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1、歙县经济技术开发区（东区）控制性详细规划（上海同济大学等单位编制）歙县经济技术开发区 ( 东区)控制性详细规划说明书 / 一、规划背景二、现状条件三、规划范围、依据、原则和目标四、规划年限五、开发条件分析六、开发策略七、土地使用分类和建设开发控制八、用地布局规划九、道路系统规划十、绿化景观规划十一、市政公用设施规划一、规划背景近年来，歙县的社会经济发展快速，随着徽杭高速的建设，城市及周边区域环境也发生了较大的变化。在全球经济一体化和中国加入 WTO的大背景下，经济体制的转变、 用地结构的调整、 交通条件的根本好转等，使其经济发展逐步外向化，城市建设的面貌也日新月异。面对新世纪的机遇与挑战，同时
2、不能破坏歙县传统的历史风貌，县城急需拓展新的发展空间。因此，歙县县人民政府拟在城东另辟新区满足日益增长的发展需求。今年是歙县的“招商引资”年。歙县提出将招商引资与城镇化相结合，树立经营城市的理念，坚持“以城养城，以城兴城，滚动发展”的发展道路。在此背景下，为进一步改善投资环境，组织项目实施，歙县县人民政府拟定将城东经济开发区委托进行控制性规划，以便为具体开发建设活动提供指导。二、现状条件歙县地处安徽省东南部，东南面与浙江省毗邻。县城现有对外交通皖赣铁路及慈张公路，连接皖浙两省的徽杭高速公路，将于 2004 年底建成通车，交通便捷。县城距上海 419 公里，距合肥 382 公里，距南京 346公
3、里，距杭州 212 公里，距景德镇 222 公里，距黄山风景区 67 公里，距屯溪机场 32 公里。城东经济技术开发区位于歙县老城区西北部，基地面积 平方公里。地形起伏不大，相对平坦，整个地势北高南低，高程多为 117125 米，相对高差为 18 米。基地用地条件良好，北面紧邻皖赣铁路，西面及南面有布射河及扬之河蜿蜒而过，将地块分割成相对独立的功能单元。三、规划范围、依据、原则和目标1、规划范围规划地块北至皖赣铁路， 西面及南面以布射河及扬之河为界， 东部抵桂林镇练江牧场， 总用地 平方公里。2、规划依据1. 中华人民共和国城市规划法（ 1990 年）2. 中华人民共和国土地管理法；（ 199
4、8 年）3. 城市用地分类与规划建设用地标准（ GBJ137-90）4. 城市规划编制办法（ 1991 年）城市规划编制办法实施细则（ 1995 年）5. 安徽省城市专项规划编制技术规定6. 歙县县城总体规划（ 1999）7. 歙县城市防洪规划报告（ 2002）3、规划原则（1）控制性原则：对地块、绿化、道路、市政设施、公共服务设施、给排水和电力电讯等方面提供控制指标。（2）弹性原则：控制指标具有在一定范围内的可变动性和地块性质具有兼容性。（3）承接性原则：既有整体控制，又有局部要求；既有继承、深化、落实总体规划意图，又可对开发区每片、块建设用地提出直接指导修建性详细规划编制的准则。（4）可操
5、作性原则：可为规划管理提供依据。4、功能定位及规划目标把城东开发区建设成布局合理，功能配套、基础设施完善、环境优美，体现歙县城市特色，集生产、科研为一体的、以劳动密集型工业为主的绿色园区。1）典型示范的窗口城东开发区是县城的延伸部分，是与县城的有机结合体，通过本次规划，建设一个具有典型示范作用，空间层次丰富，具有时代特征，环境优美的新区。2）产业创新的基地充分利用政策优势，立足环境优势，发挥交通优势，加快资金、技术、人才的引进，建设良好的交流环境，培育具有创新能力、具有竞争优势的产业集群。四、规划年限本次规划年限分近期到远期，近期规划到 2005 年，远期规划至 2010 年。五、开发条件分析
