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1、德福地王花园项目可行性研究报告 规划设计方案目 录目 录1一、概要3二、专利背景3（一）专利名称3（二）专利发明人简介3（三）专利发明背景3（四）专利状态信息3（五）实施专利的目的4三、专利产品4（一）产品介绍4（二）实用效果4（三）产品技术4四、市场分析4（一）市场定位4（二）工业建筑业5（三）五金行业发展趋势7（四）需求分析8五、竞争分析9（一）竞争环境9（二）SWOT分析9（三）未来竞争10六、生产可行性分析10（一）完整的系统10（二）项目采用的技术条件11（三）生产厂房和仓库11（四）人员配置11（五）环境保护12七、专利价值分析12（一）分析方法的选择12（二）收益年限的确定13（
2、三）确定合理的投资规模13（四）基本数据13（五）项目的投资估算14（六）项目的现金流量预测15（七）专利技术价值的确定18八、项目投资价值分析19（一）投资专利的形式19（二）基本数据20（三）项目企业投资价值预测20（四）不确定性分析24十、结论25声 明25新产品系列开发计划报告26（一）新产品的开发程序26（二）新产品的开发策略28第三章 规划设计方案3.1设计理念及设计指导思想1.设计理念设计强调居住、景观、商业的一体化整合，遵循生活高品质及智能化的整体概念。从地块的地形特点及环境特质入手，合理安排项目的空间形态和平面布置，打造高品质的住宅小区。 以人为本，以享受生活为目的，以景观自
3、由为参照点，塑造富有特点的居住空间。 注重小区公共空间的组成，实现小区“客厅”居民交流的功能。 合理搭配小区整体环境及空间序列布局及构成，围绕中心景观，交通轴线，并通过建筑物的高低错落，与景观、绿化的纵横穿插搭接，精心营造一个舒适的居住环境。 科学安排小区的智能化配套设施，合理组织人车道路系统，巧妙梳理商业住宅之间的关系，为小区居民提供了合理，景色宜人的均好性居住条件。2.指导思想项目的开发充分运用现代科学技术、人文思想和审美观念，注重建筑形式和户型的设计、社区环境的营造以及配套设施的建设，追求大气和精致的和谐统一，倾心打造富有影响力的建筑作品。 充分考虑日照、通风、建筑环境与防噪音、防空气污
4、染等要求，以追求特色景观环境、现代智能化建筑价值与性价比的最大化。 精心的布局，使每一幢楼都获得最佳视野与采光，使整个建筑群的平面布局合理且交通顺畅、功能齐全、便捷经济。 规划力求体现生态型城市小区的风貌特色，尊重城区的自然特征，留足自然生态空间，组织网络化的田园绿化空间体系，塑造低密度、生态型、人工与自然和谐发展的城市环境。 建筑作为历史、文化的再现，设计应与通辽市的色彩基调、地理环境和风土人情相一致。综上所述，小区将以“现代、时尚、名居”为规划主题，以“智能化、生态、特色精品”为设计主线，努力打造一个适合成功人士的“第一居所” ，提供他们所需的任何后备资源。3.2建筑规模建设项目用地129
5、469.28，总建筑面积411780。住宅建筑总面积约281660，居住总户数2456户；商业面积59400，园区大堂（含会所）2210，景观架空层（车库）42178，公共服务设施面积3500，地下室22832（其中地下停车场7900），室外停车场4000。3.3建筑规划及设计方案3.3.1项目整体布局根据项目地块平面形状首先确定中心位置及其内容，进而形成主轴，确定主入口位置，将住宅以不同形式进行组合，形成不同层次不同结构的住宅组团，形成较活泼的空间格局。小区部分设置架空层，利用这种空间特点，将三级路与绿化完美地穿插、结合，形成动态的入户空间模式；同时，利用自然场地的空间特点将低处做水体，高处
