以及经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区和屈原管理区。总面积1.5万平方公里，20XX末常住人口552.31万。交通区位优势明显，全力打造中部地区重要的综合交通运输枢纽。水路：拥有1
8、63公里长江岸线，其中深水岸线54.7公里，沿线400多个港口口岸，其中城陵矶港是最大、最早的深水港口，位于市东北15公里长江与洞庭湖交汇处，隔江与监利县相望，是长江中游第一矶，“长江八大良港”之一，也是惟一的国家一类口岸。20XX开通至、太仓、4条“五定”始发班轮外贸运输航线，20XX至澳门直达航线正式开通，成为国首条河港口直达港澳航线，城陵矶已成为沟通陆腹地与海外、外省最主要物资贸易的水运基地和通道。目前，城陵矶新港二、三期和沿江港口群正加快推进，航段规划水深由3.7米增至4.5米，港口通行能力将进一步提升。与此同时，坐拥东洞庭湖，水域面积达265万亩，占全部洞庭湖水域面积的63.1%，南
9、连湘、资、沅、澧四水，拥有长江三口、汨罗江、藕池东支、华容河、新墙河、临湘长安河等大型支流。长江干流、洞庭湖水系年平均过境水量6370亿元，其中洞庭湖占47.0%，最大汛期时，过境水量占全国的23.0%，通过城陵矶汇入长江，形成了独有的水运优势。公路：107国道、308省道、京珠高速公路、随岳高速公路穿境而过，京港澳复线、岳常、岳长、通平、石华、岳望、岳宜、临岳5条在建高速公路正如火如荼进行;洞庭湖环湖公路建设畅通沿江通道。铁路：京广铁路、武广铁路客运专线连南贯北，荆岳铁路煤运通道、松阳湖进港支线、岳吉、岳九等铁路呼之欲出。航空：距黄花国际机场130公里，天河国际机场180公里，机场已进入国家
10、支线机场计划。20XX，全市地区生产总值（GDP）首次突破2000亿元，达到2199.92亿元；完成固定资产投资1168.11亿元；实现社会消费品零售总额687.4亿元；城镇居民人均可支配收入首次突破20000元，达到22110元；农村居民人均纯收入8326元；财政总收入首次突破200亿，达到230.65亿元；金融机构本外币存款余额1136.1亿元，贷款余额达586.7亿元。GDP、规模工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、财政总收入等主要经济指标总量继续稳居全省第2位。20XX，全市拥有规模以上工业企业1394家；限上商贸企业1304家，其中限上法人企业322家；资质以上建筑企业21
11、0家。2.1.2. 华容县社会经济发展状况华容县位于省北陲，市西境，北倚长江，南滨洞庭。全县总面积1642平方公里，人口71万，耕地面积81万亩。20XX全县生产总值达到216.54亿元，较上年同期增长5.4%。其中：第一产业增加值47.78亿元，增长3.8%；第二产业增加值108.78亿元，增长4.0%；第三产业增加值59.97亿元，增长9.2%。全社会固定资产投资完成142.92亿元，增长33.6%。20XX实现社会消费品零售总额63.49亿元，较上年增长14.2%。城镇零售额实现60.07亿元，较上年增长14.6%；县城城区零售额14.42亿元，比上年降低26.1%；城镇以下零售额实现3
12、.4亿元，较上年增长7.0%。年末全县户籍人口71.35万人，其中：非农人口11.65万人；全县常住人口71.41万人，其中：城镇人口为28.38万人，农村人口为43.03万人，城镇化率39.74%；常住人口中，男性人口36.90万人，女性人口34.51万人。城镇居民可支配收入21501元/人，比上年增长8.1%，农村居民人均纯收入10365元/人，比上年增长17.6%，农村居民食品消费支出占消费总支出的比重为36.2%，城镇为47.58%。2.2项目建设必要性2.2.1项目建设符合国民经济发展当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大需，优化消
13、费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。华容房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到20XX，我国城镇居民人均建筑面积达到35平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2.2.2项目建设是提升城
14、镇发展质量和水平的客观要求20XX12月7日闭幕的中央经济工作会议强调：“积极稳妥推进城镇化，提升城镇发展质量和水平。要坚持走中国特色城镇化道路，促进大中小城市和小城镇协调发展，着力提高城镇综合承载能力，发挥好城市对农村的辐射带动作用，壮大区域经济”。推进城镇化的发展战略，将有助于带动房地产、餐饮等多个行业的发展，从而对经济平稳运行产生积极推动作用。华容县政府工作报告明确提出要突出宜居宜业，推进城镇建设提质，大力引进战略投资者，变建房为造城。华容县城区区位优势明显，交通发达，在提高城市品位、塑造城市形象上，通过加大招商引资力度，走经营城市之路。项目所在地供水、排水、通讯、有线电视等基础设施十分完善，本项目的建设将有利于进一步完善华容县整体城市功能，促进城镇建设和发展，而且还有利于集约高效利用土地资源。目前，华容县的人均住宅面积偏小，而且居住条件也比较差，与省住宅与房地产业发展规划相差甚远。因此，改善华容县人民的居住条件已经成为政府特别关心的问题之一。同时，随着华容经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使华容城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。本项目符合华容城市建设总体规划，对加快城镇化进程
