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1、房地产权产籍2008年第2期（总第112期）.2008年3月28日出版 编委主任.谢家瑾 编委副主任.陆克华 郑吉荣 朱建文 编 委.高现力 李凤鸣 康 宏 王维新 崔 林 金绍达主 编.金绍达 副主编.唐永安 本期责任编辑.杨 赛 目 录 关于印发中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会2008年工作计划的通知（2）理论与实践论不动产登记制度中债权与物权效力区分尹春燕（5）试论不动产善意取得制度对房屋权属登记的影响沈晓冬（17）工作研究房屋登记办法实施对房产登记工作的影响文志敏（21）论承租人具有优先购买权的不合理之处.张 丽（25）文件规章介绍房屋登记办法（27） 中房住研权字200
2、8第09号关于印发中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会2008年工作计划的通知各团体会员、个人会员：根据中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会章程，本会2008年工作计划已经五届理事会第二次常务理事会讨论通过，现予印发。请全体会员认真行使会员权利、自觉履行会员的义务，积极参与本会的各项活动，共同努力，确保顺利完成2008年的各项工作任务。附件：2008年工作计划二八年三月六日 中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会2008年工作计划2008年是全面贯彻实施物权法的第一年，也是中国房地产及住宅研究会城镇房地产产权产籍委员会（简称中国房地产产权研究会）第五届理事会组成后，
3、开好头，起好步的关键一年。2008年，本会要坚持以深入贯彻学习物权法为中心，以学习宣传、贯彻执行房屋登记办法（建设部令第168号）为重点，加大对物权法和房屋登记办法的宣传和培训力度，发挥自身优势，调动各方面的积极因素，团结和带领本会员，组织开展以房地产登记为重点的各项研究工作，积极推动房地产登记规范化建设，不断丰富服务方式，扩大本会影响。在积极配合建设部住宅与房地产业司做好房屋登记审核人员持证上岗等交办的各项工作的前提下，集中精力做好重点工作，扎实开展日常工作，稳步推进开拓性工作，力争在理论研究、制度建设和服务水平上有新突破。一、重点完成十项工作任务（一）深入开展不动产登记理论与实践的研究工作
4、1、积极开展研究工作。重点组织开展房地产登记赔偿制度、不动产空间权登记制度、建筑物区分所有权登记制度等课题的研究工作，并力争将上述课题纳入建设部课题范围。2、组织开展征文活动。紧紧围绕物权法和房屋登记办法开展不动产登记理论与实践专题研究工作，组织开展全国首次不动产登记理论与实践论坛论文征集和评选活动，为举办全国首次不动产登记论坛做好准备。（二）拟订房地产登记相关标准3、完善规范化管理规定。针对物权法及房屋登记办法实施后，房屋登记要求和程序的变化，积极主动配合建设部住宅与房地产业司修改、完善房地产交易与权属登记规范化管理规定，配合做好检查。4、起草登记规则。围绕物权法和房屋登记办法，组织起草全国
5、房地产登记规则，作为本会的内部标准推广实施；条件成熟时，力争列为建设部管理的行业标准发布实施。（三）充分发挥宣传媒介作用5、继续认真做好房地产权产籍杂志编辑和发行工作。充分发挥专业刊物的舆论导向作用，加大产权产籍管理工作政策和有关法律知识的宣传力度，及时反映国内外产权产籍管理动态，将不同层次，不同岗位的实践经验，工作成果反馈上来，介绍出去，充分发挥典型引路的作用，提高刊物质量，提升刊物的可读性；根据工作需要对房地产权产籍杂志编委会成员单位、编委人员进行调整、充实，创新办刊思路。6、开通中国房地产产权网（）。充分发挥网络信息的优势，打造成全国房地产产权研究、登记、档案管理工作交流、咨询、互动的平
6、台。（四）努力提升本会服务能力7、以中国房地产产权网为依托，建立房地产登记博客专栏；开展房地产登记法规知识问答、疑难问题解答活动，邀请业内外专家进行讲座和在线答疑。8、配合迎奥运活动，在全国房地产登记培训中心举办全国首届房地产产权杯乒乓球邀请赛。（五）组织开展房地产登记业务培训、交流活动9、在完成建设部住宅与房地产业司交办的培训任务的前提下，围绕房屋登记办法和房屋登记簿管理办法，有针对性地为会员开展专题辅导、交流。配合通联队伍建设，举办房地产全国房地产登记、交易、产籍管理机构通联员培训、交流活动。10、针对会员单位的计算机管理人员，举办信息技术管理人员技术和业务培训、交流活动。二、扎实做好五项
7、日常性工作11、积极发展会员，主动吸纳专家及相关部门等进入本会，壮大会员队伍。积极倾听会员意见，反映会员的呼声，为政府拟定房屋登记收费标准等政策建言献策。12、继续做好房地产产权产籍简报的编辑和发行工作，力争实行最迟每半月出版一期，成为信息交流的快捷平台。13、组建、培养本会会员通联员队伍，重新为会员印发会员证书，编印会员通讯录、印制专用笔记本宣传、推广本会，为会员在中国房地产产权网提供服务专区等方式，更好地为会员服务。14、完成本会研发的房地产产权管理系统软件的版本升级换版工作，对原有测绘管理系统、网上房屋预售及合同备案系统、产权管理业务办公系统及档案管理系统继续做好修改工作；加快房地产管理
