店铺未经过房东的转让合同.doc

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1、店铺未经过房东的转让合同 篇一：成功案例店铺转让未经房东同意 无权处分应返还转让款 店铺转让未经房东同意无权处分应返还转让款 案情简介 2013年9月23日，陈某与赵某签订店铺转让协议书，双方约定赵某取得房东同意将其位于某路79号的店铺（原为茶饮店铺）转让给陈某使用，使用面积20平方米，陈某同等享有赵某在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。 双方在协议第三条中约定房东与赵某已签订租赁合同，租期至2013年12月4日止，年租金5万元，租金一年交一次，并于约定日期提前1个月交至房东，店铺转让给陈某后，陈某同意代替赵某向房东履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由赵某

2、交纳的水电费及其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归陈某所有。 合同签订后，陈某一次性向赵某支付转让费6万元，上述费用中包括装修、装饰、设备及其他相关费用，此外赵某不得再向陈某索取任何其他费用。陈某接手前店铺的一切债权债务由赵某负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由陈某负责。合同签订当日，陈某向赵某汇付转让费6万元及原料费1600元。 2013年10月7日，涉案商铺房东（实际为摊位提供人）郑某得知赵某将商铺私自转让给陈某经营，于2013年10月8日以赵某未告知房东商铺转让行为且有电费等费用未结清为由断掉涉案商铺的供电，停止陈某在商铺内的营业。 因房东将涉案商铺收回，

3、陈某认为其与赵某所签订的转让协议无效并找赵某催要已付转让费，但赵某不予退还，陈某遂诉至法院请求确认店铺转让协议书无效、赵某返还6万元及利息，并承担本案诉讼费。 法院审判 法院在上述事实的基础上另查明，2013年4月21日赵某与郑某签订的租赁合同约定由郑某提供经营场所（即涉案商铺所在的固定摊位）与赵某合作经营，合作期限为自2013年4月21日至2013年12月4日。赵某向郑某交纳合作经营费42000元。双方在合同中同时约定该固定摊位只限赵某本人经营，不得随意转让，确因特殊原因不能经营需转让他人，必须经过郑某的同意，另立合同方可有效，否则郑某有权解除合同。 陈某停止营业后，因房东郑某与赵某之间的商

4、铺租赁期限到期，房东郑某通知双方将商铺内设备拉走，但双方均不同意，房东郑某遂将商铺内设备自行拆除并予以处理。经实际查看，目前房东郑某已将涉案商铺重新装修并另行出租他人。 最终法院判决原告陈某与被告赵某于2013年9月23日签订的店铺转让协议书无效、被告赵某向原告陈某返还转让费57776元及相应的利息损失。 律师分析 本案的争议焦点为陈某、赵某之间所签订的店铺转让协议书的效力问题。根据我国合同法相关规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同方为有效。 首先，陈某与赵某之间虽从形式上看系就某路79号店铺所签订的转让合同，但因该涉案店铺实际位于某路79

5、号“某商城”中的B号固定摊位，因此对涉案商铺的转让实质包含对B号固定摊位的转租且必然以该B号固定摊位的转租的有效为前提。赵某与郑某之间明确约定B号固定摊位仅限赵某一人经营，不得随意转让，若需转让必须经过郑某同意并另立合同方可有效，因此赵某在与陈某签订店铺转让合同前理应征得房东郑某的同意，否则赵某就构成对B号固定摊位的无权处分。 在双方签订的转让协议中，赵某承诺其转让店铺的行为已经得到房东（实际为摊位提供人）也即郑某的同意，但实际上郑某在得知赵某的转让行为后，却于2013年10月8日以赵某未告知其转让行为且有电费等费用未结清为由断掉涉案商铺的供电，停止陈某在商铺内的营业。由此可见，赵某的转让行为

6、并未征得摊位提供人郑某的同意，赵某向陈某所作的承诺为虚假承诺。因此赵某对B号固定摊位的处分因未得到摊位提供人郑某的同意而无效，在此前提下，赵某与陈某所签定的店铺转让协议书亦应认定为无效。 其次，本案中陈某实际已经对涉案店铺实施了占有使用，因此陈某应向赵某支付其实际占用期间的店铺使用费。参照双方在转让协议中所作的年租金5万元的约定，可以计算得出日租金为139元，结合陈某的付款时间及起诉时间可以计算得出陈某实际使用赵某店铺的时间为16天（自2013年9月23日至2013年10月8日），故陈某应按照实际占用店铺的时间向赵某支付占用使用费共计2224元（139元16天），因陈某已向赵某支付转让费6万元

7、，故赵某应返还陈某转让费57776元及上述转让费的利息损失。 另外，考虑到赵某明知房东不同意转让商铺却做出虚假承诺与陈某签订转让协议书，其对最终导致协议无效明显存在过错，且房东郑某将店铺收回后，陈某实际已失去对商铺及商铺内设备的控制权（商铺内设备已为房东郑某予以拆卸处理），因赵某与房东郑某系合作经营关系，故陈某已无义务返还赵某店铺内设备，若赵某认为其应当收回店铺内原有设备，其可依据与房东郑某之间的租赁合同向房东郑某主张，因此原审法院对此在本案中亦未予以处理。篇二：签订店铺转让合同注意事项 签订店铺转让合同注意事项 店铺转让或转租可以节省投资、时间及精力等，但也存在较大的风险，一般会遇到：接手后

