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1、番禺区中心组团西区控制性详细规划文本第一章 总 则1.1 为规范广州市番禺区西区规划建设管理，保证西区发展建设的顺利进行，特编制本控制性详细规划。1.2 本规划编制主要依据中华人民共和国城市规划法、城市规划编制办法实施细则、城市居住区规划设计规范(GBS0180-93)、城市道路交通规划设计规范(GB50220-95)、城市道路绿化规划与设计规范(CJJ75-97)、广东省居住小区技术规范(GBJl5-11-94)、广州市城市规划条例等国家和地方相关法规、标准编制而成。1.3 本规划是番禺区西区开发建设的法定指导性文件，凡在规划区范围内的一切建设活动，必须按规划要求执行。任何人有权对不符合规划
2、要求的建设行为进行检举、指控。1.4 本规划的实施必须是文本和有关图纸同时使用。第二章 规划区范围、性质与规模2.1 番禺西区控制性规划范围是南至市桥水道，东至西环路，西至规划景观大道，北至北二环路，总用地约9.14Km2。2.2 番禺西区规划主要功能(性质)番禺西区总体功能：本区的总体功能定位：高尚社区、体育休闲、工业园区“三位一体”的现代化、山水型新城区。番禺西区主体功能：本区的主体功能定位：体育休闲山水住区。2.3 番禺西区规划居住人口控制在7.0万人，居住用地人口毛密度控制250300人公顷，居住用地规模控制为230280公顷。第三章 规划结构和土地使用性质的分类控制3.1 本规划在研
3、究西区现状建设条件及山水生态肌理的基础上，结合西区的功能定位，提出“川字形态，休闲居中，居住成团”的土地利用总体结构模式。3.1.1 东部中高密度居住功能带该功能带紧邻市桥中心城区，现状已有一定量的住宅建设。为保持市桥组团城市建设的空间肌理和连续性，规划认为该功能带应以中高密度开发作为其土地利用特征；其中，该功能带北部以中密度开发为主，南部以高密度开发为主。3.1.2 中部绿色体育休闲功能带前文已述及该功能带的组成，在此仅强调该功能带的开发应以不破坏山、水生态为基本原则，以低密度开发为主体模式。3.1.3 西部中低密度居住功能带该功能带紧邻大夫山森林公园，具有较优越的山水环境条件。为避免对大夫
4、山森林公园的生态环境造成冲击，并最大限度地发挥该地段的土地价值，规划认为该功能带应以中低密度开发为其土地利用特征；其中，该带北部以中密度开发为主，中、南部以低密度开发为主。3.2 用地布局3.2.1 居住用地规划规划利用本区中部体育休闲功能带、西河涌水系、禺山西路和银屏路等开敞空间走廊，将东、西部功能带各分割为西丽、沙头、榄山、小平、汀根和联邦等6个自然居住组团。为适应社区建设的需要，本规划按居住区(行政街区，35万人/1.01.5万户)和社区(7000人/2000户)两级管理体系进行布置，将这6个自然居住组团分为两个街区和10个社区。两个街区以规划的银屏路为界，东西各一个，10个社区基本在6
5、个组团的基础形成，其中西丽、沙头、小平、汀根4个组团分别划分为两个居住社区，而榄山和联邦组团为独立居住社区。3.2.2 工业用地规划本区现状的工业企业较多，规模不大，但布局分散、建设无序。规划重在调整分散、无序的工业区，使其向北部工业地段适当集中，形成相对完善的以珠宝首饰加工、机电电子、玩具制衣等无污染工业为主的并逐步升级换代的工业发展区。3.2.3 功能绿地规划本规划拟顺应山势，沿中部轴线规划一条南北长约4Km、东西宽约0.5Km的功能绿地带。该功能带又由区内道路划分为5个不同用途的功能区，由北至南分别为：垂钓及珠宝展示区、都市文博休闲区、休闲娱乐体育区、体育中心I区和体育中心II区。3.3
