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1、平江商务酒店综合体项目可行性研究报告 报告部门：平江区国资经营公司项目部报告日期：2009年12月28日目 录第一章 投资概况 第一节 项目简介第二节 投资方案第二章 项目背景和必要性 第一节 项目背景第二节 项目投资的必要性第三章 市场竞争分析第四章 项目实施计划 第五章 风险分析及应对措施 第一节 主要风险因素 第二节 主要风险对策第六章 效益评价第一节 经济效益评价第二节 社会效益评价第三节 投资项目结论第一章 投资概况第一节 项目简介一、项目概况1.项目名称：平江商务酒店综合体项目2.项目建设单位：平江区集体（国有）资产经营公司3.项目地点：项目建筑位于娄门路318号（原平江医院），地
2、处苏州古城区的东北面，西面紧邻护城河，东邻苏州新加坡工业园区，建筑基本保持原有结构形态，周边多为居民新村，外部装饰风格陈旧，4、项目状况：项目占地面积2687.28平方米，总建筑面积 7366.52平米（含地下停车场 3016.94平米）。项目资产为公司自有资产，目前空置。5.项目规模：按照快捷酒店进行改造，改造面积约4349.58平米，暂定客房约110间。6.投资估算及资金筹措：改造总投资约450万元，改造资金由公司自筹。二、投资主体项目建设单位：公司是经平江区人民政府批准成立的国有独资企业。1998年在平江区工商局注册登记，现注册资金18183万元。主要承担政府授权的国有资产的经营管理工作
3、。公司在平江区投资建设了桃花坞文化创意产业园，博济科技产业园等多个区重点建设项目。公司凭借多年专业运作经验及雄厚资金实力，在配合区政府进行业态调整，实施产业升级的过程中发挥了重要作用。第二节 投资方案一、项目投资项目总投资估算表（万元）序号项 目投 资备注1结构改造552外立面改造503公共部分装饰754客房装修1105电器设备556大堂装饰157电力系统458消防系统209其他设备25总计450二、投资建设方案项目总投资约450万元，计划2010年初开始办理施工前期准备工作，2010年3月能够开工，2010年8月底前完成改造工作，9月投入试营业。第二章 项目背景和必要性第一节 项目背景一、宏
4、观背景1、苏州区位环境分析1.1 地理位置 苏州位于中国经济最活跃的区域长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市。 苏州位于中国两大经济带沿海经济带和长江经济带的交接处，是中国最富饶的地区之一。 1.2 面积苏州全市总面积8488.42平方公里，其中苏州市区面积1650平方公里，建成区108.6平方公里，古城区14平方公里。2、经济环境分析2005年，全市完成地区生产总值4026.5亿元，按可比价计算年均增长15.5%。财政总收入716.7亿元，年均增长35%，占地区生产总值的比重达17.8%。主要经济指标名列全国大中城市前茅
5、，5个县级市全部进入“全国综合实力百强县（市）”前列。服务业加快发展，增加值年均增长14.8%；现代商业业态实现零售额占社会消费品零售总额的比重达到9.8%，旅游总收入年均增长23%。3、酒店业市场分析 我国酒店业目前发展十分迅速，据资料显示到2008年底，全国住宿餐饮企业超过了330万家，全年营业额达到17998亿元，比上年同期增长了16.8%，与十五末相比，在年平均增长速度接近20%的情况下，总营业额增长了102.5%。人均消费也从2005年的680元增长到2008年的1348元，几乎翻倍。另一方面， 05年以来，在来苏旅游人数稳步上升的背景下，苏州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势，分
6、了杯中羹的正是中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的大街小巷，不过2年多时间，市区仅平均200元左右的客房标间至少多了1000间。 这些新兴的经济型酒店交通便利、设施现代、价格实惠、房间布局灵活，提供精简的“有限服务”，借助周边的餐饮、商场等设施来满足客人需求，使酒店本身可以去除过多的功能。在2008年黄金周，以经济型酒店为代表的非星级饭店客房出租率为85，远远超过高级星级酒店的客房出租率。4、政策分析商务部发出关于加快住宿业发展的指导意见，意见中强调指出住宿行业下一步发展的重点，即“经济型酒店”“绿色酒店”以及“自主品牌”。综上所述，我们不难看出，从发展趋势看，苏州中档经济型酒店，特别是主
7、题特色鲜明的中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。二、微观环境项目位于娄门古城河畔。地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇之处，距离拙政园、狮子林、苏州博物馆、平江区历史文化名街等著名旅游景点仅10分钟路程，周边公共设施完备，游客资源丰富。在交通上，紧靠交通要道北环路，东环路，西临东北街，临顿路，交通便捷，多路公交可到达市中心观前街商业区。驱车可速达苏州新加坡工业园区，距离国际博览中心、科文文化中心仅3公里。项目位置交通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快捷酒店的理想选择。第二节 项目投资的必要性一、有利于提高公司的收益旅游业是苏州市政府大力扶植的产业，也符合古城区的发展方向，