6、1优势分析区位优势歙县位处安徽与浙江两省交汇处，在两省的经济合作中有不可低估的作用。同时，作为世界级风景名胜区黄山的东大门，歙县具有良好的与外界沟通的能力。交通优势歙县现有皖赣铁路及慈张公路穿城而过， 而铁路紧邻开发区北部， 同时将于 2004 年通车的徽杭高速入口距开发区仅为 5 公里，对外交通联系十分便捷。资源优势作为国家级历史文化名城，歙县具有优越的环境优势，同时低廉的地价与劳动力资源亦应带来良好的投资环境。2制约因素河流门槛由于布射河和扬之河的分割， 使开发区与外围地区没有良好的交通联系， 基础设施比较缺乏，现状只有一条在修道路可以通车，并有两座桥与城区联系，其中一座甚至已废弃。同时，
7、为了满足扬之河的防洪要求，道路竖向必然不能按照原有标高设计，会有较大的填方量，造成土地开发的成本相对较高，形成较高的开发“门槛”。六、开发策略1 利用区位优势，立足环境优势，发挥政策优势。2 采用开发型的积极保护政策，将城市开发于环境保护及可持续发展有机融合，建设项目尽量与国家级历史文化名城的形象相吻合。3 通过南部黄荆桥附近的起步区建设，发挥联动效应，带动整个工业区的有序与健康的发展，使其承担起歙县经济重要支柱的核心力量。4 利用环境、滨水等优势进行高品味的工业区，居住区建设及环境营造，提高工业区的更大范围的影响力与吸引力。七、土地使用分类和建设开发控制1地块划分根据控制性详细规划的要求，
8、本规划将建设用地以道路为界划分为 A-J 共 10 个大地块， 各大地块又以不同的性质划分为若干小地块。工业用地工业地块的划分与工业种类有很大的联系，在城东开发区的发展规划中，工业地块划分可能保持灵活及伸缩性，使地块有“一分为二”或“合二（三、四）为一”的可能性。借鉴相近城市的经验，建议将地块作意向性划分：标准厂房的地块可按 2ha 划分，独立厂房可按 210ha 划分。仓储用地工业区的仓储用地与工业用地有紧密联系，规划将仓储用地分为一般性的仓储用地和物流发展用地。由于仓储用地占地较大，所以地块基本按道路划分，一般为 47ha。商业、金融、文化娱乐等地块该类用地的地块按 划分。居住用地该类用地
9、主要考虑地块现状及与周边的结合关系，规划用地按 510ha 划分。2. 土地使用兼容性本次规划规定了各个地块的使用性质，作为土地开发的依据。同时，规划允许某些地块的建设实施过程中对用地性质作不同程度的调整，但必须报规划主管部门批准。规划也允许在开发过程中，在某些特定的用地中兼容建设一些其他用地性质的项目，其建设项目必须符合土地相兼性表的规定。规划还允许在开发建设中，对划分的地块进行合并和细分，特别是在成片开发建设过程中由于特殊情况，允许合并部分地块，但同样必须作调整规划并报规划主管部门申请批准。地块合并首先应满足同类性质地块间的合并，同时不能导致规划区内各类配套设施的减少和变革。表 1：土地使
10、用兼容性表土地分类 R C M T G建筑分类 S UR1 R2 C1 C2 C3 C5 M1 M2 T2 G1 G2住宅 中小学、幼托 单身宿舍 公寓 小区服务设施 小型农贸市场 邮电所 储蓄所 小型体育设施 小型文化设施 小型医疗卫生设 施小型商业服务设 施行政办公 商业写字楼 医院 大型综合市场 小型仓库 市政公用设施 社会停车场 一类工业 二类工业 注：为允许设置；有条件地允许设置；其余为不允许设置。3土地使用强度控制指标规划对用地范围内的各个地块进行开发强度控制，控制指标分为规定性指标和指导性指标两类。规定性指标：包括用地性质、建筑密度、建筑限高、绿地率、交通出入口方位、建筑后退红线
