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1、房地产估价报告项目名称：烟台洛芙特公社委托方：XX集团估价方：烟台大学文经学院文经学院2006级学生作业人员：张晶估价作业日期：2009年10月10H-2009年10月20日估价报告编号：略致委托方函1估价用声明2估价的假设和限制条件3估价结果报告4估价技术报告6致委托方函烟台市XXXX集团：烟台大学文经学院文学院2006级学生接受贵单位委托，根据委托的内容和特定的评估目的，遵循客观、公正、实事求是的原则，按照单元房价格评估规范和公允的技术标准，对座落在烟台市莱山区委估房产进行了现场勘查和评定估算。现将评估结果函告如下：一、估价对象：洛芙特公社南公寓楼，鹿鸣居住圈内稀有的小户型，多层电梯房，个
2、性定制。部分带庭院、车库、阁楼、空中花园极品小户型洛芙特公社位于烟台市观海路77号，总建筑面积1万多卅，由南北2栋公寓楼组成，中间是独立建设的多达100个的配套停车场。处于成熟社区之外缘，又独立封闭管理，入住之始即人气充盈而不失清净洁雅。不论是室外的篮球场还是500多平米配套用房更是直达大中型社区的水准，乒乓球室、健身房中锻炼身体，茶室、网吧、小影院交朋待友，烟台首家自助洗衣房更为年轻生活增添便利，总体运营将为小区营造便利、时尚、活跃的聚集氛围。精巧的LOFT跃层结构，3.5一一5米层高，30一一70平米自由组合空间单元，二、估价目的：确定单元房的当前市场价格，为委托方对即将抵押房产金额提供依
3、据。三、估价时点：2009年10月15H四、估价结果：1洛芙特公社，在2009年10月15日的房地产价格为：人民币单价：6649元/卅大写：陆仟肆佰肆拾玖圆（每平方米）；总价为：465430元大写：肆拾陆万伍仟壹佰叁拾圆整。烟台大学文经学院2006级学生2009年10月15日估价师声明我郑重声明：1我在本估价报告中陈述的事实是真实的和正确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有利害关系或偏4我依照中华人民共和国国家标准单元房估价规范进行分析，形成意见和结论，撰
4、写本估价报告。5我自接受估价委托之后，于2009年10月10日，对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，取得了委估单元房目前的真实状况资料，并以此作为估价的重要依据。6自估价报告送达债务人之日起20日内，债务人对评估结果有异议的，可以委托其他评估机构重新进行评估，重新评估结果与原评估结果不一致的，由债务人与集团协商认定，债权人与集团协商不定的，一方可以向莱山区国土资源局和房屋管理局提出申请，由莱山区国土资源局和房屋管理局制定评估机构对双方提交的评估报告进行复核。7本评估报告由烟台大学文经学院2006级学业生张晶方负责解释。烟台大学文经学院2006级学生2009年10月20日估价的假设和限制条件
5、1 本次估价目的是为房屋抵押服务的，因此以保持现状为估价前提。2报告评估出单元房产市场价值，为估价对象在估价时点的价值，随着时间的推移单元房产市场的变化，该估价结果需作相应的调整，甚至重新评估。3本次估价的依据是：(1)中华人民共和国城单元房产管理法；(2)国家标准单元房产估价规范；(3)烟台市房屋估价办法。4本估价报告估价结果不含房屋内部及外部由业主自行装修价格。5本报告是为房屋抵押服务的，估价结果仅作为房屋抵押的依据，不得用于其他用途。6未经过估价机构书面同意，任何单位或个人不得以任何形式公开本报告内容，本评估报告只对委托估价方负责，不对第三方承担任何责任。7本报告有效期为壹年。烟台大学文
6、经学院2006级学生2009年10月15日估价结果报告、委托估价方委托单位：XXXX集团负责人：(略)委托方地址：(略)联系人：(略)联系电话：(略)法定代表人：(略)委托方地址：(略)、受托估价方受托估价机构：山东省烟台大学文经学院2006级学生估价机构地址：烟台市文经学院联系人：张晶联系电话：15063866393估价对象估价对象为洛芙特公社内住宅用途的房产1)估价目的确定房地产的市场价格，为委托方对被抵押贷款人进行抵押贷款提供依据。2)估价时点2009年10月15日3)价值定义本报告评估出的房屋抵押贷款价格为估价对象在时点的市场价格。4)估价依据1 有关法律、法规、政策文件和技术规程(1