8、有利于提高服务业的比重。平江国资经营公司无论是规模还是实力，在平江区内都位列前茅。凭借公司现有的优势，改造后能够将空置国有资产最大限度的发挥效益，同时提升公司在项目运营方面的能力，有利于提升公司的市场竞争力，扩大公司的业务，提高公司的收益，促进区域经济的发展。二、有利于提高公司的开发经验本项目如果成功实施，将是公司在平江区内又一个成功运作的快捷酒店项目，为公司开发快捷酒店又一次提供了宝贵的经验。 三、有利于增加社会效益本项目投资完全符合平江区委、区政府提出的“文化为本、科技为用、商业为体、旅游为形”的发展战略。在给公司带来可观的经济效益的同时，也能够为社会带来了效益，项目的实施将直接增加30多
9、个就业岗位，每年增加约50万元的地方财政收入。第三章 市场竞争分析我国酒店业的发展始于涉外酒店，当时的酒店主要是接待国外的客商和游客，很少有中国人入住。从近几年酒店的发展来看，在2008年前几年时间里，豪华酒店成为中国酒店业竞争最为激烈的领域。但是随着豪华酒店数量的迅速增加，豪华酒店的入住率却在下降。相反，随着现代经济的发展，普通人在商务、旅游等方面的酒店住宿需求越来越多，快捷酒店以它的方便、低价、快捷，异军突起，很快成长为一支新兴力量，在几年时间内就占据了市场80%左右的份额，而且这样的趋势仍将延续。项目地位核心商圈周边，人流如织，无论旅游需求还是商务需求都很旺盛，经过对周边现有的一些快捷酒
10、店的调查，客房入住率都非常高，普遍达到了70%以上的水平。在节假日等特殊时期，更是一房难求。第四章 项目实施计划一、投资实施计划项目占地面积2687.28平方米，地上共二层建筑面积4349.58平米，地下共一层建筑面积3016.94平方米。地上一、二层 4349.58平米地下室 3016.94平米（约有60个停车位）总面积 7366.52平米扣除30%左右的公用面积，实际有效使用面积约为3044.7平米，初步框定改造后客房套数约110套。二、项目工程实施计划由于项目设施老化，且原有建筑布局与快捷酒店严重不符，需要花大量时间和精力进行结构改造与内部装饰。计划邀请专业的设计公司对项目进行重新设计，
11、定位于2540岁之间的旅游人群为主。外立面设计要求醒目、大气。内部装饰尽可能给人清爽、简约的感觉。2009年11月2009年12月：完成项目工程可行性研究编制及报批工作；2009年12月2010年1月：完成项目工程的初步设计、施工图设计、审查；2010年2月：完成项目工程的施工前期的准备工作；2010年3月2010年7月：完成项目工程的全部改造和装饰施工；2010年8月：完成整改，实现工程竣工验收，并投入使用。2010年9月：开始试营业。项目实施计划表序号计划内容2009年2010年11121234567891可研编制与审批2初步设计、施工图设计、审查3施工前期准备工作4工程的全部装饰装修工程
12、5工程竣工验收并投入使用6开始试营业第五章 风险分析及应对措施第一节 主要风险因素一、经营风险主要由快捷酒店自身运营出现问题而带来的风险。由于快捷酒店自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续经营带来的巨大风险。二、行业风险短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设的快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。1、主要竞争对手 目前来看主要竞争对手为汉庭（东环路店），如家（拙政园店）等已经存在的快捷酒店。汉庭和如家的主要市场为拙政园以西，辐射观前街的客流，而本项目主要侧重于由拙政园以东，园区或东环高架进入市区的客流。2、潜在竞争对手 由于位于黄金商圈
13、周边，物业基本属于饱和状态，暂时未发现适合做快捷酒店的较大体量空置房屋。三、政策风险或自然风险旅游业发展形势发生变化而产生的风险，如受国家宏观政策重大影响或突发自然灾害、流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目出现问题的风险。第二节 主要风险对策一、针对经营风险的对策1、加强对员工的培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目的口碑。2、加强产品的差异性，项目定位于2540岁的旅游客，他们与学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有一定的追求。项目在设计上尽可能的贴近他们的需求，在细节上多下功夫。二、针对行业风险的对策1、项目与主要竞争对手的市场有部分重合，但是应该要看到，市场规模本身也在快速发展，来苏
14、州旅游的人数不断增加。项目本身与主要竞争对手存在差异竞争，分别满足不同的客户需求，且项目位于核心商圈周边，客流量丰富，目前的快捷酒店数量仍无法完全满足市场需求。因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争的风险较小。2、除了本项目外，周边暂时不存在适合开展同类项目的物业资产，短期内不存在后续竞争者。三、针对政策风险或自然风险的对策近几年来，国家宏观政策对扩大内需刺激消费，促进文化产业与旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化的可能性几乎较小，针对重大流行性疾病，国家的防控能力在不断增强。因此，政策风险或自然风险较小。第六章 效益评价第一节 经济效益评价一、费用由于不考虑土地购置成本与工程建设成本，成本仅包括改造装饰成本，共计450万元。需要说明的是，在预计快捷商务酒店改造项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。二、投资回报预测收入主要包括客房收入与餐厅出租收入，概算小计为每年5,281,550元。具体明细如下：1、客房收入为了便于测算，
