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1、精选优质文档-倾情为你奉上MOMO摸摸大自然整体策划报告目 录113336 68 3、五缘湾片区房地产市场需求分析21 4、五缘湾片区市场竞争力分析222900 1、投资估算33 2、资金筹措33十一、财务评价35 1、财务评价的基础条件35 2、财务评价353、利润总额及利润分配35 4、赢利能力分析36 5、清偿能力分析366、不确定性分析36十二、总结39MOMO摸摸大自然整体策划报告第一章 项目概况1、环境配套五缘湾是厦门市政府重点开发建设的新城区，是未来厦门的“新客厅”。它有独特的自然环境：海湾、湿地、温泉、木栈道等多种景观聚集在一起，是目前厦门最美丽、最浪漫的海湾。该项目位于厦门东
2、部三大片区（五缘湾片区、湖边水库片区、枋湖居住区）版图核心，毗邻五缘湾湿地公园、国贸蓝海，五缘湾运动馆，拒绝与尊贵生活产生距离，打造一个城市的高端优雅生活圈，创造一种恬美的湾心生活方式。周边配套较完善，集中了普各种生活设施，北苑中、小学、航空医院和银行、邮局等文教卫生设施。该小区占地7155平米，规划总建筑面积约平米为半围合式园林社区。绿化率为45%，并在项目南侧规划了近2万平米的大型中心花园（含4000平方米的水面、17000平方米庭园景观和20余个功能景区）。2、规划方案2.1 主要经济指标地块的选择2009G12地块位置五缘湾片区内湖东岸，五石路以北占地面积7155平米建筑规模平米建筑层
3、高地上20层规划户数800户规划人口约1600人容积率2.02.2 设计方案项目为10栋，每栋20层，每层4户，均设计为54110平方米（套内建筑面积）的时尚小户型。第二章 五缘湾片区简介1、片区的概念片区是将某一个集中房地产项目较多的地方分为一个片区，所谓的片区就是一个指定的区域。一般是一个指定大小的区域划分。2、五缘湾范围 五缘湾片区东、北起环岛路，西至县黄路、南临仙岳路。总用地12.56平方公里。五缘湾是目前岛内中和环境条件最为理想的一个片区，从自然环境看，该区北山面海，环抱内湾；从交通条件看，紧临东通道及环岛快速线，规划中的轻轨线也将出穿越该片区；从周边设施看，背面紧邻机场，南边靠近会
4、展中心，区位优势非常突显。五缘湾片区是以生态居住、商务办公及休闲度假为主导，集商业服务、养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型城区。五缘湾规划的总体功能结构，可概括为“一个中心，七大功能区”。“一个中心”即环湾中心区：它是五缘湾最具特色的核心区域，中心区临湾滨水带将建成一条长8 公里的连续不间断的环湾步行道、旅行电瓶车道和自行车道；它将沿线三个五星级酒店、特色商业街、音乐厅、国际游艇俱乐部、以水上运动为主题的湿地公园等大型公共设施有机地联系在一起。“七大功能区”是指五通商务区、通屿生态居住区、国际健康养生区、温泉高尚居住区、钟宅民俗旅游区、墩上高尚居住区、软件园区。3、五缘湾
5、特征3.1 “外婆的澎湖湾” 五缘湾位于机场和翔安隧道两大门户之间，是岛内惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地，还有大量的畲族文化等人文景观。开车沿环岛路驶入五缘湾，纳入眼帘的是如飞虹的白色五缘大桥，以及木栈道遍布、帆影点点的内湾区。而步入湿地公园，有宽阔的木栈道，保护完好的湿地生态，木槿、银合欢、睡莲、红树林等植物群落，并不时有湿地水鸟飞起。3.2 便捷交通，东部要塞 五缘湾地处两个国际窗口（高崎国际机场、国际会展中心）和两大进出岛通道（翔安隧道、集美大桥）之间。规划意义上的五缘湾片区由县黄路、环岛路（北段）、仙岳路东段（与县黄路交叉以东）环抱而成的“心”状区
6、域。片区内的湖里大道延伸段、金山路、五石路等城市主干道纵横交错，仿佛“心”的动脉支架，交通的畅通就好像动脉血液一样，把新鲜活力带到12 平方公里的五缘湾片区，使之成为充满生机和活力的区域。 目前，片区内共建成五座桥梁：天圆桥、地圆桥、月圆桥、日圆桥、人圆桥。还有环岛干道、仙岳路、环湾路、云顶北路等均已建成通车。2008 年7 月1 日，集美大桥正式开通；2010 年4 月26 日，翔安隧道正式通车。五缘湾俨然成为厦门岛内 “交通最便利区域”，可通过集美大桥、翔安隧道快速到达集美及翔安行政中心区。距离市行政中心（市政府）约12 公里，距离机场约3 公里，距离会展商务片区约8 公里。3.3 “活力
7、生态港，财智精英城” 市政府从一开始就站在了“海西经济”和“大厦门湾”的高起点上，把五缘湾规划成为都市与海湾亲密对话的国际人居典范，是集生态居住、高端养生理疗、旅游休闲、文化娱乐、高新技术研发为一体的复合型城区。五缘湾不仅拥有自然资源条件，而且还拥有优越的外部环境，没有繁华嘈杂的商业，也没有拥挤的交通，只有人与自然和谐共生的更健康的生活方式。因此，五缘湾是一种高品质生活的象征，是一群对自然界更向往的人所追求的对象。3.4 “厦门新客厅，闽南新商埠” 厦门凭借几十年的特区建设经验，以高水准的规划、高品质的建设、精心的管理，把五缘湾定位为都市与海湾亲密对话的国际人居典范，希望它能建设成为厦门全新的
