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1、第一章 总论1.1项目背景1.1.1项目名称项目名称：某某市“市政大厦”建设项目1.1.2项目承办单位项目承办单位：项目负责人：1.1.3可行性研究报告编制依据1、党政机关办公用房建设标准（2001）；2、某某市城市总体规划（20012020）；3、某某市四大机关新址筹建处所提供的有关资料；4、项目可行性研究报告编制委托书。1.1.4项目提出的理由与过程1、某某市基本情况某某市位于河南省中部，中心城地理位置为东经113度18分，北纬33度44分，市辖区东西长约140km，南北宽约135km，总面积7882km2，按河南省经济地理位置属豫中南经济区，是豫中南核心经济区与各个区域联系的纽带。全市辖
2、*市、*市、*县、*县、*、*及*，共63个乡，36个建制镇，总人口483万人，城市非农业人口116.4万人。1996年，某某市在全国进行的219个地级以下城市经济综合评价中位于第三类城市，且名次靠后，集中表现在中心城区综合实力不强，聚集效应和辐射能力不强。中心城区现有人口90.8万人（包括行政区划的农业人口和非农业人口），其中非农业人口66.3万人（含石龙区4万人），城区近50km2，按非农业人口计算，建设用地现状为人均72m2，以市区常住人口计算人均用地65m2，人口规模与用地规模不相协调。2、城市发展优势矿产资源丰富。某某市资源组合条件好，品种多，查明各类矿产40余种。其中煤炭探明储量1
3、03108t，保有储量达40108t以上（其中平顶山矿20.25t），各类煤种品种齐全，炼焦用煤量达24.7108t以上。*盐矿地质储量2300108t，储存条件好，在我国东部地区已查明的31个大型盐田中储量居第二位，品种列第一位。水资源充足。全市特别是市区附近地表及地下水资源丰富，包括白龟山水库共有地表水24.6108m3，浅层地下水7.5108m3，在北方贫水地区优势明显。区域位置优越。某某市是我国重要的能源基地，位于以山西为中心的能源重化工基地的南端，是华中、华南缺能地区的特大型能源基地，是处于我国国民经济发展由东向西梯度推移的中部过渡地带，是处于河南省北部工业化、城市化发达地区与南部农
4、业地区的结合部，对争取各方投资，促进城市发展十分有利，潜力巨大。物质基础雄厚，已进入全国大城市规模。某某市有着雄厚的工业基础，产业结构17:52.3:30.7，工业化程度明显，旅游资源丰富，如石人山风景区等，加之 有十几座大中专院校，具有一定的科技实力，为城市的进一步发展准备了雄厚的物质基础。3、某某市城市总体规划情况自建市以来，城市发展速度较快，某某市政府先后编制六次城市规划，目前正在执行的规划为92版总体规划。规划目标为：至2005年中心城市达到85万人口，规划的用地规模65104km2，城市化水平达到35%左右（按城镇人口总人口比重），城市经济占GDP的比重达到87%，至2010年中心城
5、市达到100万人，用地规模在8590104km2，城市化水平达到45%，远景规划2020年城市人口规模达到120万人。4、大力拓展西部新区受地形、地质条件的影响和限制，某某市发展方向受到一定制约，北部为煤矿区，南为泄洪区，西临采煤塌陷区，东部有许南公路与许平南高速公路，因此缺乏理想方向，依托老城区外拓有一定的局限性。目前老城区城市人口规模与用地规模失调，人均用地大大低于国家标准，人口拥挤，交通不畅，建筑密度高，生活质量差。城市被河流、高压走廊、铁路分割现象严重，工业、居住、公共服务设施等用地混杂，城市布局不尽合理。由于煤炭、电、化工、炼焦等重工业的发展，给城市造成很大污染，特别是大的污染源位于
