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1、第一章 项目概况第一节 项目名称及承办单位项目名称：XX镇X湖商业街建设单位：XX市腾飞房地产开发有限公司XXXX分公司法定代表人：XXX注册资金：1000万元开发资质：叁级项目联系人：XXX联系电话：XXXXXXXXXXX 邮 编：XXXXXXXX市腾飞房地产开发有限公司成立于2004年10月，主要从事房地产开发及商品房销售，具有良好的资信等级和较强的开发实力，运行质态良好。到目前，公司已开发房屋68000平方米，实现销售7000多万元。XXXX分公司2007年10月18日经XX市XX工商行政管理局登记注册，经营场所位于XX市XX镇环镇路，经营范围代公司承接房地产开发经营业务。公司建立了现代
2、企业管理模式，实行董事会领导下的总经理负责制，采取直线职能机构管理方式设立六部一室，构筑了一个精简高效的组织框架。公司现有员工35人，人员结构合理，其中具有专业技术职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员28人（含中、高级以上职称的管理人员20人）。公司同时建立健全了完善的质量保证体系和各项规章制度，为企业做大做强走可持续发展道路奠定了坚实的基础。公司将持续秉承“与时俱进，超越自我”的企业精神，高瞻远瞩，紧抓市场脉搏，规划企业发展蓝图，为改善城市人居环境作贡献。第二节 项目概述 一、项目名称：X湖商业街二、建设地点：近年来，随着XX镇旅游业的快速发展，城镇建设步伐加快，旅游人数
3、的不断增加，现有商业状况已不能满足需求，按照XX镇总体规划要求，在该镇XX路南侧建设商业街。该地段位于XX镇区，四至范围为：XX汽车站路东、鹿鸣路南侧。原三建公司东侧。该地块地势平坦，形状规则，总用地面积3996平方米。三、建设内容和规模规划建设沿街商住楼4幢，建筑结构为框架，总建筑面积9382平方米。其中：商业面积4700平方米，住宅面积4682平方米。估算总投资1828.78万元。项目主要经济技术指标和建设规模参见表1-1。 表1-1 项目主要经济技术指标一览表 序号项目规划指标1总用地面积（M2）39962总建筑面积（M2）9382其中住宅房（M2）4682营业用房（M2）4700公建面
4、积（M2）3建筑层数（层）3-44容积率2.355建筑密度68.9%6绿地率 7车库（M2） （以上数据是依据规划图参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）第二章 建设条件第一节 项目选址XX镇地处XX省里下河地区，位于XX、XX、XX三市交界处，长江水系与淮河水系在此交汇，是XXXX地区的一个历史重镇，是全国民间艺术之乡、XX省百家名镇、XX省新型示范小城镇、XX历史文化名镇。XX镇行政区域40多平方公里，辖4个社区居民委员会，9个行政村，总人口3.2万人，其中：城镇居民人口1.8万人。是周边乡镇和村庄的政治、经济、文化中心。XX镇四面环水，风光秀丽，水土肥美，环境优雅
5、，气候宜人，素有水上明珠之称。XX镇有着悠久的历史，灿烂的文化，历代名流独领风骚，X湖八景点缀其中。一年一度的XXXX节更以其独特的人文景观和民俗风情而享誉天下。XX东连XX一级公路，西接XXX高速公路互通口，南临XXX铁路，北枕省三级航道XC河，对外交通十分便利，是重要的交通枢纽，地理区域更显优越。镇区店铺林立，人如海，花如潮，鹿鸣钟声催人奋进，麋鹿戏水妙趣横生，是一个集购物、休闲、度假与一体的商贸旅游型中心镇。XX镇区域内河港交织，岛屿星罗，碧波荡漾，嘉树丰草，环护长堤，富有传奇色彩的喜鹊湖，众多鸟类在此繁衍栖息。湖面2.1平方公里，是省内难得一见的无污染水体。湖区盛产鱼虾、菱、藕、水瓜等
6、无公害绿色食品。以X湖鱼虾制作的鱼饼、虾球，白如明玉，红如珊瑚，色香味均无可匹美，被称为X湖双绝。著名的XX蟹更以其肉质嫩腴丰厚，堪称X湖美食之上乘。如今的喜鹊湖已被列为省级XX风景度假区。矿藏主要有石油、粘土以及XX风景区储量丰富的地热资源。一、项目位置项目用地位于XX镇区西南，镇区主干道XX路的南侧，XX汽车站对面。二、土地利用情况1、本项目使用的土地是项目承担单位通过土地使用权出让取得，符合相关法律手续。2、本项目利用土地现状为少量居民住宅，净地出让。3、该项目用地符合国家法律、法规，符合节约型土地的原则。第二节 建设自然条件 一、地形、地貌场地土层属第四系长江三角洲洪水期高砂沉积物。项
