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1、金石地产产合肥20055.033市场调调查报告告目录：一：序言言 3页页二：项目目跟踪及及分析3-41页页三：市场场分析总总结422页一. 序言此报告内内容为合合肥市二二零零五五年一月月二十一一日到二二零零五五年三月月二十日日的市场场调查报报告，结结合了合合肥市房房地产新新年以来来的资料料所做。所涉及及到的内内容主要要主要竞竞争楼盘盘和合肥肥市目前前比较有有影响力力的几个个新盘。二. 项目跟踪踪及分析析1颐园园世家 地理理位置地处习友友路与怀怀宁路交交汇处，与与宋都的的西湖花花苑遥相相对望地地理位置置相对于于宋都来来说较好好一些。 开发发商安徽信谊谊集团信信得置业业有限公公司。 销售售代理深圳
2、张达达利设计计公司/地产专专案组。 产品品介绍此楼盘投投资1.9亿元元，开工工面积112.44万平方方米，共共有200幢住宅宅，总户户数为111000户，开开发的产产品全是是小高层层，一般般以9+1、111+11的为主主，沿街街的一般般为166+1的的，主力力户型面面积为1115、1300平方米米，目前前在售的的是4、5、66、7、8、五五栋。主主力房型型为三室室两厅两两卫。房房屋层高高3米，外外墙采用用面砖，窗窗户采用用的是彩彩铝，玻玻璃大部部分采用用的是双双层中空空玻璃，屋屋顶采用用的是平平顶带平平台的类类型，供供水为变变频加压压供水，供供电量为为20AA或400A，阳阳台形式式为北阳阳台
3、封闭闭，南阳阳台不给给封闭，小小区车位位为5660个，整整个小区区采用电电子巡更更系统单单元采用用可视对对讲，综综合看来来，产品品处于中中上等水水平。现现已售330%左左右，高高一点的的楼层和和面积较较大的卖卖的不理理想。 推广广方式广告投放放主要分分布在报报广和户户外广告告牌。售售楼处面面积较大大，布置置比较豪豪华。开开盘时间间为20004年年7月，一一期推出出2600套。开开盘开盘盘价格为为26000元/平方米米，采取取VIPP卡优惠惠100000元元，阳光光金卡优优惠80000元元的推广广方式。截止到到20005年22月销售售均价为为35000元/平方米米。 卖点点分析1）地处处政务区区
4、，未来来发展及及升值空空间大。2）项目目东南方方向，一一条马路路之隔即即为正在在兴建的的奥体中中心，更更具有很很大的升升值空间间。3）境外外景观设设计公司司（加拿拿大润枫枫国际）。 劣势势及不足足1）运动动卖点在在销售中中显得牵牵强，虚虚无支撑撑。2）产品品先进性性在政务务区显得得不强，如如车位配配比过低低，约11：0.5。3）目前前该项目目交通不不便利，周周边配套套尚不完完善。3）从整整个案场场的主管管到销售售员专业业性较差差，销讲讲随意，销销售能力力一般，管管理也较较为混乱乱。4）其户户型较差差，房型型不规整整，功能能区面积积不合理理，使用用性较差差。另外外户型整整体面积积偏大，总总价高。
5、5）从开开盘到现现在涨价价太快，半半年涨了了6000元/平平方米，因因为周边边的配套套还没有有跟上，项项目缺少少基本的的支点，从从销售来来看比其其他的项项目明显显要慢得得多。近期颐园园世家已已经封盘盘，并且且工期也也停了下下来，只只发了两两期半版版的报广广。主要要是由于于此项目目的入市市过于匆匆忙，在在前期没没有客户户积累的的情况下下进入市市场，且且此项目目至今没没有一个个明确的的主题，对对市场的的需求没没有充分分调查，入入市的产产品根本本得不到到市场的的认可，再再加上其其入市时时没有一一个可以以诠释项项目的展展示中心心，使得得此项目目成为市市场上的的无效供供应。此此点尤其其需要注注意，本本案