8、系统的软件推广工作；协助会员和行业单位作好信息化基础数据库建设工作，特别是权属档案的原件数字化工作；协助会员和用户单位作好已有数据信息的对社会开放和服务工作，发挥数据信息的社会影响作用。15、积极引进具有较高素质的优秀青年人才，充实秘书处专职工作人员队伍。三、在保障完成重点工作、做好日常工作的前提下，力争在以下方面有所突破。16、积极推动、鼓励高等院校专家、教授及学生参与不动产产权研究工作，筹备开展全国首届高等院校优秀不动产研究论文评选活动（或设立奖励基金，对高等院校从事不动产研究的教师、学生予以鼓励）。17、努力培养高素质的登记队伍，力争年内与高等院校共同培养国内首批不动产登记硕士培训班。1
9、8、积极推动房地产登记标准化、信息化、规范化建设，编制全国房地产电子登记簿技术标准，推动全国房地产电子登记簿联网工作。19、认真总结、积极推广全国各地登记机构经验，重点推广以市带县经验，全面提升房地产登记水平。修订房地产交易与权属登记规范化管理先进单位考核标准，组织专家对“全国先进单位”回头看。20、开展典型案例剖析研究工作。密切跟踪物权法和房屋登记办法实施情况，关注、宣传和剖析典型案例，整理全国不动产登记典型案例剖析选编。21、借鉴国际经验，研究推行登记执业责任保险制度、登记官制度，结合我国的登记现状和人员素质，积极研究探索登记人员岗位设置和考核机制。22、按照城乡统筹原则，研究农村房屋登记
10、中存在的问题与解决思路；探索构筑物登记的种类及方式，搞好构筑物登记工作；认真研究土地、林业、矿产等不动产登记制度，为起草不动产登记条例打好基础。23、积极支持、协助各地做好物权法及房屋登记知识大赛等各项业务知识比赛、竞赛活动。24、积极开展国际交流。开展与登记制度较为成熟的国家和地区间的交流活动，推介国外登记机构网站和国内外登记学术网站及刊物；借鉴国外先进经验，开拓视野，不断完善我国的不动产登记制度。论不动产登记制度中债权与物权效力区分 【摘要】中华人民共和国物权法第九条规定了不动产登记生效原则、第十五条区分了物权变动和原因行为，明确了物权行为与债权行为分离的原则。那么为什么要把这一原则作为统
11、一登记制度的指导思想，在学术界对物权变动模式尚存争议的情况下，我们在登记实务中如何贯彻呢？【关键词】不动产登记 物权变动 物权行为 债权行为在我国民法的体系中，无论是物权，还是债，都有着深广而丰富的蕴含；二者和我们的经济生活，也有着随处可见的密切关联。在我国物权法已颁布实施、不动产登记法和相关配套司法解释尚未出台的情况下，物权行为与债权行为分离原则、物权效力与债权效力之区分，如何在不动产登记实务中贯彻运用，很多时候笔者感觉还得“摸着石头过河”。物权法第二章一共包括三节内容，第一节是不动产登记；第二节是动产交付；第三节是其他规定。其实，第一节和第二节就是对基于民事行为尤其是基于合同行为发生物权变
12、动的法律效果进行调整的法律规则。学术界到目前为止所争议的焦点，就是物权变动模式问题，也就是讨论在物权法上基于合同行为如何才能够发生物权变动的法律效果。物权法第9条、14条、15条、23条，在这些关于物权变动模式所确立的一般规则里面，确立的是一种什么样的物权变动模式？我国立法传统和现行的调整物权流转的各项制度基本上都建立在债权形式主义的立法模式之上，多数涉及因合同行为引起物权变动的立法都是采用一个法律行为（债权合意）加一个事实行为（交付或登记）作为物权变动的双重要件，其中事实行为是法律行为所设定的义务，也就是说合同订立之后，出卖方就负有为交付或登记并移转所有权的义务，当这种行为完成之后，就会产生
13、物权变动的法律效果。如中华人民共和国民法通则第72条第二款的规定：“按照合同和其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。”但也有学者提出了尖锐的批评，如孙宪忠在再谈物权行为理论一文中指出，债权形式主义立法有四大缺陷：法理缺陷，对合同当事人的损害，在确定物上权利归属的缺陷，保护第三人利益方面的缺陷。同时孙宪忠在王茵的不动产物权变动和交易安全一书序言请重新思考物权变动规则的基本问题中再次指出债权形式主义立法的缺陷，即所谓债权合同与物权变动效果的强制捆绑，“合同不登记或不交付，无效”，“物权变动不成就，合同无效”的规则。孙宪忠批评的对象是担保法第41条
14、和合同法第132条的规定。早在物权法颁布之前，可以说这一错误做法在司法实践中已基本得到改正，也即是说，登记或交付仅仅是物权效果的成立要件，而非合同效力的要件。如最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”物权变动的效果与作为原因行为的债权合同的效力已得到区分。物权变动模式和物权债权效力区分不仅是学界理论问题，还牵涉到司法审判依据和不动产登记性质和效力、登记部门归责及错误赔偿问题。尽管专家学者对此论述颇多，笔者还是不赘浅陋，就以下几个方面作一探
