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1、 车坊镇地地块营销销策划报报告第一部分分 市市 场 篇一、车坊坊概况1、地理理位置车坊镇位位于苏州州城东南南部一五五公里，东东邻甪直直镇，南南与吴江江市同里里镇、屯屯村镇接接壤，西西傍郭巷巷镇，北北靠苏州州工业园园区斜塘塘镇。整整体区位位处于园园区的南南面，吴吴中区的的最东角角上。虽虽离园区区较近，但但地理位位置相对对还是较较偏。2、面积积人口状状况镇域总面面积644平方公公里，耕耕地面积积7万亩亩，现总人人口4.8万人人，流动动人口112万万人，乃乃原吴县县市第三三大镇。3、历史史人文境内有“六六湖一江江”，浜浜娄纵横横，河港港交错，是是典型的的江南水水乡。车车坊镇人人民政府府驻地车车坊集镇
2、镇，始建建于清末末，南靠靠镬底潭潭，东枕枕吴淞江江，是个个“开门门见水、出出门登舟舟”的水水乡集镇镇。相传传镇区原原来东有有油车，西西有糟坊坊，故名名车坊。街街道原沿沿河而建建，700年代起起始建新新街，从从90年年代开始始有计划划地逐步步建成环环境优美美、舒适适，具有有水乡景景观特色色的现代代化苏南南小城镇镇。车坊坊文物遗遗迹众多多，有始始建于宋宋代的大大觉寺桥桥，位于于车坊大大姚村，梁梁式建筑筑，至今今已有一一千多年年，主梁梁两侧精精美绝伦伦的龙纹纹雕刻，令令人叹为为观止，现现已列入入省级文文物保护护单位。还还有为纪纪念抗战战牺牲的的美国飞飞行员-肖肖特烈士士纪念馆馆、瑶城城遗址、绿绿杏桥
3、。3、经济济状况工业经济济车坊镇已已有一千千七百多多年席草草种植、加加工的悠悠久历史史，从七七十年代代引进日日本蔺草草种植和和自动织织席技术术以来，全全镇形成成了国内内较大的的蔺草培培育、种种植、加加工、成成品出口口一条龙龙的生产产基地，走走上了产产销一条条龙、贸贸工农一一体化道道路。现现有蔺草草种植基基地10000亩亩，织席席机6000余台台的生产产规模，生生产的榻榻榻米、双双目、提提花席以以及座布布团等蔺蔺草制品品，以其其独特的的工艺、可可靠的质质量先后后获得省省优、部部优、农农业部出出口创汇汇“飞龙龙奖”、“金金龙奖”，九九三年到到九七年年连续被被国家农农业部、经经贸部授授予全国国出口创
4、创汇先进进乡镇企企业称号号。车坊坊镇现有各各类工业业企业3300余余家，外外资企业业20余余家，已已建成镇镇经济技技术开发发区和两两个民营营工业区区，形成成电子项项目配套套群体和和轻纺工工业群体体，区内内功能齐齐全，设设施配套套，道路路钢性化化，通讯讯方便，已已建成装装机容量量一万门门的邮电电局，电电力资源源充足，输输变电所所53.5万千千伏，电电力供应应保证。农业经济济车坊全镇镇目前主主要生产产茨菇、荸荸荠、藕藕、芹菜菜、茭白白，搭配配种植芡芡实、菱菱角、莼莼菜，被被誉为“水水八仙”，现现已形成成水生蔬蔬菜、水水产养殖殖、家禽禽家畜三三个类别别的农副副产品种种养基地地，种养养面积达达4.55
5、万亩。多多种经营营产值达达2亿元元。“春季荸荸荠夏时时藕，秋秋末茨菇菇冬芹菜菜，三到到十月茭茭白鲜，水水生四季季有蔬菜菜”。这这是车坊坊镇水生生蔬菜的的真实写写照。 水水生蔬菜菜不但品品质新鲜鲜，细嫩嫩可口，富富含人体体所需的的各种营营养，而而且以其其无公害害而倍受受城乡人人民的喜喜爱。美美国、日日本及东东南亚地地区的客客商多次次来镇洽洽谈投资资，市场场前景广广阔。车坊镇220033年的国国民生产产总值（GGDP）99亿元人人民币，人人均可支支配收入入50000660000元/人人。与周周边乡镇镇相比，经经济实力力略弱。4、交通通状况车坊对外外交通主主要为公公路和水水运。目目前，集集镇通过过车