6、作为为一个大大盘应该该要充分分考虑市市场需求求，去引引导市场场，入市市不宜过过于匆忙忙。项目近期期与合肥肥本地的的怡景工工作室签签订了整整合推广广的合同同，目前前已经进进入全新新包装阶阶段，预预计在半半个月左左右时间间将会以以全新面面貌进入入市场，我我司将持持续高度度关注。2国际际花都 3351888888 355128888 地理理位置地处东流流路与潜潜山路交交汇处，地地理位置置相对于于宋都距距市中心心较近。 开发发商上海绿地地集团合合肥置业业有限公公司。 销售售代理由开发商商自销。 产品品介绍此楼盘总总建面积积将达770万平平米，为为合肥第第二大项项目。将将分5期期开发，一一期于22003
7、3年122月开盘盘，开发发约133万平米米，二期期也约113万平平米，户户数为9900多多户，开开发的产产品多层层与小高高层。屋屋顶采用用的是平平顶带平平台的类类型，主主力户型型为800、1220平方方米，房房型为二二室二厅厅一卫与与三室两两厅两卫卫。户型型特点房房屋开间间大，进进深短（110.55m）主主力户型型双卧朝朝南，户户型方正正，采光光及通透透性好，全明设计。外墙采用面砖，窗户采用的是彩铝，玻璃采用的是双层中空玻璃，供水为变频加压供水，供电量为20A或40A，阳台形式为北阳台封闭，南阳台半封闭，小区车位配比为3：1，整个小区采用红外二十四小时监控和单元采用可视对讲，产品处于中上等水平
8、。一期于2004年底交房，05年下半年二期交付。 推广广方式广告投放放主要分分布在报报纸广告告，电视视广告和和户外广广告牌。项目分分五期，每每期都以以一种国国际花名名命名。目前售售楼处所所在位置置为地处处东流路路与潜山山路交汇汇处楼盘盘现场，面面积约3300，装修修简约。一期多多层小高高层033年122月6日日开盘，44个月时时间全部部卖完。二期开开盘时间间为20004年年6月中中旬，均均价约332000元，目目前均价价为36600元元。一组组团推出出2000多套，开开盘前采采取内部部放号的的的形式式首批1150号号在放号号当天放放完，每每号1000000元。到到十月份份为止基基本售完完，只余
9、余少量的的顶楼大大面积户户型,购购买可以以有50000元元的优惠惠。20005年年1月116日推推出的三三期天香香苑分三三个组团团，其中中A组团团的小高高层共推推出2000套，基基本售完完，主力力户型为为三房两两厅，价价格区间间：3330043000元/，仅剩剩1700户型型约3、4套。天香苑苑B组团团将于33月5日日对外放放号销售售，均价价为37700元元/，目前B组团已基本销售完毕，C组团将会推出4幢11+1的小高层，面积为90-130。 卖点点分析1）西面面紧邻市市政府的的办公大大楼，未未来发展展及升值值空间大大。2）政务务区未来来商业配配套较为为集中在在此楼盘盘附近。3）属于于离市中中
10、心较近近的政务务区楼盘盘，客户户的接受受能力较较强。4）一期期即将交交房小区区的效果果可以直直接看见见，能起起到增强强客户的的购房心心理作用用。5）项目目较大配配套完善善，有主主题公园园景观，绿绿化率达达到了440%。6）户型型配比比比较符合合当地市市场需求求，以880-1120的的为主。7）售楼楼处销售售设施较较先进，利利用三维维动画可可直接从从电脑中中看房选选房。8）境外外景观设设计公司司，加拿拿大KFFS建筑筑设计公公司。 劣势势及不足足1）楼盘盘卖点在在销讲中中提炼不不精，解解说不详详细。2）产品品先进性性在政务务区显得得不强，如如车位配配比过低低，约33：1。3）目前前该项目目交通不
