房地产设计阶段成本控制

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1、、结构成本控制的管理思路1. 对整个设计的全过程进行管理大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步 设 计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在 80% 以上，而结构成本占到建 安成本 的 40%60% ，同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非 常大的波 动， 常常造成上千万元的造价差别； 因此结构成本的管理就成为整个设 计阶段成 本管理的重中之重。结构成本的控制必须是全过程的， 但从不同设计阶段对结构成本控制贡献值来看 （如下图），方案、扩初设计阶段的贡献值高达 64% ，需要重点关注。其中， 方案 阶段主要是对结构可行性及合理性判断， 避免返工； 扩初

2、阶段主要关注结构 方案 的优化；施工图阶段进行精细化设计； 施工配合阶段主要参与重大设计变更。2. 选择综合素质高的专业负责人专业负责人应有 2、3 个以上的业绩、经验，市场反馈图纸质量好，负责意识、 成 本意识、服务意识强，在图纸修改和专业配合、工地现场配合等方面做得好， 且专 业负责人对项目有影响力和控制力。、重在事前控制、过程控制3. 设计要求、成本控制意识的灌输层 与设计方的合作最担心的是风险， 因此要加强设计前期的思想沟通和融合， 特别 要注意采取尊重平等的心态， 进行质量标准的换位考虑， 把我们特别关注的关键 点灌输给设计方，每项设计要求必须与设计方充分沟通，并达成共识。4. 设计

3、过程中必须控制的关键节点结构设计管理控制关键节点序 内容 提交时间 号备注123结构专业统一 技术措施 扩初 /施工图设 计 任务书 基础、 地下 室、 主体方案 选电型算模型及主 要参数取值 样板配筋图扩初设计开始 之前方案/扩初阶段各设计阶段配筋设计之前如需要，设计院应提供两种以上方案的经济比 较 数据。各阶段提供模型电子如需要，设计院应提供两种以上方案的经济比4 （地下室、转 换 层、标准较 数据。5施工图及全套 正式蓝图出图 结构计算书 前 7 天尽量减少后期变更数量三、结构成本控制的技术关键点5. 按照高度分界点控制建筑物高度建筑物高度、风荷载大小、 地震设防烈度对结构成本会有较大影

4、响。 当建筑物高 度超过且接近分界点时，尽量通过优化层高、标准层面积、楼层数，使建筑物高 度 按照高度分界点控制。比如， 60 米是 50 年一遇/100 年一遇基本风压的分界 点； 30 米是框架结构抗震等级的分界点； 60 米是框架 剪力墙结构抗震等级的 分界 点；80 米是剪力墙、 框支剪力墙抗震等级的分界点； 抗震等级每提高一级， 内力 放大系数、构造措施均提高一级。6. 建筑物高宽比超限的控制高层规范规定：在 6 度及 7 度抗震设防区，剪力墙结构及框架核心筒结构的高 宽 比不宜大于 6，框剪结构的高宽比不宜大于 5。首先需要明确的是，建筑高宽 比超 限不属于抗震超限的审查范围， 即

5、高宽比超限是可以的， 但是必须采取适当 结构 措施， 因为高宽比越大， 主体结构抗倾覆力矩也越大， 由此便会增加结构的 成 本，而建筑成本也会增加，因为同等面积情况下， 高宽比越大的外墙长度越长。对于不同地区，高宽比超限增加的成本也不同，主要的影响因素有：超限程度、 风 荷载、地震力。例如深圳某项目为高层住宅，地震设防烈度 7 度，基本风压0.75kN/ ，地面粗糙度 C 类，高度为 99.8 米，结构进深为 13.0 米，高宽比达 7.6 ，比当地正常高宽比建筑，增加结构成本约 45 元/。7. 三方面着手控制层高（ 1）控制结构梁高：结构本深最经济的取法是 1/81/12 的跨度，建议作

