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1、目 录第一部分分房地产产户型策策划2户型需要要策划22户型简史史3好户型的的标准33立体户型型面面观观4大户型？小户型型？5面积多大大才合适适？6户型之首首客厅厅7主卧8厨房9洗手间的的问题110阳台111户型设计计趋势112第二部分分售楼书书该说点点啥144第三部分分关注购购房中的的感性行行为166第二部分分关于房房地产价价格策略略的几点点思考118一、成本本+竞争？消费者者+竞争？18二、金子子？银子子？188三、开盘盘：高开开低走？低开高高走？119尾盘：降降价清货货？精细细营销？20“低开高高走”的实际际操作问题222第一部分分房地产产户型策策划可以说，户户型定位位是否准准确、户户型设
2、计计是否科科学合理理是事关关项目成成败极为为关键的的因素。那那么什么么样的户户型类别别配置才才能紧扣扣项目总总体定位位？什么么样的户户型功能能布局才才能最大大程度地地满足消消费者现现在与将将来的生生活需求求呢？在在此我们们对涉及及户型的的一些问问题作些些探讨，希希望我们们的研究究心得能能给您一一定的帮帮助。 户型需要要策划表面面上看，户户型即建建筑的室室内空间间间隔，需需要考虑虑整体建建筑结构构、建筑筑承重及及水、电电、气、热热、光纤纤等管网网线路布布置，因因而是一一个建筑筑技术问问题，完完全是建建筑设计计师的事事。 其实实不然。户户型是实实现消费费者居家家生活的的基本要要素，是是满足“舒适性
3、性”的首要要前提，只只有满足足了消费费者需求求的技术术才有意意义，只只有满足足了消费费者的户户型才能能确保项项目销售售畅旺，因因此户型型设计首首先是市市场问题题，其次次才是技技术问题题。 世界界上没有有最好的的户型，只只有最适适合某一一特定项项目所指指称的某某一类别别消费者者的户型型。而要要让户型型能恰到到好处地地满足目目标消费费者的需需求与潜潜在需求求，不仅仅需要研研究这一一部分消消费者的的生活背背景、消消费心理理、消费费特征，而而且需要要充分考考量项目目所处的的地理特特征、景景观环境境、人文文环境、项项目的规规划布局局、小区区内环境境营造等等一系列列因素，让让户型定定位切合合项目整整体定位
4、位。而这这一切，显显然不是是设计所所能解决决的问题题而只能能是项目目策划人人的工作作，设计计师应该该是在项项目策划划人对户户型类别别配置、每每户内功功能配置置的详细细任务书书的指导导下开展展工作才才能设计计出真正正的“好”户型。 户型型策划的的主要内内容有以以下几点点： 1、户户型类别别配置。想想吸引所所有消费费者的项项目最终终只能是是所有消消费者都都吸引不不到。因因此户型型策划的的首要工工作即是是根据项项目所处处区位及及周边总总体环境境，结合合目标消消费者定定位，确确定项目目是以立立体户型型为主还还是以平平面户型型为主？是以三三房二厅厅二卫以以上大户户型为主主还是以以二房二二厅一卫卫以下小小
5、户为主主？一房房、二房房、三房房、四房房、五房房、复（跃跃层）式式等分别别应占多多少比例例？ 2、户户型面积积设定。从从目前的的市场实实况看，由由于生活活习惯、居居住观念念的不同同，我国国南北之之间、东东西之间间消费者者对户型型面积的的要求存存在巨大大差异。香香港人通通常将770做做成三房房而北方方地区二二房的面面积也大大多超过过1000。就就是同一一城市，不不同类别别的消费费者对面面积的要要求也大大相径庭庭：有的的认为三三房应在在1000左右右，有的的希望三三房能做做到1330以以上甚至至1700；有有的喜欢欢70的二房房，有的的中意二二房超过过90那么么具体到到某一楼楼盘，每每种户型型类别