6、斜公公路、车车郭公路路、机场场路，汽汽车不到到20分分钟就可可直达苏苏州古城城区、吴吴县市新新区，11 小时时多就可可到达上上海虹桥桥机场、无无锡硕放放机场及及苏州光光福联航航机场，通通过贯穿穿镇域的的国家级级航道-吴吴淞江，可可径抵上上海口岸岸（相距距1055公里）、张张家港港港口（相相距900公里）。交通情况较便捷。5、镇区区主要配配套设施施1、 供电：全全镇电力力资源充充足，在在已有33.5万万伏变电电所的基基础上，华华东电网网50万万千伏输输变电工工程在车车坊竣工工投入运运行，电电力供应应保证。2、 供水：全全镇直接接饮用太太湖水，日日供水能能力1000000吨。3、 排水：镇镇区、各
7、各工业区区均有下下水道。4、 供热、供供气：现由工厂厂以锅炉炉供热供供气，热热电联供供中心-江远热热电厂输输汽工程程已完成成设计，预预计20002年年底竣工工运行。5、 通讯：特特快专递递每日往往返，国国内国际际电话及及传真，直直通全国国和世界界各地。6、 排污：已已建成投投产日处处理50000吨吨的污水水处理中中心第一一期工程程。第二二期为3300000吨正正在规划划设计之之中。二二00二二年底完完成1000000吨，二二00三三年底完完成一五五0000吨。7、 土地：本本镇规划划三个工工业小区区，区域域面积22平方公公里，已已完成五五通一平平等基础础设施供供客商选选择。8、 学校：车车坊中
8、心心小学、车车坊成人人教育学学校、车车坊职业业学校等等。9、 医院：车车坊镇卫卫生院6、周边边企业名 称称 与车坊距距离企 业业苏州新区区20公里里宏基、华华硕、佳佳能、索索尼、爱爱普生、罗罗礼、国国巨、新新宝、力力捷、敬敬鹏、摩摩托罗拉拉、罗技技、金像像、飞利利浦、中中化、日日本电波波、富士士胶片等等2000多家三三资企业业 苏州工业园区区接壤诺基亚、旭旭电、日日东、旺宏、三三星、住住友、日日立、中中天、纳纳贝斯克克、百德德、狮王王、AMMD、欧欧莱雅、 大将、友友达、天天虹、虹虹光等2200多多家三资资企业昆山开发发区30公里里南亚、仁仁宝、沪沪士、鸿鸿海、东东隆、鼎鼎鑫、正正新、统统一、
9、捷捷安特、远远见、浮浮法等1100多多家三资资企业 吴江开发发区20公里里中达、华华宇、全全友、诚诚洲、大大毅、高高创、精精元巨丰丰等1000多家家三资企企业 本镇区康瑞照相相材、顺顺达水产产、松友友服饰、地地仪光电电、均品品电器、联联大饰品品、志得得利电子子、格康康电子、高高针电子子、铧龙龙电子、台台邑电子子7. 研研究生城城地理位置置研研究生城城位于苏苏州工业业园区南南部，基基地内地地势平坦坦，河网网纵横，具具有江南南水乡地地貌特色色，东部部和南部部为规划划的城市市干道，西西临独墅墅湖，北北部的新新机场路路为城市市快速路路，其东东北角，新新机场路路北侧为为规划城城市交通通枢纽，有有城市轻轻
10、轨通过过，可直直达上海海。研究生城城概况苏州研究究生城是是苏州市市发展高高等教育育，大力力培养创创新人才才，增强强城市综综合竞争争力的重重要建设设项目，是是苏州经经济强市市和科技技强市重重大举措措。研究究生城位位于苏州州工业园园区南部部，苏州州工业园园区是中中国和新新加坡两两国政府府的重大大合作项项目，发发展目标标是以高高新技术术为先导导，现代代工业为为主体，第第三产业业和社会会公益事事业相配配套的现现代化工工业园区区。苏州研研究生城城总占地地面积110平方方公里，其其中3平平方公里里辟为研研究生教教育基地地，将吸吸引8到到10所所国内外外著名大大学在城城内设立立研究生生院或分分支机构构，主要
