《物业管理过程中的热点法律问题.doc》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理过程中的热点法律问题.doc（11页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、物业管理过程中的热点法律问题第一部分 与物业管理服务费相关的法律问题 物业管理费纠纷一直业主与物业公司之间物业管理博弈的焦点问题之一，对于物业公司而言，物管费是物业公司日常经营开支、收入的来源，直接关系到物业管理的成本投入及服务质量；而对于业主而言，其物业费的投入，但不能给其带来预期的服务质量，从而影响其物业费缴纳的情绪，业主会认为物业公司的服务根本不值这些费用，从而会导致少缴或拒交物业费现象的出现。那么，如何才能处理好这个问题？我们认为，这主要关系到以下法律问题： 一、物业管理费的支配权问题 我们平时经常会遇到这样的纠纷，当物业企业公司当年度物业管理收支情况后，特别是在当年度费用盈余比较多的
2、情况下，很多业主就会提出意见，说物业管理费是我们缴纳的，既然还有这么多剩余，那就应当退还给我们或者抵充下年度物业费；但作为管理企业，则认为物业费是我的收入来源，应当属于我物业企业支配，有盈余应当属于我物业公司所有，与业主无关的，大家各执一词，于是产生纠纷。 我们认为，对于这种物业费的支配权问题，处理原则主要还是看一个问题：物业公司服务的收费方式，也就是是包干制还是酬金制。 包干制收费，根据苏州市物业服务收费管理实施办法第十二条规定，包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业公司按物业服务合同约定提供物业服务，其对应收的物业服
3、务费拥有所有权，可以自行支配，盈余或者亏损均由物业公司享有或者承担，业主及业主委员会无权干涉其使用情况，只是物业公司需要定期公布物业管理费的使用情况，供业主监督。 酬金制收费，是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。在酬金制下，物业公司向业主收取的物业管理服务费分成两个部分：物业服务支出和物业服务公司的报酬。物业服务公司的报酬按照物业服务成本的一定比例提取或固定为一定的额度，这是实行酬金制的核心。而物业服务支出则属于代管性质，其所有权归全体业主所有，预算支出的钱没有花完，
4、剩下的应属业主所有；如果预算不足，经过业主同意可以修改预算，还是由业主支付。因此，在酬金制下，物业管理费中除酬金部分外其他部分的支配权就属于业主所有，结余部分应返还业主或按业主指定的用途使用，物业公司是无权自行支配的。 二、业主是否有权拒交物业管理费？ 在我们处理的很多拖欠物业费的案件中，业主往往以物业公司未适当履行义务为理由进行抗辩，要求拒绝支付物业费，但是缴纳物业费也是物业服务合同约定的业主应履行的义务之一，因此很多人问，业主是否有权拒绝缴纳物业管理费？ 拒交理由：小区脏乱差、小区配套设施不到位、房子质量差、小区周围商业太扰民管理不行、周围业主有违章搭建要管理、别人家的狗要了我们狗或小孩了
5、，你要处理，不然我交物业费，有的说我的车位没落实，你们要落实等等，各种各样理由都有；有的说我还没入住呢，等入住后我再交； 我们认为，由于实践中此类纠纷的发生原因十分复杂，因此，处理此类纠纷要分不同情况作出处理： （1）属于业主无理拒绝交费情形的，这比较简单，这就明显是属于业主的违约行为，物业企业有权向业主进行全额追讨，必要时可以通过诉讼方式追讨，并可要求承担延期交费的违约责任； （2）如果是因为物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，则业主拒绝交费，现在司法实践中认为这是一种行使合同抗辩权的行为，符合合同法的规定，是业主依法采取的自我救济手段。这种情况下，业主有权根据物业管
6、理企业提供服务的质量状况，要求缓缴物业费，或要求适当减少业主的应交服务费。 在这里和大家探讨一个问题：物业管理企业未公布财务报表，业主能否拒绝交纳服务费用？ 在物业服务合同中，双方当事人的权利义务是明确的：物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。实际生活中我们就遇到过这样的案例，物业管理企业没有按照规定或者约定公布其财务收支状况，业主们拒绝交纳物业服务费用，引发争议。在这种情况下，业主究竟有没有权利拒绝交纳物业服务费用？现在法院认为，对于这类案件，必须对业主与物业管理企业的服务合同进行分析，然后做出判断。 第一，如果物业服务合同中
7、约定“物业管理企业应当定期公布物业服务费用收支状况，如果不公布的，业主有权拒绝继续支付物业服务费用”。根据合同意思自治原则，当事人之间的合意达成的契约，在当事人之间有相当于法律的效力。所以，业主可以暂时拒绝支付服务费用，并通过业主委员会要求物业管理企业尽快公布。如果物业管理企业及时补正的，业主也应该及时补交服务费用。 第二，如果物业合同中仅规定物业管理企业应当定期公布财务收支报告，并未规定业主的权利，此时，合同的主给付义务是物业管理企业依照约定提供服务，业主依照预定支付费用。物业管理企业定期公布其财务收支报告，是其根据诚实信用原则所负有的附随义务。在双务合同中，根据同时履行抗辩权的行使条件，一
8、方单纯违反附随义务，但已履行了主给付义务，另一方不得援用同时履行抗辩权。所以，物业管理企业提供了质价相符的服务，业主就应当支付物业服务费用。对于物业管理企业的财务报告，可以通过业主委员会督促其公布或者要求业主委员会进行检查。 三、物管公司不应采取不当行为催缴物业费 为了让业主能缴纳物业费，物业公司往往会采取各种手段来而这些业主催缴物业费，常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物管企业以文件的形式，给业主下最后通牒；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。 但是，我们在这里要强调一点，不管以何种方式催讨，都应当以合法合理为前提，不当的清缴行为不可取。 在