6、城市东部上风向，环境容量明显不足，东南部用地平坦、地势良好，却又是目前白龟山水库实行的“保北淹南”方案的行洪区，限制了城市可利用的建设用地。鉴于以上因素，要保证城市的进一步发展，只有向城市西部跨过塌陷区合理发展，建设新区，方可满足城市化增长需求。总体思路是：合理划分城市功能分区，架构“一市双城”的未来城市空间，中部加强对塌陷地区的利用，营造生态公园，形成集山、水、城为一体的现代园林城市。建设用地规模除老城区外，东南部发展用地20km2左右，西部新区按一期25km2，以满足城市建设要求。在城市东部建设工业园区，对老城区逐步进行改造，利用土地置换搬迁污染工业，加强服务设施建设。大力发展西部新区，建
7、设以行政、科教、文化为主的城市中心区。目前平顶山工学院、师范学院等项工程已投入建设，带动了新区起步。为保证新区快速形成规模与气候，市委、市政府决定除加强道路、水、电等基础设施的投入与建设，主要通过市委、市政府的西迁建设行政中心，实现聚集人气、带动行政区发展目的。具体措施是实行行政集中、用地集约的方针，将老区用地及设施置换，取得建设资金，不需加重财政负担即可解决；同时加大招商引资力度，以环境吸引投资，促进机关报区的飞速发展。5、项目提出的过程某某市是由于煤炭资源的开发和某某集团的建立，而随着人口逐步增长才发展为城市的，产业结构单一，企业社会化，经济辐射能力差，城市综合服务能力缺损，城市化水平23
8、.5%，与发展地区相比，城市化处于低水平增长状态。由于市区用地紧张，行政办公场所窘迫的局面一直无法解决，于是市委、市政府决定搬迁，新建“市政大厦”。某某市“市政大厦”建设场址最初选在襄城县境内，位于襄城县许南公路与许昌至南阳高速公路之间，由于1997年襄城县划归许昌市管理，因此建设项目未能实现，后又选址于平顶山南部九里山，由于场址离沙河太近，且又处于白龟山水库湖区的下游泄洪区，出于安全因素考虑放弃了这个方案。2001年又重新选择建设场址。经过专家及领导充分论证，决定建设场址选在某某市焦店乡北平村西北的土地。目前项目前期准备工作正紧张进行，土地使用手续已经报批，建筑规划方案正在进行积极的投标工作
9、，周边道路及公用工程配套设施已经开始动工。1.2项目概况1.2.1拟建地点某某市“市政大厦”拟建地址位于某某市新区中心地带北平村西，场址北依北平山，南临白龟山水库，依山傍水，环境十分优越。场址北靠北平山500亩森林公园，东北方是由采煤塌陷区建设而成的530公顷生态园，东边是平顶山师范学院，西北部为平顶山工学院，大厦的正南面依次为市政广场、市民广场、白龟山水库。1.2.2建设规模与目标1.2.3主要建设条件1、供水条件2、供电条件3、供热条件4、天然气供应1.2.4项目投入总资金与资金来源本项目建设投资为 万元，拟利用老址土地出让资金，全部自筹解决。1.2.5主要技术经济指标主要技术经济指标表1
10、.3结论与建议某某市本着集约用地的精神，建设某某市“市政大厦”，将市委、市政府及所属机关和事业单位等55个机构迁址新区集中办公。该项目的建设有效地盘活存量资产，以国有资产带动社会各个方面资金的有效投入，加快了某某市新区的开发，极大的推动了城市化进程的步伐。项目的建设得到了社会各界不同利益团体，尤其是房地产开发商和当地人民的积极支持，提高了人民的生活质量和生活水平。平顶山新区的开发在平顶山的经济发展中具有十分重要的作用，为了加快开发新区，市委、市政府离开闹市，搬迁新区对于新萄开发将会起到十分重要的推动作用。因此建议项目早日实施。项目存在的主要问题为建设资金来源全部利用土地出让金，不利于资金使用计
11、划的安排，建议多渠道筹集资金，搞好“市政大厦”的建设工作。第二章 需求分析与建设规模2.1项目建设的必要性2.1.1行政区人口密度严重超标，影响行政区正常办公。某某市委、市政府及所属单位均位于市区商业繁华区，随着城市建设的发展，人与车辆数量骤增，每逢高峰期车辆阻塞严重，不仅影响了城市商业区的发展，也严重影响了市委、市政府及各部门的正常工作。某某市委、市政府四周均为繁华的商业区，人口密度及车辆密度均是全市最高的地区。目前某某市区人口密度为 万人/平方公里（国家规定89千人/平方公里），是河南省人口密度最大的市区。交通阻塞，人口拥挤已严重影响城市的经济发展和政府的正常工作。2.1.2现有行政办公设