11、要从事研研究生教教育；33平方公公里建设设创业园园地，吸吸引研发发机构，探探索创新新人才培培养模式式以及产产、学、研研一体化化新机制制；2平平方公里里为苏州州大学的的新校区区，建设设苏大理理工学院院；其余余建设教教学科研研和生活活服务配配套设施施。发展目标标成为一个个具有国国际水准准的高等等教育资资源集聚聚地。具具备储备备和培养养高素质质复合型型创新人人才的两两大功能能。成为为苏州的的高科技技人才、高高等教育育资源和和高校科科技研发发等三个个中心。成为融学、研、产、住四位于一体的现代化区域。成为探索和发展我国高等教育，进行多种办学体制、多种办学形式、多种运行机制、多种资金投入以及多种培养模式的
12、实验基地。 科研发展展战略与与苏州市市及工业业园区主主导产业业紧密结结合，优优先引进进与信息息技术、电电子工程程、精密密机械、生生物工程程、医学学制药等等相关的的高等教教育、科科研机构构。产业发展展战略重视视教育产产业化发发展的趋趋势，发发挥教育育与高新新技术产产业、文文化产业业、旅游游服务业业等联合合发展的的带动效效应，实实现多元元化的产产业发展展。空间发展展策略对硬硬件资源源进行分分级配置置，在空空间上将将整个研研究生城城分配为为城市综综合开发发区和教教育区，利利用交通通干道滚滚动发展展，推进进城市空空间的形形成。功能定位位以高等等教育为为主体，形形成科研研生产、生生活居住住、文化化休闲于
13、于一体的的现代化化城市新新区。布局特点点网络组组织功能能、生态态与弹性性景观设设计的数数字化虚虚拟城市市。合作项目目中国科学学技术大大学苏州州研究生生学院、东东南大学学软件学学院、南南京大学学与美国国戴顿大大学合作作办学项项目、苏苏州大学学新校区区（理工工学院）和和苏州大大学与新新加坡国国立大学学合办的的苏州大大学中新新研究生生院以及及中美工工商管理理学院等等研究生生教育机机构已相相继签约约并准备备入驻。上述资料表明，车坊镇经济运行平稳，社会各项事业、基础设施等协调跟进，人民生活及消费水平逐步提高，研究生城的牵动作用等，为房地产业的发展打下了良好的社会基础。二 车坊坊镇房地地产市场场分析房地产
14、市市场分析析由于车坊坊镇房地地产业起起步较晚晚，开发发进度缓缓慢，因因此房地地产项目目规模相相对较小小、分布布较为集集中。1、车坊坊镇房地地产区域域分布根据车坊坊镇地理理特征及及规划开开发特征征，现今今车坊镇镇房产分分布主要要在镇区区的中心心地段、街街道的两两侧；随随着城镇镇化建设设的推进进，未来来车坊镇镇的住宅宅主要分分布在镇镇区的西西北部；镇中心心区域将将向扩展展，车坊坊镇将形形成三大大功能明明确的区区域住宅区区域、工工业区域域、商贸贸区域。2、车坊坊镇房地地产发展展现状车坊镇房房地产市市场正处处在一个个逐步培培育发展展的过程程中，同同时呈现现出以下下特征：一）、市市场起步步，房产产发展
15、纵观车坊坊镇楼盘盘，老式式公房和和私房是是居民主主要居住住载体，但但在市政政府关于于建设整整体镇区区环境的的相关政政策号召召下，车车坊镇的的房地产产业结合合苏州的的大好行行情显示示出蓬勃勃的发展展生机，一一批新生生代楼盘盘应运而而生，如如车坊新新地带和和近期公公开拍卖卖了几块块地块，为为车坊镇镇房地产产市场的的发展打打响了第第一炮。二）、上上市量小小，市场场需求量量大市场调查查表明，220033年的推推盘量只只有车坊坊新地带带（75500平平方余米米） ，220044年3月月在高垫垫路南侧侧有一五五0000方量投投放市场场，但总总体市场场推量及及少；同同时，在在未来几几年中车车镇的动动迁房面面积有660万方方量，220044年上半半年有55万方动动迁房量量。由于于车坊镇镇面积不不大，各各新开楼楼盘基本本近在咫咫尺，从从大的格格局上看看没有地地段优势势，由此此不难判判断，楼楼盘间的的竞争形形势还是是十分激激烈；但但市场因因上市量量小，市市场明显显呈现供供不应求求的形势势。三）、购购买能力力强，销销售形势势红火目前在售售楼盘销销售状况况表明，楼楼盘一推推出，很很快被市市场吸纳纳，销售售周期非非常短。而而正是市市场需求求旺盛、购购买力强强等原因因导致车车坊镇房房地产
