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1、中央商务区地下空间集成开发建设模式摘要：一是秉持集成开发理念，地上、地下空间一体化规划 设计与整体开发，实现各类功能复合利用；二是统筹考虑地上公 共绿地、地下商业动线设计和地下空间消防要求，因地制宜地设 置下沉广场，实现将自然风光水绿引入地下空间；充分利用结构 空腔进行市政管网系统集成化布设，建立“地面道路一地下环路 一地下车库三级车行系统，提高地下空间利用强度；三是编制 地下空间开发利用专项规划，出台地下空间利用管理办法，探索 地下空间使用权配置方式。节地效果：与主要利用地表进行建设的模式相比，该项目通 过充分利用地表、地下空间实现了节约用地。（一）项目概况江苏省南京市江北新区中央商务区地下
2、空间项目，占地面积 约62公顷，最大挖深约48米。地下空间总建筑面积约148万平 方米，包括地下停车场约55万平方米，地下配建商业约24万平 方米，两个三线换乘轨道交通站厅及区间约5万平方米，综合管 廊、地下环路及其他市政设施约19万平方米，附属设备约45万 平方米等。项目地下空间正负零以上为新金融中心（区域共计24 个地块：商办用地20块、文化设施用地1块、公共绿地3块）, 配合地下空间一体化开发建设。（二）主要做法及模式特点1 .主要做法通过地上、地下一体化的规划设计与建设施工实现各类功能 的复合利用。一是进行地上、地下一体化的规划体系编制及城市 设计，将地下空间专项规划纳入国土空间规划体
3、系，并进行地块 深化图则设计；二是地上、地下土地供应时，明确各自土地使用 权范围及桩基部分施工衔接方式，实现不同权利人间的一体化施 工建设，在先行公开出让的地上部分使用权出让合同中约定塔楼 投影部分地下结构及桩基部分由受让人负责建设，建成后移交江 北新区管委会等。最大程度复合利用，通过提高开发利用强度实现节约集约用 地。一是统筹考虑地上公共绿地、地下商业动线设计和地下空间 消防要求，因地制宜地设置下沉广场，使用镜面反射等方式实现 将自然风光水绿引入地下空间；二是充分利用结构空腔进行市政 管网系统集成化布设，并利用空腔创新规划设计江水源供能系统、 真空垃圾管道系统等；三是建立“地面道路一地下环路
4、一地下车 库”三级车行系统，在实现地下空间区域内外快速交通转换的同 时，释放地面道路空间资源。2 .模式特点一是平面维度上的地下空间一体化集成。将CBD小街区密 路网地块红线及市政道路红线下方的地下空间进行一体化规划 设计，多种功能复合利用。二是竖向维度上的地上地下一体化集 成。将地上地下整体规划设计，将地上建筑方案作为地块（地上 部分）带方案挂牌的重要依据，确保地上竞得人按一体化规划设 计方案实施；在出让合同中约定土地使用权范围及桩基部分施工 衔接方式，实现地上地下不同权利人之间一体化施工建设。三是 要素维度上的城市功能一体化集成。地块内集合了城市商业、公 共社交、综合交通、市政基础设施和企
5、业服务等功能，建立了 “地 面道路一地下环路一地下车库三级车行系统。（三）配套政策1 .编制地下空间专项规划，纳入国土空间规划体系。江北新 区组织编制了南京江北新区中心区地下空间规划，将中心区 地下空间规划纳入江北新区国土空间规划体系，将规划内容纳入 控制性详细规划控制要素中并进行地上地下一体化深化图则设 计，为中心区地下空间项目规划条件出具及规划总平面布局审定 等提供了依据。2. 出台地下空间及复合利用管理办法。南京市出台南京市 城市地下空间开发利用管理办法（南京市人民政府令第323号）, 规范城市地下空间规划、用地、建设、登记、使用等开发利用管 理活动。南京市江北新区出台南京市江北新区土地
6、复合利用实 施办法（试行），规定土地复合利用的规划审批、地价评估、出 让年限和不动产登记等。3. 探索营利与非营利性质高度复合的地下空间使用权配置 方式。南京市江北新区土地复合利用实施办法（试行）规定主 导用途符合划拨目录的，附属用途不符合划拨目录的，可以以协 议方式供地，涉及公益性用地部分的按照划拨用地管理。（四）节地效果与传统的主要利用地表进行开发建设相比，本项目新增总建 设用地面积约74.8万平方米，其中，地上部分面积约12.55万平 方米，地下部分面积约62.25万平方米。（五）适用范围主要适用于大型、特大型城市中央商务区的地上地下空间统一规划、地上地下一体化、站城一体化和集成开发建设。南京市江北新区中央商务区地下空间项目剖面图南京市江北新区中央商务区地下空间效果图