6、 规划区土地使用性质分类和分类代码采用城市用地分类与规划建设用地标准(GBJl37-90)规定的标准，一般应按规划图则标定的性质进行控制。3.4 在以街坊、地块为整体成片开发时，城市干道所限定的街区不得进行变更，次级道路(支路)所限定地块的变更，须经城市规划主管部门批准。次级道路(支路)所限定地块内的细分在规划实施过程中允许再调整，但其规模必须符合规划图则中所规定的指标总量控制要求。3.5 西区土地开发建设过程中，由于土地利用的多种可能性，经城市规划主管部门批准，可有条件地变更某些地块原定的土地用途。附表五、附表六注明了各地块允许设置、不得设置以及须经城市规划主管部门批准后方可进行的用途。规划
7、主管部门在批准时可附带一定的条件。3.6 在进行附表五中所载准许用途时，必须同时遵守其它一切有关法规条文规定以及有关政府契约条款的规定。3.7 现有土地的使用与图则所标定不符时，暂不须立即更正，但若将建筑或土地全部或部分改作与现有用途有别的另一用途时，则该用途必须与规划所规定的相符。3.8 任何土地或建筑的暂用途(预料为期不超过五年)，只要符合政府其他规定，即可获准在各地块内进行，而无须符合规划所标定的用途，至于预料为期超过五年的暂用途，则必须符合规定所定用途。第四章 土地使用强度控制4.1 各街坊、地块开发及用地规模、建筑密度、建筑高度、容积率和绿地率必须符合规划详图所规定(详见附表四)。4
8、.2 规划区内居住用地容积率不得大于2.0，绿地率不得小于25。4.3 工业用地容积率不得低于0.8，绿地率不得少于30%。4.4 同一地块内，在不影响周围环境的前提下，经规划主管部门批准，可适当减少建筑密度而提高容积率。4.5 开发者在开发基地中，提供如下设施者，可获得有关控制指标的奖励地控制指标的基础上，可被允许适当提高容积率等指标。1.提供面积不少于300平方米的城市步行广场的；2.提供人行过街或连接邻近建筑的地道或天桥的；3.提供宽度不少于8米和面积不少于250平方米的城市公共绿地；4.除规划详图所标定配建停车场外，额外提供面积不少于300平方米的公共停车场的。具体奖励措施可视实际情况
9、，由广州市城市规划主管部门另行规定。第五章 建设用地后退红线控制5.1 各建设用地后退道路红线，必须符合规划详图中的规定，但后退相邻基地红线距离必须符合国家、省市有关规定的要求。5.2 建设用地后退道路红线距离参见下表。临路退让间距(m)序号规划路宽(m)路别606015151城市一般道路10532城市快速路205.3 建设用地后退道路红线，应考虑城市景观、该地段建筑类别等因素，人流集中出入的大型公共建筑如影剧院、展销厅等，大门距道路红线不少于15米。5.4 若因需要形成绿化长廊的，建设用地后退道路红线不得小于8米。5.5 凡对周围环境有噪音、烟尘、震动、辐射、强电磁等于扰的建筑物，其用地后退
10、相邻地块红线的距离应符合有关文件规定。第六章 建筑间距与高度控制6.1 任何建筑间距均应符合消防、卫生、城市设计、防灾、通风和工程管线埋设等方面的规范和要求。6.2 一般民用建筑的建筑间距应符合附表二的有关规定。6.3 工业建筑的建筑间距，南北向(含南偏东、西45度范围内的建筑)布置的，其主朝向建筑间距不少于南向建筑高度的0.7倍，且不少于10米，侧向间距不少于10米；东西向(含南偏东、西45度以上的建筑)布置的，主朝向间距不少于较高建筑的0.5倍，且不少于10米，侧向间距不少于10米。第七章 道路交通规划7.1 番禺西区规划道路分为四级：城市快速路，城市主干道，城市次干道和支路。7.2 城市
