《棚户区改造建设可行性分析报告(56).doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《棚户区改造建设可行性分析报告(56).doc（59页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、库伦旗库伦镇北山棚户区改造拆迁补偿及基础设施建设项目可行性研究报告目 录第1章 总论41.1项目基本情况41.2可行性研究报告编制依据51.3可行性报告编制原则61.4可行性研究的范围61.5主要项目内容71.6研究结论71.7主要技术经济指标8第2章 项目建设背景与必要性102.1项目背景102.2项目建设的必要性11第3章 项目实施方案123.1项目区位情况123.2本项目实施方案12第4章 项目区概况144.1区域基本情况144.1.1地质、地貌及水文144.1.2交通条件144.1.3 气候154.1.4其他基础设施条件164.2区域经济条件与资源条件174.2.1经济条件174.2.
2、2资源条件18第5章 库伦旗房地产市场分析205.1目前库伦镇房地产市场分析205.2区位优势分析21第6章 拆迁补偿方案226.1项目区可补偿补助物明细226.2补偿补助原则及价格226.2.1拆迁补偿对象226.2.2补偿范围236.2.3补助范围236.2.4补偿标准236.2.5补助标准246.3拆迁补偿及补助价格一览表24第7章 基础设施建设方案267.1道路建设方案267.1.1拟建位置及范围267.1.2设计方案267.1.3主要工程材料表267.2供热站及供热管网建设方案277.2.1拟建位置277.2.2设计方案277.2.3主要工程及材料表287.3排污管网建设方案287.
3、3.1拟建位置287.3.2设计方案297.3.3主要工程及材料表297.4自来水供水管网建设方案297.4.1拟建位置297.4.2设计方案297.4.3主要工程及材料表297.5供电线路建设方案307.5.1拟建位置307.5.2设计方案30第8章 组织设计和人员配置31第9章 实施进度计划349.1项目实施进度349.2实施进度表34第10章 环境保护及影响评价3510.1环境保护3510.2环保措施3510.2.1项目建设期间，建筑垃圾、污水、废气及噪声的控制3510.2.2项目建成后，噪声、尾气和废渣的污染与控制3610.3影响评价37第11章 投资估算3811.1拆迁补偿补助费用估
4、算3811.1.1拆迁补偿3811.1.2拆迁补助3811.1.3其他费用3911.2基础设施建设费用估算3911.2.1投资估算依据3911.2.2道路投资估算4011.2.3供热站及供热管网投资估算4011.2.4排污管网投资估算4111.2.5供水管网投资估算4111.2.6供电管线投资估算4111.2.7房屋及其他设施拆除投资估算4111.2.8基础设施建设投资总估算4211.3管理费用4211.4流动资金4211.5总投资估算及资金筹措方式42第12章 财务分析与评价4312.1土地出让收入估算4312.1.1库伦旗房地产开发用地出让价格分析4312.1.2本项目地块拟出让价格分析4
5、312.1.3出让价值估算4312.2销售税金及附加4412.3利润4412.4财务指标4512.5不确定性分析45第13章 社会效益评价4713.1社会效益4713.2建议47第14章 结论49项目总投资估算表50利润与利润分配表51现金流量表52财务计划现金流量表53财务指标表54项目区现状图55第1章 总论1.1项目基本情况1项目名称：库伦旗库伦镇北山棚户区改造拆迁补偿及基础设施建设项目2项目承办单位：库伦旗市政管理所3项目负责人：于春华4项目所在地区、地点：库伦旗库伦镇5项目范围：266650平方米棚户区所有建筑的拆迁前补偿，基础设施（供水、供电、供热、排污、道路）建设。6项目任务：完
6、成所有棚户区建筑的拆迁前补偿，所有基础设施建设完成，此地块具备招拍挂出让条件。并通过本次对拟拆迁户的政府性补偿补助，降低房地产开发商的投入成本，降低住宅价格，以满足中低收入需房户的需求。7项目目标：通过本项目的实施，进一步规划完善库伦旗的城市功能、社会功能，提高库伦旗人民的居住水平，改善棚户区的自然条件，美化城市环境。8投资规模：项目总投资8989.26万元。9资金构成：本项目总投资为8989.26万元，其中用于拆迁补偿补助的资金7857.91万元；用于基础设施建设资金685.63万元，项目管理费用投资345.72万元。10资金筹措：项目总投资8989.26万元，全部自筹。11经济效益：项目完
7、成后，可实现项目利润总额1368.31万元，净利润1368.31万元，投资利润率15.5%。12项目期：2年13可行性研究编制单位：通辽市正孚企业咨询服务有限公司14法人代表：苏华15资格证书编号：16资质等级：国家综合甲级17发证机关：国家发展和改革委员会1.2可行性研究报告编制依据1中华人民共和国城市规划法2中华人民共和国文物保护法3中华人民共和国土地管理法4中华人民共和国环境保护法5通辽市征地补偿安置办法6通辽市财政局、通辽市房管局转发财政部、国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知7.库伦旗征地补偿安置实施办法8通辽市域城镇体系规划9库伦旗全面建设小康社会发展规划纲要