8、商务休闲中心，成为厦门城市形象与地域人文的最佳代言者。第三章厦门市国民经济发展现状及趋势1、厦门市经济发展概况 2005年至2009年厦门市的国内生产总值呈增长趋势。2009年厦门市国内生产总值达到1623.2亿元，按可比价格计算，比上年增长 8.0%，列福建省第三位。其中：第一产业增加值21.03亿元，增长1.1%；第二产业增加值785.95亿元，增长3.5%；第三产业增加值816.23亿元，增长 14.3%。三次产业结构为1.348.450.3。按常住人口计算，人均生产总值64413元（折合9429美元 ），比上年增长 6.8%。 受全球金融危机影响，厦门外部的需求大幅降低，2009 年经
9、济增速明显回落。但宏观经济发展与房地产行业发展仍具有很高的正相关关系。根据世界银行关于宏观经济增长与房地产行业发展状况经济数据判断可知，目前厦门房地产行业具备稳定发展的宏观经济基础。2、厦门人均GDP根据世界银行关于人均国内生产总值与房地产行业发展状况的经济数据判断可知，目前厦门房地产需求属于以改善性需求为主，是处于综合发展阶段。3、固定资产投资2009 年以来厦门固定资产投资呈现下降态势，其下降的主要原因有：其一是工业企业投资降幅明显，特别是制造业，其2009年投资同比降幅达18.36%；其二房地产开发投资额呈现下降，新开工项目的大幅减少与竣工项目的大量增加，直接促使房地产开发投资额的缩减，
10、其2009年投资同比降幅为9.91%。2009年房地产开发投资额与固定资产的投资额之比为33.4%，作为反映投资结构是否合理的基础性指标，厦门的房地产占固定资产投资的投资结构占比处于基本正常状态，其发达国家的比例在20%-25%之间。4、社会零售总额近年厦门社会零售消费总额基本保持平稳增长的态势，2009年前11 月同比增长达14%。而2008年厦门城镇居民恩格尔系数已经达35.9%，厦门城镇居民消费已处于富裕型阶段，其食品支出比重在减少，其它享受型消费在增加。而根据国际惯例，此时居民的住房消费比重将达到总消费支出的20-30%。5、人均可支配收入2010年城镇居民人均可支配收入26131元，
11、比上年增长9.1%。其中，居民人均工薪收入20637元，增长8.7%，占家庭总收入的比重为69.4%；人均经营净收入2181 元，增长 15.6%；人均财产性收入1515元，增长89.9%；人均转移性收入5418 元，增长2.7%。城镇居民人均消费支出17990元，增长5.1%，城镇居民恩格尔系数38.2%。 以2009年商品住宅成交均价8774元/平方米、家庭户平均规模2.59人、人均住房建筑面积29.55平方米计算，房价收入比达10.8倍，与国际惯例4-6倍的比值相差较大，房地产市场的泡沫显现。第四章 厦门房地产市场现状及发展趋势1、整体市场供给分析（全市商品房供应328万m2，销售456
12、万m2） 图表简析：2010年全市商品房供应量达328万，比09年增加107万，涨幅48%。供应量增加主要集中在下半年，第四季度达到全年顶峰；2010年全市商品房供销比为0.71，比09年增长0.45，主因是供应量大幅增长和销量下跌，市场供求接近平衡。本年度各物业供应量比例为：住宅67%，商业6%，写字楼15%，车库12%。写字楼供应量较去年增加6个百分点。 2、整体市场需求分析2.1 价格情况（全市商品房均价10198元/m2）图表简析：2010年1-11月全市商品房销售均价为10198元/，与09年同期相比上涨17%。全市商品房销售均价呈现震荡态势，整体宏观调控影响明显。4.15新政出台后
13、整体价格向下，后受个盘影响大幅上涨突破万元线：9.27新政升级，全市商品销售均价再度下调，11月接近8月低点。2.2 销售情况（全市商品房销售面积456万m2） 图表简析：2010年全市商品房销售量走势呈现“V”型，全年共销售商品房456万，与去年同期相比下跌5个百分点。1-4月为年度商品房销售第一个高峰，共销售128.6万，4.14新政出台后销量急转直下，大幅下挫，5-9月仅销售109万。随着下半年全市商品房供应量释放，通胀压力加剧，商品房销量也随之增加，10-12月迎来第二个销售高峰，共销售129万。 2.3整体市场客户情况（受新政影响，本地客户比例大幅度攀升、异地客户比例明显下降）图表简
14、析：受10月厦门限购令影响，厦门本地客户比例表现出先抑后扬的态度，年初比例仅为40%，年末比例升至66%；同样受限购令影响，本地客户比例表现出先扬后抑的态势，年初省内外客户比例为33%和22%，年末这一比例下跌至20%和12%，境外客户比例波动不大，维持在2%-3%。第五章 五缘湾片区市场分析1、五缘湾片区在厦门房地产市场的地位经过这五、六年来的发展，五缘湾片区发生了翻天覆地的变化，吸引的房地产产业也从本土企业扩张到全国的品牌地产企业。从国贸集团在2005年以四千多的楼面价拿下国贸蓝海地块，到2007年该集团又以一万七的地王价格拿下现在的国贸天琴湾地块，几年的时间便搅热了五缘湾的土地市场，尤其是近几年大型开发商入驻纷纷进入，中铁、联发、国贸、新景地、恒禾、特房等等，这个片区魅力不减。环湾景观带效果图而了解厦门城市发展历史的人或许都不难发现，多年以来老厦门人并不觉得五缘湾是一个真正的豪宅区，因为人们觉得这里是外还口，影响着这个片区居住的舒适度，但这个片区现在正在展成为一个高端住宅区，成为厦门的新客厅，在此起