8、房东不让转让问题，房东恶意涨租，转租人未经房东同意私自转让等问题 店铺转让大致分以下几个步骤： 一、确定转让人的身份，看他是否有与房东的租赁协议，如果店铺经营者就是房屋的所有者，首先要查看店铺的产权证明、营业执照、卫生许可证等其他相关证件是否齐全，并初步咨询转让价格及房屋的租金情况。 如果店铺经营者也是承租人，则必须查看其与房屋产权人所鉴定的原始合同，并检查其是否有转让（转租）权；鉴定合同时要三方同时在场并鉴字证明。（即产权人、经营者、接手者） 因为一般情况下转让之前，转让人都会要求在签定协议之前要交付一定数额的定金，如果这里不注意很容易被骗。 二、若有意接手，双方可洽谈房屋租金及店铺经营设备

9、、装修等转让项目的具体价格。若谈定则可预付一定数量的定金，以保证优先接手店铺的权利，定金收取方出具定金收条，收条要写清时间、金额、定金的用途等具体内容。 这里要注意是整体转让还是空店转让，如果是整体转让请千万点清设备和物品明细，免得少数量或缺质量。 三、双方鉴定店铺转让协议及房屋租赁合同，从而约定双方具体的权利与义务。 四、合同签署完毕，按合同约定方式结付转让费用。 五、转让方有义务协助接手方进行过户变更手续，因此，接手方要及时凭鉴定合同及其他所需证件到工商部门办理好更名登记手续，以确定经营的合法性。 六、务必考察店铺转让的原因及之前的债权、债务情况，并在合同中明确注明，以免跌入转让合同的陷井

10、。 八、务必事先调查清楚您所看中的店铺地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划，从而避免上当受骗。 九、为了避免造成房东干涉转让的事情发生，请务必在合同签定时与房东约定好：有转让的权利，有优先续租权，房东不得以任何方式涉店铺转让。 房屋租赁合同的一些注意事项 1、房产证上的人和你签合同的人是不是一样。租房者首先应请房东出示身份证件、户口本原件，因为现在不少骗子都使用假身份证行骗，而原件与复印件相比更容易辨别；其次请房东出示房屋权属证明原件，加产权证或是使用权证，若产权证正在办理过程中，那么应当出示与原产权单位签署的购房合同；第三，让房东多介绍一下房子和周边情况，从言谈间了解房主是否熟知基本情况。

11、2、上次的水电气以及物管还有光纤电话费等结清没有 3、你最好把房间里有的东西和新旧情况写清楚，租房者在承租房屋时一定要清点好房屋内部设施如门窗，家电、家具，煤气等，并且在看房时检查一下家电的正常运作情况，家具的完好程度等，然后将其一一列入到清单内。最好注明如果出现故障时维修费用由谁来承担，也好免除租房者在入住后，家用电器等发生毛病维修时与房主产生矛盾，责任划分不清，注意有没有漏水，东西有没有损坏的情况。 5、签合同的日期以及房租到期时间，还有就是交租方式和交租日期，如果房东提前终止合同该如何赔偿等。6、租房者合同期满要求退租时，房主可能会以房屋设施损坏或者其他藉口作为条件来克扣租房者押金，造成

12、租客不必要的损失。因此在签订租赁合同时，双方就应当注明租约期满后多少个工作日内，在房屋及其设施无毁损的情况下，业主应退还押金。 7、 要明确租赁房屋所在的位置、间数、面积、质量、租赁期限、租金及支付期限与方式等。 8、 要对房屋维修及费用问题做出约定 9、 审查合同主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件。审查租赁的客体是否合格，即出租人的房屋是否为法律、法规允许出租的房屋。审查房屋租赁手续是否完备。房屋产权证明并非是合法出租的充分条件，还应按有关规定办理房屋租赁许可证，租赁合同也要进行租赁登记方可生效。篇三：二手房东店铺转让合同 店铺转让合同 转让方（甲方）：身份证号： 顶让方（乙方

13、）：身份证号： 二房东（丙方）：身份证号： 甲、乙、丙三方经友好协商，就店铺转让事宜达 成以下协议： 一、丙方同意甲方将自己位于 街（路） 号的店 铺转让给乙方使用，建筑面积为 平方 米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合 同中所享有的权利与义务。 二、该店铺的所有权证号码为 ，产权人为 。 丙方与甲方签订了租赁合同，租期到年 月日止，月租为 元人民币。店铺交给乙方后， 乙方同意代替甲向丙方履行该租赁合同，每月交 纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各 项费用，该合同期满后由乙方领回甲交纳的押 金，该押金归乙方所有。 三、 店铺现有装修、装饰、设备 在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使

14、用， 租赁期满后不动产归丙方所有，动产无偿归乙方 。 四、 乙方在 年 月 日前一次性向甲方支付顶手费共计人民币大写元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用。甲方不得再向乙方索取任何其他费用。 五、 该店铺转让后店面的营业执照乙方重新办理，甲方取消营业执照及一切相关手续，乙方接手经营前该店铺及营业执照上所载企业所欠一切债务由甲方负责偿还，与乙方无关。 六、 乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期5日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的10%向甲方支付违约金。甲方应于收到转让费三日内将第一条所述店铺转让给乙方使用，否则，甲方每日向乙方支付转让费的千分之一的违约金，逾期5日的，乙方有权解除合同，甲方按转让费的10%向甲方支付违约金，并承担乙方因此而造成的一切损失。甲方应保证丙方同意甲方转让店铺。 七、本合同一式三份，三方各执一份，自三方签字之日起生效。 甲方签字： 日期：乙方签字： 日期： 丙方签字： 日期： 附件：一、原房屋租赁合同 二、甲方转让给乙方的一切设施清单 转让费收据 今女士收到 先生转让 位置店铺转让费用元整,包括: 装修,设备, 押金等. 年月 日.