7、)中华人民共和国土地管理法；(2)中华人民共和国城市房地产管理法；(3)国家标准房地产估价规范；(4)烟台市房屋拆迁评估规则；(5)城市房屋拆迁管理条例；(6)烟台市城市房屋拆迁管理办法：(7)烟台市房屋估价办法。2 .委托方提供的资料(1)烟台市房地产勘察测绘提供的资料；(2)洛芙特公社规划图；3 .受委托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查及网上搜集获得的相关资料。5）估价原则1 .合法原则房地产估价应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。本报告遵守这一原则。2 .最高最佳使用原则房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提估价。由于本次估价的目的是为房屋抵押贷款服务的，因此以保持
8、现状为估价前提。3 .替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。4 .估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。本报告的估价时点为2009年10月15日。6）估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际情况，采用如下方法进行评估：采用市场比较法，考虑到该区域有同类型的小区交易案例可做比较，故首选市场比较法求取评估对象的房地产价格。首先选取交易案例作为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易日期、房地产状况进行修正，最后求取房地产的比准价格。7）估价结果洛芙特公社住宅房地产，在2009年10月15日的房地
9、产价格为：房地产市场价格评估单价为：6649元大写金额：陆仟肆佰肆拾玖圆整每平方米估价技术报告-、烟台市洛芙特公社住宅小区（一）个别因素分析估价对象为一住宅用途的房地产。（二）估价测算过程1.市场比较法比较交易案例的选择本次估价交易案例主要通过以下途径取得：查访房地产开发商，获得房地产特性及其有关交易条件；查阅相关报刊、网站及其相关资料；本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：与估价对象具有相同的用途，均为住宅用房；与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；与估价对象邻近或在同一供需圈；属于正常交易或可修正为正常交易；可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近。F面分别对所选取的案例进
10、行分析：A：海天四季花城，交易日期2009年5月；交易价格：6770元/平方米B:绿色家园4期青庭，交易日期2009年6月；交易价格：6122元/平方米C：河西小区，交易日期2009年3月；交易价格：6375元/平方米比较因素条件表比较案例委估房产：洛芙特海天四季花城绿色家园4期青庭河西小区地理位置烟台市莱山区观海路77号莱山区新苑路与桐林路交汇处莱山区迎春大街与轸大街交汇处莱山区凤凰东路以西、双河西路以北交易价格（元677061226375交易情况正常正常正常正常交易时间2009.102009.052009.062009.03区域因素较好较好一般较好个别因素一般较好一般一般比较修正系数确定比
11、较因素系数见卜表比较案例委估房产：洛芙特公社海天四季花城绿色家园4期青廷河西小区交易价格（元677061226375交易情况（%100100100100交易期日（100959797区域因素（%10010095100个别因素（%10011595953比准价格确定比较案例委估房产：洛芙特公社海天四季花城绿色家园4期青庭河西小区交易价格（元/m2、677061226375交易情况100100/100100/100100/100交易期日100100/95100/97100/95区域因素100100/105100/95100/100个别因素100100/115100/95100/100比准价格655863306458根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则：（6558+6330+6458）-3=6449元/m2（2）比准价格的计算取修正后个别价格的算术平均值作为比准价格，即：比准价格二（6558+6330+6458十3=6449元/m即海洛芙特公社房地产价格为6649元