12、施落后，无法满足现有工作需要。某某市委、市政府及绝大多数下属单位的办公楼、建筑年代久远，多数办公建筑已经落后、陈旧，无法进行改造，同时随着城市管理功能的不断扩大，政府人员不断增加，原有办公楼建筑面积远远不够增加，各个部门分散，市区交通拥挤，不利于政府各部门的业务联系及集中办公，大大影响了政府的工作效率。办公条件及办公环境均无法改善，不利于当地经济发展。目前某某市市委、市政府有11个下属单位，位于城市道路拓宽工程的拆迁区，办公用房准备拆迁，另有房屋已拆迁单位5个，同时还有6个下属单位还没有自己的办公楼，靠租借其它部门的房屋进行办公。这些单位办公条件差，无法适应现代经济的发展，这些单位同时进行搬迁
13、，搬迁任务繁重，建设资金浪费大，不利于政府的统一管理。根据调查表明，省、市、县属的同级党政机关及其直属机关办公用房独立建设，造成投资浪费，加重机关办社会负担。因此，为避免机关办社会、重复建设、重复投资，应对机关办公用房的建设通盘考虑，统筹安排，集中统一建设或联合建设，这样可以共用公共服务和附属设施，最大限度地节约建设投资和节约土地；同时方便人民群众办事，提高办事效率。2.1.3现有黄金地段土地价值无法实现某某市委、市政府及大多数下属单位所处的地段，商业价值和土地价格较高，因此，政府搬迁工作，不但可以促进城市商业经济的发展，而且还可以通过调整土地使用性质，为政府搬迁工作筹集充足的资金。某某市委位
14、于某某市建设路西段，位于市区中心酒店区，东临四星级神马大酒店和平顶山饭店，南临华宝商场和锦绣大酒店，东北为平顶山宾馆。某某市政府位于某某市矿工路中段，位于市区中心段商业区，南部紧临繁华的中兴路商业区，第三章 场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置 3.1.2场址土地所属权类别及占地面积3.2场址条件3.2.1地形地貌该场地为缓山坡地，地貌地形较复杂，地势自东北向西南倾斜，高程位于绝对标高120130m之间，与水库的距离为1.3km。3.2.2气象平顶山地区属大陆性半干旱气候，3.2.3工程地质3.2.4水文地质条件经勘察，场地内无含水地层，但场地北部的九里山断层及其次生构造带属含水构造
15、，具有一定成井条件。5.2.3地震3.2.6周边建筑物与环境条件3.2.7城市规划与区域规划要求3.2.8交通条件3.2.9社会环境条件3.2.10公共设施条件1、给排水2、供热、供气3、电力、电信第四章 建设方案4.1设计指导思想与原则4.1.1指导思想1、根据国家发展计划委员会计投资19992250号文“国家计委关于印发党政机关办公用房建设标准的通知，某某市“市政大厦”的建筑规模严格按照文件精神，本着实事求是、国地制宜、功能适用、简朴庄重的方针进行设计。2、贯彻城市建设法规，执行规划部门对本工程的设计要求，从整体出发、结合环境，把功能空间造型与各种技术问题放在同一坐标系上进行权衡，创建出端庄典雅、美观大方、个性鲜明的建筑空间环境。3、总平面布局合理紧凑，功能分区完美，空间组织有序，人流、车流顺畅。4、平面功能分区科学、合理、实用，做到功能完善、设施完备、通风采光条件好，满足现代办公等不同要求。4.1.2设计原则1、尊重城市规划要求，严格按照各项法规进行设计。2、充分利用场地现有地形和空间条件，最大限度满足建筑使用功能。使通风、朝向及出入口位置等达到最优化，使空间、实体和场地构成有机的建筑环境。3、设计中的场地分析将范围扩大至场地周围相关环境及景观