6、1/121/15 的跨度；综合减少的成本因素后，由于梁截面减小后增大的含钢量是 值 得的；层高控制关键部位： 如公共走道、设备管线密集处等，建议采用宽扁梁、 型 钢梁；进行综合成本分析后， 可考虑采用实心或空心无梁楼盖， 无梁楼盖在车 库 顶板结构（楼板跨度、楼面荷载较大）中具有一定的经济优势，空心无梁楼盖 在车 库顶板覆土较厚（ 1.5m）或有消防车荷载时更有优势。（2）控制设备管线空间：对于风管、电缆桥架、给排水、消防等管线密集处， 采用 综合管线图进行优化设计，往往可以节约 200mm 的高度；要求设计院对公 共走道、 地下室、 大型商业进行综合管线图设计， 建议由暖通空调专业设计人员

7、完成，以 优化设备管线所占的空间高度。（3）结构梁高空间、设备管线空间的相互利用：结构主梁与主管线平行布置； 与管 线相交处采用变截面梁； 管线穿结构梁处理， 预留洞口尺寸一般控制在梁高 的 1/3 以内；采用无梁楼盖，设备管线与柱帽（如设置）在同一高度空间。8. 以投入产出比来权衡和控制结构超限由于结构超限， 设计时势必会对结构主体采取加强措施， 由此造成结构成本的增 加及设计周期的加长。 此时应该通过超限后的投入产出比来权衡和控制结构超限； 一旦确定方案， 结构超限不可避免后， 要做好与设计院及审图公司等职能部门的 工作，以便后续工作的顺利进行。9. 地下室布置合理优化地下室设计（方案阶段

8、） 的习惯做法是尽可能多的把面积划进来， 从理论上没什 么问题，但往往这样做出来的地下室有很多无效的面积， 既不能做车位又不能做 设 备用房，反而增加了成本， 这就要求我们在做方案的时候就要对地下室布置作 合理 的优化。10. 钢筋材料：性价比级 级I 级 市场价格：I 级钢约 4300 元/吨；级螺纹 钢 14 以下约 4650 ，14 以上约 4500 ； 新级螺纹钢约 4700 ；冷轧带肋钢 筋约 5000；强度级 级I 级，最小配筋 率 I 级级级。综合价格因素， 性价比级 级 I 级，所以梁、柱、墙配 筋均应优先考虑使用新级螺纹钢； 对于板的钢筋， 由于均为小直径钢筋， 综合 考虑应

9、优先使用冷轧带肋钢筋， 只有 当使用冷轧带肋钢筋不满足承载力要求时采 用级钢。11. 基础设计控制（ 1）提高桩基承载力利用率：桩基承载力利用率 =墙、柱脚总反力标准组合值 /桩基承载力特征值应控制在 85%95% 。墙、柱脚总反力标准组合值若为地震作 用效 应组合，桩基承载力特征值应考虑提高系数 1.25 。（2）优先选用承载力性价比较高的桩型：提供相同的桩基承载力，不同桩型的 成本 存在差异。（ 3）基桩合理性：桩身强度、地基承载力（桩基端阻、侧阻或端阻 +侧阻）应 尽 量接近桩基承载力特征值。a. 桩基承载力特征值由桩基端阻控制时，应尽量采用扩大头的方式，不得随意加 大桩身直径。人工挖孔

10、灌注桩最小直径为 800mm 。b. 椭圆桩桩身强度富余较多时 应尽量采用小直径圆桩 +桩帽 以充分利用桩身 强 度，节约桩基造价。c. 桩基嵌岩深度：如不考虑桩基嵌岩深度对承载力的提高，桩基嵌岩深度统一取 300mm ，如桩基嵌岩深度大于 300mm ，则必须考虑嵌岩深度对桩基承载力的提d. 位于基岩上的端承桩，如考虑负摩阻力的影响， 应考虑桩身强度提高系数1.1、 地基承载力提高系数 2.0 。（ 4）灌注桩构造：鉴于桩身强度相对于桩承载力特征值富余较多、地基土质 / 基岩较好，纵向钢筋配筋率取 0.20.25 ；桩顶箍筋加密区长度高度为 1.5 米。（ 5）独立基础类型尽量不归并，以控制