9、这里，就几种常见的物业费催讨行为，我们从法律的角度来对其进行下，来看看其是否恰当。 （1）不缴纳物业费停止物业服务。 前面我们也已提到，在合同法律关系中，有着这么一种同时履行抗辩权的存在，他是指在对于没有先后履行顺序的义务，如果一方未按约履行其义务的，另一方有权在对方履行其义务前暂停自己义务的履行。有些物业公司认为，在我们的物业服务合同中，业主支付物业费物业公司履行物业服务，两者没有先后顺序，不就正好符合上述情况下，那么好，你业主拖欠费用，那我就停止服务，这可是法律赋予我们的权利。 那我们认为，不错，的确在物业服务合同中，“同时履行抗辩权”是可以行使的，但是在什么情况下才可以使用这种“同时履行
10、抗辩权”这里面要有一个度的掌握，什么意思，也就是说并不是发生任何业主拖欠费用的情况，比如说个别业主没有缴纳，你就可以采用这种抗辩权，请大家不要忘记，毕竟物业服务不是简单的单一对口的服务合同，是一种服务对象为群体的服务合同，您物业服务行为针对的客体是一个人群，你停止服务，对于少数未交费人群而言这是行使了同时履行抗辩权，但对于哪些大多数缴纳了物业费的业主而言呢，你的不作为不就构成了违约了，因为你对哪些缴费的业主是不存在同时履行抗辩权问题的。所以，什么情况下才可以采用同时履行抗辩权，这种就需要有一个度的掌握，比如说全部业主或大部分业主拒绝缴纳，那你行使这种抗辩权，那我们认为是没有问题的。那么这种度该
11、如何掌握？在这次省高院关于物业管理纠纷的会议纪要征求意见稿中，对于这个问题就有专门的阐述，给了一个衡量行为度的标准。 会议纪要认为“个别或少数业主未给付物业管理费用的，应当认为此时物业管理企业不得行使同时履行抗辩权，只有在超过20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用那个超过应给付的物业管理费用总额的20%，物业管理企业才可以行使同时履行抗辩权。” 这份文件，这个度的掌握是以20%为限，即在超过20%的业主未给付物业管理费用或者未给付的物业管理费用那个超过应给付的物业管理费用总额的20%，物业管理企业才可以行使同时履行抗辩权，即可以停止物业服务。目前这一份征求意见稿，还未生效，这个
12、数字也只有参考价值，如果今后出台，必将对于物业企业而言是一条比较有利的法律依据。 但就这个20%比例，就我个人观点而言，认为有点低，以对20%的人行使的权利来对抗另外80%的人，合理性上可欠缺，按照法理权益损益原则“两害相权取其轻,两利相较取其重”的衡量原则，20%的比例也是有违背的。 （2）不交物业费就采用停水、停电、停气、停热方式。 物业管理企业的权利主要是依据物业服务合同收取物业服务费用。实际工作中，物业管理企业往往基于委托向业主代收水费、电费、有线电视费用。而且，物业服务合同中也往往订有业主不交纳物业服务费用，物业管理企业可以停电停水的条款。因此，物业管理企业普遍认为，业主不交纳物业服
13、务费用，物业管理企业停水停电，既是合同的约定，也符合常理，并没有不妥。 但今天在这里，我们要告知各位，这种方式其实是一种侵权行为，不可取，行为本身是有问题的。 涉及水、电、气、热的合同，在合同法上把其是界定为供水供电供热合同，与物业服务合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人。小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水供电公司有义务按照约定供水供电。也就是，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公
14、司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司。物业管理企业并不是小区业主的供水供电人，不享有停水停电的权利。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利本身的约定也是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三然即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电来催缴物业
15、服务费用，只能以它来催缴水费电费。 对于这个问题，在这次江苏省高院关于物业管理纠纷的会议纪要中也由涉及，会议纪要认为：“业主拖欠物业管理费用，物业管理企业停止对其供应水点气，造成业主损害的，应对受害业主承担损害赔偿责任；业主拖欠水电气费用，物业管理企业受水电气供应企业的委托停止供应水电气，致使业主收到损害的，不承担责任。 （3）张贴欠费业主名单的方式 这种行为，一直是一种饱受争议的行为方式，因为业主拖欠物业费的理由是多种多样的，对于哪些无理由故意拖欠物业公司费用的业主而言，拖欠的事情属实，物业公司出于提醒业主及时交费的目的张贴，且只是在小区的小范围内公布，并无任何不当；但哪些确因正当理由而拒交
16、物业费的业主而言，由于其拒绝缴费是物业公司服务不到位，是物业公司违约在先，业主按照合同法规定履行同时履行抗辩权，拒交物业费并无任何不当，对于这种业主物业公司不论原因而予以张贴，客观上的确会使人产生误解，认为是该业主在违约，的确会对业主在客观评价造成负面影响。 因此，不同因素的影响会对这种行为的性质结果带来很大的差异，所以这种方式的合理性合法性就一直饱受争议。 对于这种张贴行为，我们的观点认为，其实不论这种行为的从法律分析是否合法，但就其结果而言，我们认为其实这是一种不利于纠纷解决的行为，就算认定为业主是故意不缴纳物业费，你的张贴行为完全合法，但这种公开宣扬的行为，只会导致业主逆反情绪的增加，结果只能是恶性循环。因此，我们建议：不在万不得已的情况下，并不建议大家采用张贴欠费业主名单的方式曝光业主，如果想要张贴名单，也建议大家采用一种相反的方式进行，即张贴已缴费业主的名单，这种方式更尊重那些遵