6、做景亭，打造动静结合的享受性居住环境。1.主入口小区共设三个主入口，全部设于北侧，临柳荫路。中部为人流主入口，与人流主入口相临，东西两侧向北各设一个车行主入口，与小区内两条南北车行主道相通。原因：柳荫路作为城市干道，居民出入小区便捷。2.标志性建筑小区的标志性建筑为“地王花园”大堂，位于人流主入口处，同时也是项目开发建设的主线，一层挑空作为与大门相连的通路，将其设于此，有利于开发商形象的展示，同时也可以增强小区的识别性以及居民的归属感。3.布局规划小区建筑物成错落形排列，以小区中心景观区为中心，并使小区(中观)、住户环境（微观），这二级环境合理融合，达到“人动景变”，从而产生一个富有创意、合理
7、的空间变化，并具有良好的视觉享受和空间效果的居住空间。3.3.2小区的平面布置小区住宅分区域排列，共分7个区域，A-G区；建筑类型分为三种：高层，小高层，多层。分区域依次为：A区：13#、14#、15#、16#、17#楼，位于小区中央正北部，15#是“地王花园”大堂，位于13#与14#之间，整个中央景观区也位于此。以位于人流门东西两侧的，与车行入口大门相边的道路和贯穿小区中央的东西道路，与B、C、D、G区相临。B区：4#、5#、10#楼，位于小区东中部，贯穿东西的小区道路在此处相叉，向东北与东南延伸，此区域就位于分叉的中间，通过道路与A、C、G区相临。C区：6#、7#、11#、12#、18#、
8、19#楼，位于小区东南部，以贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道相隔，通过道路与与A、B、F区相临。D区：20#、21#、23#、24#、26#、28#、29#、31#楼，位于小区西北部，通过贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道，位于南北车行道西部，与A、E、F区相临。31#楼为公共服务建筑。E区：27#、30#楼，位于小区西南部，以贯穿东西的小区道路和南侧西景观门道路与D、F区相临。F区：22#、25#楼，位于小区南部正中，通过西侧南北车行主路、贯穿东西的小区道路、南侧西景观门道路，与C、D、E区相临。位于小区东南部，以贯穿东西的小区道路和西侧南北车行道相隔，通过道路与与A、B、F区相临。G区：
9、1#、2#、3#、8#、9#楼，位于小区东北部，以贯穿东西的小区道路北分叉和小区东部南北车行道路与A、B区相临。3.3.3小区入口及道路设计入口设计根据入口的规模等级大小和使用要求，小区入口设计分为：主入口3个，一个人行入口，两个车行入口。这三个入口都设于向北临柳荫路。；次入口6个，其中车行入口3个，人行入口3个。3个车行入口2个位于向北临柳荫路，全位于北侧东部车行主入口东侧；1个位于小区西侧，临库伦路延长线，与小区贯通东西的道路相连。3个人行入口全部位于小区南侧，与西辽河北大堤大堤路相通，是小区的人行次入口同时也是小区的出口，也是本小区的亮点。从入口的设置可以看出，本项目道路系统设置采取的是
10、人车分流，以达到入口空间的丰富及居民人车安全的要求。道路设计小区道路体系按要求分为三级：一级为道路主干8M宽，二级为入组团道路6M，三级则为引入住户的宅间小路3M，且道路系统呈外环内通的格式连接6个次入口，以达到通行及疏散的便利。具体设计如下：小区道路设计将交通空间和生活空间作为一个整体来考虑，并对三级道路的线形、宽度、景观小品进行精心的设计，同时做好小区内部车道的限速，以达到人车共存的目的。以枝状或环状道路伸入小区，结合网格式、多样化的人行道和自行车道路系统，保证出行安全通畅。在空间形态特征上，枝状或环状道路设计时结合住宅楼的入口、停车位、廊道等，扩展出形态各异的院落空间。3.3.4消防设计