11、快速路红线宽度为80米，设计参考车速为80公里/小时。7.3 城市主干道红线宽度为5080米，设计参考车速为60公里/小时。7.4 城市次干道红线宽度为40米，设计参考车速为40公里/小时。7.5 支路红线宽度为2430米，设计参考车速为30公里/小时。7.6 以上道路断面及交叉口形式见规划详图。城市主次干道上交叉口均设置人行横道，其最小宽度为6米。7.7 各街坊、地块出入口(即内部道路与城市道路的交叉口)的设置位置必须符合详图中的有关规定。7.8 从道路交叉口道路中心线的交点算起：城市主干路100米以内、城市次干路70米以内及支路在弯道侧向视距内，严禁开设机动车出入口和公交停靠站。7.9 凡
12、人流集中的大型商业建筑、其它公共建筑、居住区必须配建停车场(库)，工厂、仓储用地停车位必须符合有关控制指标，并应满足工艺要求。7.10 番禺西区内人、车流集中的大型公共建筑，必须留出足够的人流疏散广场。第八章 公共配套设施布置8.1 番禺西区公共配套设施规划详见附表三番禺西区规划公共服务设施配置一览表。8.2 各街坊、地块内公共配套设施是必须提供的基本设施，不得随意减少。8.3 行政管理设施8.3.1 规划结合禺山西路开发，在道路两侧布置了部分区级的行政办公用地。另在长堤路北，体育中心II区东侧规划一城区级行政办公区，面积为13.68公顷。8.3.2 另外，规划结合居住区和社区两级体系安排相应
13、的行政管理设施。(1)街道办事处，每个居住区1处，建筑面积8001000平方米。(2)派出所，每个居住区1处，建筑面积8001200平方米。(3)工商所，每个居住区1个，建筑面积100平方米。(4)税务所，每个居住区1个，建筑面积100平方米。(5)市政管理所，每个居住区1处，建筑面积300平方米。(6)居住区服务中心，每个居住区1处，按千人指标不少于15平方米控制，一般每处总建筑面积控制在700800平方米之间。以上行政管理设施宜合建成综合楼，其中社区服务中心建于首层。(7)社区居委会，按现行标准2000户，即7000人左右设1处，每处建筑面积不小于80平方米。(8)小区综合管理处约1万人1
14、处，可根据建设情况设置，但应保证每千人2040平方米的管理用房。8.4 商业服务设施8.4.1 规划在沙头组团的西南部、禺山西路北侧，规划建设七彩商业城，作为整个西区的商业服务中心。七彩商业城占地：13.74ha8.4.2 另外，规划结合两个居住区的规模适当安排了相应的商业服务设施。(1)肉菜市场2处，银屏路东西各1处，每处建筑面积2500平方米。另各社区可根据需要建设小型肉菜供应点或净菜市场。(2)书店，银屏路东西各设2处综合书店和若干报刊点。(3)规划在银屏路东、西各安排一处居住区级商业中心，具体设施项目以市场调节为主。另在每个居住社区安排适当的社区商业服务点。8.5 教育设施根据本规划区
15、人口规模，规划共设中学4所，小学6所，幼儿园10所。其中，保留完善现状中学1所，小学3所。8.5.1 规划中学按36班、小学按24班、幼儿园按9班的规模进行布点和用地控制。8.5.2 西区规划4所中学，建议在XQ-XVI-1-03地块的中学规划为60班的独立高中，用地为6.51ha。在XQ-III-2-03地块的中学为现状的24班规模的沙头中学，规划予以保留；其余两所学校均按36班规模配置。对于新规划的36班规模的初中，建议按广东省一级学校标准，生均用地面积和校舍分别不少于20平方米和11平方米，即学校用地不少于54亩，校舍建筑面积不少于20000平方米。8.5.3 对新规划的小学建议按广东省一级学校标准建设，生均用地面积和校舍面积分别不小于14和8平方米，即学校用地不少于23亩，校舍建筑面积不少于9000平方米；幼儿园的规模应不小于3000平方米。8.5.4 社区培训教学用地，每个居住区1处，总建筑面积不少于300平方米。8.6 文化娱乐、体育设施8.6.1 城区级文化中心、体育设施主要结合功能绿地带进行布置，其中主要的设施有