8、10原国家计委建设项目经济评价方法与参数199311国家计划发展委员会投资项目可行性研究指南2002.312可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件13根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料14可行性研究与项目评价1.3可行性报告编制原则1.项目建设必须遵循国家的各项政策、法规和法令，符合国家产业政策、投资方向及行业和地区的规划。2.项目建设必须高度重视环境保护、工业卫生和安全生产。环保、消防、安全设施和劳动保护措施必须同时建设。污染物的排放必须达到国家规定标准。3.将节能减排与企业发展有机结合起来，正确处理好企业发展与节能减排的关系，以企业发展提高节能减排水平，以节能减排促进企业更好更快发
9、展。4.以科学、实事求是的态度，公正、客观的反映本项目建设的实际情况，工程投资坚持“求是、客观”的原则。1.4可行性研究的范围受库伦旗市政管理所的委托，通辽市正孚企业咨询服务有限公司会同有关单位和人员，对本项目涉及的有关问题进行了认真的调查分析，按照国家和行业的有关规定，编制了本项目的可行性研究报告。本报告研究范围主要是：项目总论；项目建设的背景和必要性；项目实施方案；项目区域概况；库伦旗房地产市场分析；拆迁补偿方案；基础设施建设方案；组织设计和人员配置；实施进度计划；环境保护及影响评价；投资估算及资金筹措；财务分析与评价；社会效益评价；结论。1.5主要项目内容本项目区总面积为266650平方
10、米，位于库伦镇老城区哈达图街北东段路北，后府沟西侧。现有居民428户，拟进行拆迁的住宅428户，总建筑面积47083平方米，全部进行拆迁前的补偿补助。建设三级城区道路二条，总长度958延长米，路宽12米；建设自来水主管线一条，排污主管线一条，供热站一座，供热管网及供电线路等。1.6研究结论本项目的实施，将有力促进库伦镇的城市化进程，美化城市环境，改善居住条件，提升城市品味，对库伦镇的发展有着极大的促进和推动作用。项目完成后，可实现项目利润总额1368.31万元，净利润1368.31万元，投资利润率15.5%。财务评价结果表明，本项目全部投资内部收益率为115.5%，财务净现值7818.82万元
11、。敏感性分析表明，本项目抗风险能力较强。经济效益良好，风险较低。本项目在经济效益与社会效益两个方面都有着充足的可行性，建议尽快实施本项目。1.7主要技术经济指标序号项目单位指标备注1基础数据1.1总补偿补助户数户4281.2道路米9581.3供热管网米5991.4排污管网米6271.5自来水管网米3271.6供电线路米6451.7锅炉房平方米2722财务数据2.1总投资万元8989.262.1.1补偿补助投资万元7857.912.1.2基础设施建设投资万元685.632.1.3管理费用投资万元345.722.1.4净利润万元1368.312.2总收入万元10357.573财务指标3.1投资利润
12、率%15.503.2销售利润率%13.423.3资本金利润率%115.503.4财务净现值万元7818.823.5财务内部收益率%115.50含建设期12个月3.6盈亏平衡点%86.58BEP第2章 项目建设背景与必要性2.1项目背景库伦旗正处在高速发展时期。随着几十年的改革开放，库伦旗已逐渐通过改革开放，走向了快速发展道路，步入了小康。目前库伦镇的城镇建设一年一个台阶，城市环境大为改观，卫生条件、基础设施情况也今非昔比。随着人们生活水平的提高，对居住条件和环境的要求也逐步提高。目前，库伦镇的房地产开发趋热正红，百姓的购房愿望和改变自己居住条件与环境的愿望也一步步提升，但库伦镇现有的房地产开发
13、地段和已开发的小区，已远远不能满足需要。这种情况，也变相拉动了城市房价的居高不下。同时，改变城市的环境面貌，提高人们的居住水平，也成了目前旗委政府所关心的首要大事。只有改变了城市面貌，提高了环境水平，才能为库伦旗打造良好的城市形象，建立良好的投资环境，才能为下一步的发展奠定良好的基础。人们居住水平的提高，也会使居民有一个安定的生活心态和积极的工作态度，才会为库伦旗的经济发展做出更好的努力和更大的贡献。基于此，库伦旗委政府决定，对此项目所涉及的棚户区区域进行改造，以达到提高住宅供给量，改善城市环境，打造城市面貌的目的。2.2项目建设的必要性一是加快棚户区改造，改善人居环境的迫切需要。目前，本项目
14、区内公用及市政基础设施落后，建筑陈旧，棚户区较多，“脏、乱、差”特征明显，公共排水设施落后，经常受洪涝灾害侵袭。启动该项目建设，能将城市建设发展的成果惠及更多百姓，很好地体现以人为本的执政理念。二是完善城市配套设施，打造城市建设精品的迫切需要。近年来，库伦镇面貌日新月异。但由于没有完成这个地段的改造和开发，使得这个“安代之乡”的魅力没有得到充分彰显。三是节约集约用地迫切需要。当前，国家出台了一系列土地调控政策，提出要大力节约土地等有限资源。启动本项目建设，能盘活项目区存量土地，改棚户，建高楼，提升了容积率，实现了土地的节约集约利用。五是提高住宅供给量的迫切需要。目前库伦镇的住宅供给量严重不足，造成房价居高不下。通过此次棚户区改造，提高住宅开发用地