6、的的面积到到底以多多少为宜宜，显然然需要精精心策划划。 3、户户型类别别分布。我我们在很很多项目目中都见见过一些些单纯从从设计角角度看堪堪称优秀秀的户型型却不幸幸沦为库库存，其其原因在在于发展展商将它它们放在在了错误误的位置置：面积积大、总总价高的的户型却却被放在在临近路路边噪声声相当大大的地方方、或景景观较差差的地方方、或朝朝北的方方向、或或南北向向楼体中中、或有有西晒、或或是底层层位置置最好的的地方设设置总价价最高的的户型、位位置最差差的地方方设置总总价最低低的户型型，是决决定各类类户型在在项目中中位置分分布的基基本原则则，背离离这一点点，收获获的就可可能是积积压或低低价低利利润。 4、户
7、户型功能能配置。几几个卫生生间？几几个阳台台？厨房房是开放放式还是是传统的的封闭式式？要不不要工人人（保姆姆）房？要不要要设置一一个杂物物间？要要不要设设飘（凸凸）窗？等等等问题也也应站在在市场角角度、从从项目整整体定位位的高度度来审视视而不应应由设计计师依据据站在技技术角度度、单纯纯从建筑筑结构出出发。 户型简史史时间间的流转转、社会会经济的的发展在在不停地地改变我我们的生生活状态态、生活活观念，也也不断地地改变着着我们的的居住观观念我们们对“户型”的要求求。为了了做好户户型策划划，有必必要先了了解一下下户型在在简要发发展历史史。 坐北北向南，四四四方方方一个小小院子，白白天有太太阳，夜夜晚
8、有月月光；老老子住上上房，东东厢住儿儿女，西西厢是灶灶堂柴房房，后头头还有猪猪圈鸡窝窝茅房；坡屋顶顶，大厚厚墙，院院里是石石榴红枣枣，院外外是榆柳柳相依。千千百年来来，这就就是咱中中国老百百姓最理理想的“户型”，无论论是平头头百姓还还是县官官老爷，只只有面积积大小几几重几进进的区别别，基本本设计思思路概无无二致。 这样样的“户型”自然是是好宽敞舒舒适，功功能分区区明确。但但动辄占占上亩把把几亩地地，土地地资料利利用率太太低，而而且基本本没有卫卫生间概概念，不不少人在在床后隔隔着蚊帐帐就放个个尿桶；窗户小小小的，大大正午也也有几处处黑角落落。这样样的“户型” 现在在恐怕在在农村也也不大受受欢迎了
9、了。 解放放了，日日子似乎乎是好过过些了，不不识时务务的马寅寅初老头头被打倒倒了，于于是一天天比一天天多的人人不断涌涌上街头头要房住住。国家家机关、企企事业单单位一盘盘算，发发现自己己银子实实在太有有限，那那就凑合合将就吧吧，大通通道，筒筒子楼，小小平房，公公用厨房房公共厕厕所，先先整个遮遮风敝雨雨不能让让人睡大大街上的的地方再再说。这这样的“户型”，说什什么也住住着挺别别扭不舒舒服，但但那年月月，还能能怎么着着，能分分个一间间半间就就不错了了，感谢谢谁还来来不及，谁谁想那么么多。 转眼眼是800年代，改改革开放放了，经经济真的的好起来来了，衣衣、食、行行转眼就就都大有有改善，琢琢磨起住住房问
10、题题自然就就顺理成成章。大大伙很快快就发现现这大走走道的筒筒子楼实实在不是是好 “户型”，都渴渴望能弄弄个“成套房房”。是啊啊，有个个厅让一一家人团团团吃饭饭、有两两三间房房不用与与成年子子女挤在在一起、有有自家的的厨房做做好吃的的不用担担心别人人眼馋吃吃得艰苦苦一点别别人也不不会知道道、有自自家的厕厕所不用用排队再再冷的冬冬天起来来也无大大碍、还还有个小小阳台让让人种点点花草晚晚上还可可看到星星星，这这样的日日子可实实在太美美了！ 可很很快人们们又发现现还是不不对劲：厅里实实在太小小，放个个大彩电电看着刺刺眼，放放在房里里吧父母母儿女来来看又不不方便；还有大大沙发、茶茶几、音音响、金金鱼缸也