11、基础工程造价。比如 1.5x1.5m 的独立 基础，归并为 1.8x1.8m 独立基础，造价约增加 44% （未考虑基础高度、基础配 筋 率的增加）。（6）一般情况基础进入持力层深度取 200mm ，当独立基础承担的弯矩、剪力 较大 时，应确定嵌岩深度，基础设计不应考虑弯矩、剪力对基底压力的影响。（ 7）多用桩基，少用墩基：墩基的钢筋、砼用量较大，基础埋深大于 2m 应采 用桩基。12. 地勘成本控制地勘报告的关注点包括四方面：关注基础选型及地基处理的建议，要有灵活度； 关 注承载力的取值建议，尽量高；关注抗浮设计水位的标高，尽量低；有条件要 提出 最低设计水位。（1）初勘的作用：初步了解地质

12、情况，可通过周边项目、地勘单位初步了解场 地地 质情况；方案报建的需求。（2）详勘钻孔深度的控制a. 一般情况：天然基础， 基底以下 3b（条形基础宽度） /1.5b（独立基础宽 度） 及 5 米；桩基础，桩底以下 3 倍桩径及 5 米。b. 复杂地质：根据地质复杂程度，适当增加孔深。如重庆春森彼岸，地处江边 卸荷裂带，场地窄长，短方向高差近百米，地质情况复杂，详勘孔深有所增加。（3）详勘钻孔数量的控制a. 一般情况：根据勘查等级，按照地质勘查规范点距、线距要求的上限布置孔位 减少孔数。b. 复杂地质：根据地质复杂程度，适当增加孔数。如重庆春森彼岸地处江边卸荷 裂带，场地窄长，短方向高差近百米

13、，地质情况复杂，详勘布孔数量有所增加。（5）地基承载力取值偏低的应对措施a. 分片区、分栋提供地基承载力取值：如果相同持力层地基承载力变化幅度比较 大 建议区分提供承载力取值。b. 地基承载力取值与实际的符合度 ,作为考核地勘单位指标之一：如果地基承载 力取值与实际偏离度太大 ,说明地勘单位的技术控制力量较弱 ,应淘汰。c. 基础施工过程中及时纠偏： 如果发现地基承载力取值与实际偏离度较大 ,应通 知 地勘单位看现场、地基送检报告。如情况属实 ,应立即要求地勘单位调整地基承 载力取值 ,设计院完善基础设计变更。d. 超高层建筑基础建议做深层平板荷载试验：试验结果数据最符合实际情况；试 验所得的

14、地基承载力往往比地勘报告提高 50% 以上，可大大节省基础成本。13. 剪力墙设计的控制（1）剪力墙布置位置优化： 为防止结构扭转， 应在建筑物两端和周边重点布置， 以尽量少的剪力墙数量保证结构抗震扭转指标满足要求。（2）剪力墙布置数量：楼层层间位移尽量接近规范上限值控制（3）最优剪力墙控制长度： 8 倍墙厚（轴压比控制除外），避免采用短肢剪力 墙 （5-8 倍墙厚 ）。（4）剪力墙厚度控制： 高规规定，底部加强层剪力墙厚度不小于层高的 1/16 （一、 二级抗震等级）或 1/20 （三、四级抗震等级），但底部商业、底层假复式 住宅 或架空层层高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时变成短肢剪

15、力墙，配 筋 进一步大幅增加；设计院大多如此设计，但是高规附录 D 中说明：对于超限的 墙体经过验算通过的可以减小墙厚，由此一来，墙厚变小，成本大大降低；（ 5）剪力墙配筋控制：剪力墙翼缘长度小于 600mm 时，应关注计算结果的可 靠 性；构造边缘构件竖向钢筋尽量采用 12 钢筋，如无法全部采用 12，可考 虑角 部采用大直径钢筋， 中间采用 12。竖向钢筋采用 12 代替 14 （焊接连接） 含钢量稍微提高，但综合考虑焊接施工费用，造价反而降低 1633% ，而且钢筋 搭 接比焊接更可靠。14. 柱设计的控制（1）异型柱结构尽量少用，多用矩形柱。（2）柱纵向钢筋配置： III 级钢的应用，最小配筋率应减少 0.1% ，可节约钢筋 造价的 915% ；加大角筋的直径：程序对 X 向及 Y 向的钢筋均有配筋面积要求， 应尽量加大角筋的直径，以达到满足计算要求的前提下减少总配筋量。（3）柱纵向钢筋