11、根据国家高层民用建筑设计防火规范及项目实际情况，小区的主要消防设计如下：小区外围及高层建筑周围均设环形消防车道，并与小区的主、次入口相通。按照防火间距的要求，小区内高层建筑排间间距大于35m，多层排间间距大于30m，排内各单体最小间距为1 7米。住宅楼主要分为17栋一类高层，14栋二类民用建筑，设计耐火等级均为一级，且每单元每层设置一个防火分区。包括多层建筑在内，每个单元内均设剪刀楼梯间一座，消防电梯一部。剪刀楼梯的梯段之间采用耐火极限为2小时不燃烧墙分割。疏散楼梯均通至屋顶，在首层采用极限不低于2小时的隔墙与地下室分割开，隔墙上开设乙级防火门，并且所用疏散门均向疏散方向开启。单体建筑屋顶安装
12、消防水箱，并设置室内消火栓系统，室内消防给水管道在地下室顶板与顶层连接成环状。大堂、会所均按中危险级设置自动喷水灭火系统。消防控制室、消防水泵、消防电梯、防烟排烟风机等消防设备用电按一级要求采用双电源供电，并在配电箱处设置自动切换装置。住宅楼楼梯间、前室、消防控制室等处设置应急照明，在疏散走道及安全出口处设置灯光疏散指示标志。3.3.5绿化系统设计为了满足居民对环境品质的要求，本项目绿化系统的设计的主要特征：构建丰富的表皮绿化，建立从地面到屋面的连续花园，消除城市粉尘与噪音。小区绿化建设以乔木为主，根据小区所处环境，在小区的周边，尤其是靠近城市道路的一侧，布置高大的乔木组成的林木隔离带，以此来
13、减少周边相邻道路或其他建筑产生的噪音和尘土。在小区的主干道的两侧，较为空旷的地方也布置高大的乔木，靠近建筑物的一侧布置相对矮小的灌木。不仅可以遮挡道路的反射热，还可以减少道路灰尘对住宅室内的侵害。为了加大小区绿化群落的丰实度与生态效益，在布置时，以乔木为绿化骨架，乔、灌、草相结合的方式，并且在自然草地上复种乔木、灌木、花木、及藤木等植物群，充分发挥各种植物净化空气及固土保水等作用。小区绿化系统中加大了立体绿化设计，充分利用屋顶、阳台、墙面、围墙等进行空中绿化错层布置，扩大绿化率。除此之外，绿化设计以“中央景观区”为中心，连接各组团绿地，强调景观空间的贯通，做到层次分明，“步行景异”。以创造人性
14、化的中心绿地和强调空间景观节点设计为原则。首先从小区空间形态上进行合理规划，形成梯度景观渗透（中心-组团-宅前绿地），最充分有效地利用周围环境优良的景观资源。在绿化环境的营造上，结合绿地和硬质景观曲直变化，以及环境小品等人性化设计，创造一个绿色的小区“共享庭院”。小区组团绿地是中心绿地的有效延伸，直至每栋，每单元门口的庭院设计，始终体现一种简洁几何图案所表达的现代绿地景观设计风格。空间景观节点例如小区主入口广场，中心绿地景观点等的设计则更多的强调人性化的设计，从人的行为、人的尺度、人的情感上进行细致入微的思考，力求创造一个舒适、亲切的小区景观环境。3.3.6停车设计小区停车主要采用两个途径：一
15、挑空层车库，主要解决小区业主的小型汽车停放问题；二是地下停车场，主要解决小区业主的小型汽车停放问题；三是利用有围护的道路边露天车位停靠，主要解决社会车辆以及弥补住户的停车不足。小区内部设置露天停车位4000m2。由于住宅小区地下停车应最大限度地提供停车位数量，合理布置的地下停车场每车所占面积约为1315 （不含行车道路），共有车位500个。3.3.7建筑单体和户型设计单体设计住宅单体设计中贯彻“适用、经济、安全、美观、卫生、舒适”的建设方针和“以人为本”的指导思想，以现代家庭的居住行为方式为依据，综合考虑用地条件、群体组合和空间环境等因素，合理组织室内外空间，努力提高住宅功能质量和居住环境质量，创造一个符合人们生活、生理、心理、社会交往及精神需要的高质量居住空间环境。设计原则：以人为本，一切以居住者的生活行为模式和现代文明居住生活方式为依据，合理组织住宅套型平面。通行设计住宅单体入口采用流线型与小区主干道连接，每个入口设置智能化平开自动门，每个单体设置1部高