11、不便利，周周边配套套尚不完完善。4）售价价较高，为为目前政政务区最最贵楼盘盘。且价价格受到到周围楼楼盘如生生活地带带、绿怡怡汇林等等楼盘相相对低价价的冲击击。5）一期期交房后后，产品品质量不不如宣传传中的精精致，且且绿化效效果极为为粗糙，与与其发展展商实力力不相符符。3、金色色池塘 地理理位置地处蜀山山区樊洼洼路与蜀蜀鑫路交交汇处，距距离合肥肥植物园园较近 开发发商安徽合肥肥英泰地地产 销售售代理开发公司司自销 产品品类型此楼盘总总建面积积35万万平米，分分期开发发。产品品为多层层与花园园洋房，其其中花园园洋房为为模仿万万科退层层户型。一期花花园洋房房基本为为照抄万万科户型型，二期期在户型型上
12、做了了一些更更改，但但一、二二期花园园洋房均均为两层层复式户户型。三三期规划划尚未确确定。多多层屋顶顶采用的的是平顶顶带平台台或阁楼楼的类型型，主力力户型为为80、1000、1220平方方米，房房型为二二室二厅厅一卫、三室二二厅一卫卫与三室室两厅两两卫。户户型多为为南北两两端式，开开间较大大，1226的的户型即即有三个个开间朝朝南。外外墙采用用涂料，底底层部分分架空，窗窗户采用用的是彩彩铝，玻玻璃大部部分采用用的是双双层中空空玻璃，供供水为直直供水，供供电量为为40AA，可提提供暖气气与热水水，阳台台形式为为北阳台台封闭，南南阳台半半封闭，小小区车位位配比为为多层33：1，花花园洋房房3：22
13、，二期期花园洋洋房一跃跃二户型型带自家家车库，且且为赠送送。整个个小区采采用入门门IC卡卡，电子子门禁，单单元采用用可视对对讲，物物管费用用多层00.6元元，小高高层1元元，综合合看来产产品在当当地处于于较高水水平。 推广广方式广告投放放主要分分布在报报广和户户外广告告牌。在在市中心心繁华地地段设有有醒目广广告牌。目前售售楼处为为楼盘会会所，面面积较大大，装修修豪华。销售人人员着装装统一，服服务态度度好，比比较认真真，业务务素质较较好。一一期开盘盘时间为为20003年77月，推推出200余幢，5500多多套多层层住宅，33幢，计计36套套花园洋洋房。多多层分为为带供暖暖与不供供暖两种种，均价价
14、分别为为24000与226000元，花花园洋房房均价335000元，最最贵景观观户型达达48000元。现一期期已全部部卖完。二期现现拿出22幢多层层（均价价27550），55幢花园园洋房（均均价40000元元，最高高达到了了58000元）现现多层售售基本售售完。二二期开盘盘之前曾曾采取放放号申购购形式，二二期第一一组团1150套套房源有有1900位客户户拿号，整整个销售售形式十十分良好好。目前前销售价价格已经经涨到33000035000元/平方米米。 卖点点分析1）地处处蜀山区区，周边边环境较较好，未未来发展展及升值值空间大大。2）花园园洋房房房型先进进，在合合肥乃至至安徽都都为稀缺缺产品。3
15、）小区区景观好好，大面面积水景景设计在在当地较较为突出出。4）境外外景观设设计公司司（瑞典典西林）5）内部部商业气气氛较好好，有商商业内街街，咖啡啡馆 6）有样样板房，样样板区，样样板景观观带。在在合肥较较为少见见。7）物管管公司为为深圳金金地公司司，销售售阶段已已前期介介入，物物业形象象很好，着着装、服服务都与与万科物物业相仿仿。 劣势势及不足足1）周边边配套较较差。2）虽然然水体面面积很大大，但水水质浑浊浊。3）花园园洋房全全部为大大面积户户型，总总价太高高。近期金色色池塘在在推出了了三幢小小高层，并并在20005年年3月119日进进行放号号，当天天交20000元元意向金金即可获获赠20000元元的优惠惠，并有有抽奖活活动，中中奖可获获得10000、15000、220000元不等等的优惠惠。此次次推出的的为环绕绕会所而而建