11、距离等，此类指标必须按规定执行，其中容积率、建筑密度、建筑限高的控制指标为上限值，规划建设时不得超过上述指标的规定，而绿地率、停车泊位的控制指标为限值，规划建设时不得低于上述指标的规定。指导性指标：包括容积率、停车泊位、人口容量、建筑形式、体量、风格要求、建筑色彩等。规划分地块提出关于编号、用地性质、容积率、建筑密度、建筑限高、绿地率等控制指标，规定地块的出入口方位、建筑后退线、配套设施等要求。具体指标详见分图图则。4建筑容量控制土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的景观空间环境，还可以对投资引导，土地使用效
12、率的提高起到积极的作用。建筑容量控制主要通过容积率和建筑密度两项指标来控制。公建用地行政办公用地：参考一般城市办公建筑的开发强度，尽良避免一般办公机构的大院形式，规划要求建筑开发可相对紧凑，容积率控制在 以下，建筑密度控制在 50%以内。商业服务用地：应根据不同的性质确定其开发强度。一般用于商业和服务业的建筑占地较小，使用强度较高，建议容积率控制在 以下，建筑密度控制在 50%以内。文化娱乐用地： 由于是人流大量集聚活动的地方， 室内外空间组织也较灵活， 建议容积率控制在 以下，建筑密度控制在 50%以内。工业用地考虑到不同工业用地中工艺流程的特殊性与不确定性， 工业用地的容积率仅作为指导性指
13、标加以控制，一类工业控制在 ，二类用地控制在 。建筑密度根据不同的情况区别对待：标准厂房用地 40%，小型企业用地 40%，大中型企业用地 35%。居住用地为了给当地居民提供良好的住区环境，并和周边环境保持良好的协调，居住区的容积率控制在 以下，建筑密度控制在 30以内。5. 建筑间距与建筑高度的规定建筑间距建筑间距的规定包括建筑正面间距、侧向间距等。建筑间距必须符合消防、卫生、交通、日照、救灾、空间关系以及工程管线布置和施工安全等方面的要求。具体规定如下：工业厂房之间保证 12 米以上间距。住宅以平行布置为主时，住宅间距大于 。建筑方位偏东或偏西时，按国家或地方规定折算。建筑限高建筑高度在满
14、足日照、通风、消防、城市景观等要求的前提下，原则上符合下列计算式的规定 :HW+S其中： H- 沿路建筑高度 W- 道路红线宽度 S建筑后退红线距离一般建筑高度具体规定如下：厂房以 1-3 层为主，住宅以 4-6 层为主，新区中心公共建筑宜控制在 8 层以下，局部重点地段安排 9-16 层的小高层，形成丰富的城市轮廓线。6建筑后退规定为保证新区的环境质量，规划对建筑后退道路红线的要求较高，建筑后退红线表示建筑物可以建设的最大范围。控制建筑后退线的目的是为了组织地块内部交通、日照、救灾等要求。具体规定见分图图则，实际操作时可在编制的有关技术规定的基础上进行适应调整，但总体原则不变。7交通出入口方位30m的道路上距离交叉口 80m的范围内， 14-24m 的道路上距离交叉口 50m的范围内，严禁设机动车出入口。8容积率奖励和补偿规定为使社会公共设施及用地得到可靠保证，对规划范围内长期免费为社会公益提供开放空间（指除规划规定建设以外提供的公共停车场、公厕、公共绿地等）的单位，可视其贡献大小，给予适当的容积率奖励和补偿（原则上奖励的建筑面积不超过额定面积的 20%为宜）。表 2：容积率补偿表每提供 1 平方米的有效面积的开放空间，核定建筑容积率允许增加建筑面积（