11、也无处安安身；冰冰箱想放放厨房，可可厨房更更小；洗洗衣机想想就近水水龙头放放在卫生生间可卫卫生间也也太逼仄仄；客人人来了要要往床上上坐，一一家人的的生活裸裸露无遗遗。于是是人们盼盼望能住住上客厅厅、厨房房、卫生生间都宽宽宽大大大，卧室室里干干干净净的的房子。 这样样的房子子还是有有人不满满意：早早上一起起床，大大家还是是要抢着着上厕所所；辛苦苦一天晚晚上想好好好泡个个澡也不不方便，厕厕所里总总是潮湿湿阴森味味儿不太太好；厨厨房虽然然大了但但洗菜、切切菜、炒炒菜也还还是不顺顺便；大大热的夏夏天厅里里怎么也也没丝儿儿风？想想看电视视吧又怕怕吵着孩孩子的学学习，不不看电视视吧晚上上还真挺挺难受，有有
12、时夫妻妻俩想疯疯狂一回回也怕影影响孩子子父母很快快，在最最隐密处处设有主主人卧室室的房子子、有两两个以上上卫生间间的房子子、卫生生间能通通风采光光的房子子、厨房房连着小小阳台的的房子、客客厅（餐餐厅）两两头都有有大落地地阳台的的房子都都被设计计出来了了。 有单单身汉也也想要成成套的房房子，于于是有了了单身公公寓。 有经经常来这这里公干干又住腻腻了酒店店的人也也想买房房子，于于是有了了酒店式式公寓。 有极极想看山山景海景景园景的的人，于于是有了了景观户户型。 好户型的的标准选择择一种户户型，选选择一个个生活空空间。不不同的生生活经历历、生活活状态、生生活习惯惯会带来来对户型型的不同同理解，而而户
13、型则则不管人人们过去去如何，只只是以它它难以更更改的刚刚性改变变、重塑塑人们的的生活方方式。因因此，所所谓好户户型，就就是能充充分尊重重人们居居家生活活天伦本本质、亲亲情本质质的户型型；是能能带给人人们身体体的、心心理的舒舒适享受受的户型型；是能能满足现现在与未未来生活活变化的的需要的的户型；是与室室外自然然、人文文环境协协调且将将好环境境引入室室内的户户型；是是能最充充分考虑虑建筑材材料与环环保的户户型。 一套套好的户户型，首首先必须须是每一一个房间间都间隔隔方正，少少点“金角银银边”，谨防防多边多多角的“钻石房房”的出现现，如此此不仅利利于家具具摆放提提高实用用面积，也也符合中中国人的的消
14、费心心理。 一套套好的户户型，必必须做到到以下几几个分开开： 1、动动静分开开。客厅厅、餐厅厅、厨房房、音乐乐房、麻麻将室需需要人来来人往，活活动频繁繁，如此此一个家家才有生生气、有有活力，而而主要为为休息睡睡觉之用用的卧室室显然需需要最大大程度的的静谧，因因此应将将它们严严格分开开，确保保休息的的人能安安心休息息，要走走动娱乐乐的人可可以放心心活动。 2、公公私分开开。家庭庭生活的的私秘性性必须得得到充分分的尊重重与保护护，不能能让访客客在进门门后将业业主家庭庭生活的的方方面面面一览览无余。这这就要求求不仅需需要将卧卧室（主主卧、父父母房、儿儿童房）与与客厅、餐餐厅、音音乐房、麻麻将室（娱娱
15、乐室）进进行区位位分离，而而且应注注意各房房间门的的方向。 3、主主次分开开。买房房通常是是人们事事业奋斗斗有成，生生活质量量迈上台台阶的体体现。为为了彰显显业主的的成功，也也为了家家庭成员员之间的的起居互互不干扰扰，主人人房不仅仅应朝向向好（向向南或向向景观）、宽宽敞、大大气，而而且应单单独设立立卫生间间，应与与父母房房略有距距离分隔隔。如设设有工人人（保姆姆）房，则则又应与与主要家家庭成员员的房间间有所分分离。 4、干干湿分开开。也即即厨房、卫卫生间等等带水、带带脏的房房间应与与精心装装修怕水水怕脏的的卧室等等分开。 一套套好的户户型，必必须做好好“通”、“透”工作。 如果果客餐厅厅相连，最最好能有有开放式式阳台与与大玻璃璃窗遥相相呼应，既既能保证证客厅的的采光充充分，春春、夏天天的“穿堂风风”更是一一种极为为舒服的的享受。 厨房房当然也也应有良良好的采采光、通通风条件件，闷在在一角的的厨房将将时不时时降低下下厨人的的工作热热情，影影响一家家人的食食欲。 卫生生间不应应脏兮兮兮、臭哄哄哄，它它不应成成为天然然的藏污污纳垢、繁繁殖细菌菌的场所所，它也也应该有有良好的的通风透透光条件件，应该该窗明几几静，无无异味，不不长霉。 卧室，自自然更不不能成为为黑屋暗暗房了。