7、目总用地面积3996平方米，水沁路将用地分为南北两块。场地地势平坦，形状规划，地平标高略低于周围新建建筑、道路标高。周围道路交通便捷，区内空气清新。用地现状为农田及少量居民住宅。二、工程地质、水文地质条件由于该地目前尚未勘探，根据附近场地的勘察情况分析，拟建场地地层结构简单，分布连续，厚度较稳定，物理力学性质较均匀，场区稳定性良好，地面下20米范围内的土层均为中软土-中硬土，无液化土层，适宜建筑物的兴建。场地主要由一般粘性土、粉土及砂土组成，地势总体上平坦，地貌单一，属长江三角洲冲积相沉积的高沙平原。参照周边已建建筑，在勘察深度范围内，接有关分级标准可将土层结构分成六层：第一层耕土：深灰色棕褐
8、色，主要以粉土及粉质粘土质为主，该层结构松软，成分杂，工程地质条件差，一般层厚0.44.5m。第二层淤泥粉质粘土夹粉砂：灰色青灰色，流塑，局部夹松散状粉砂，属高压缩性低强度值土，工程地质条件较差，一般层厚0.53.5m。第三层粉砂：青灰色，饱和，松散稍密，下部渐至中密状，局部夹淤泥质粉质粘土薄层，分布稳定，为中等压缩性中等强度土，工程地质条件较好，一般层厚1.85m。第四层粉砂：偶含细砂，青灰色，中密密实，密实为主，饱和，颗粒级配良好，以石英为主，为中等压缩性中等强度地基土，一般层厚23.5m。第五层粉质粘土：夹粉土，粉质粘土呈灰褐色，软塑，稍有摇振反应，稍有光泽，干强度中等，韧性一般，粉土呈
9、灰色，稍密，为高压缩性低强度地基土。第六层细砂：青灰色，中密密实，密实为主，饱和，颗粒级配良好，以石英为主，成圆形，含云母片。判别附近场地土为中软场地土，属于对建筑抗震可进行建设的一般性场地。建议建筑物基础以层为持力层，高层桩基通过计算可取至层。根据中华人民共和国国家标准中国地震动参数区划图（GB18306-2001）分区资料，本项目建设所在区域地震动峰值加速度分区值为0.1g，地震动分应谱特征周期0.45s。拟建场地的地下水类型为孔隙潜水和微承压孔隙水。水位受降水影响和河流水位较为明显，水位深在1.02.0m，年变化幅度在0.51.5m之间。拟见场区附近无污染源，根据当地勘察资料分析判别，地
10、下水及土质对砼无腐蚀性，地下水对钢材呈弱腐蚀性影响。三、气象条件拟建区气候属季风影响下的亚热湿润气候，四季分明，气候宜人。年平均气温14.7，最高气温39.4，最低气温-19.2。主导风向南偏东。雨量充沛，年平均降水量1037.8mm。全年无霜期为223.3天。最大积雪深度为30cm，常年平均冻土厚度-6.5cm。四、建设场地外部配套1、供电镇区拥有110KV变电所1座。项目建设期间临时用电由镇区供电网提供。项目建成后，用电由姜X路10KV支路直接接入住宅区内部箱式变压器。2、给排水XX镇水资源丰富，供水充足。全镇现有制水企业1家，日供水量达8多万吨。同时镇所在市XX市将充分利用长江优质水源，
11、正在实施“引长江水”的供水工程，实施区域供水，镇区供水质量将得到明显改善。本项目给水由自来水厂镇区供水干管网提供用水，接入姜X路市政给水管网，作为生活、消防给水水源。小区内建筑物室内外排水实行雨、污水分流制，所有污水通过D300污水管道进入主排水管，经处理后排放至鹿鸣路市政污水管网。3、供气国家重点工程西气东输工程管线通过XX，可提供优质廉价天然气。4、通信、数据通讯已开通数字微波、光缆通信、无信寻呼、国际互联网、宽带网等业务。小区的电话通信由市政通信直接引入至各转换点，配至各栋住宅及公建。5、有线电视小区有线电视信号从城市有线电视网引进，穿埋地引入，经过分配后至小区中各有线电视分配点。6、交
12、通拟建建筑北临鹿鸣路，XX汽车站与本区域隔路相望，交通便捷。7、施工条件项目场地宽敞，毗邻镇区主干道，交通运输条件便利。可充分利用现有的干道，根据施工方案和施工进度计划合理安排材料进场和构件加工，较好的组织施工平面，确保工程按质按期完成。第三章 规划方案、建设内容及规模第一节 规划方案 一、规划依据1、国家有关现行法规、规范、规定；2、住宅建筑规范（GB50368-2005）；3、建筑设计防火规范（GBJ16-87）；4、民用建筑设计防火规范（2006版）；5、XX省城市规划管理技术规定（2005版）；6、XX省住宅设计标准（DB32/380-200）；7、XX市有关规划文件要求；8、基地规划
13、设计要点及附图；9、地形图、用地红线图；10、有关会议纪要。二、项目规划指导思想、原则1、规划思想依据XX省“促进城市商业发展、创建城市和谐社会”的思想，完善与强化城市居住及商业的功能和布局，使项目成为集镇体系的重要组成部分。弘扬历史，立足现实，发挥优势，远瞻未来，面向新时代，高起点，高标准，统筹兼顾，展现现代高品味商住形式的风貌。以整体性、生态性、发展性、市场性、经营性和人性化为起点，以现代健康休闲的新城市商住理念为设计框架，有机的组织商业、住宅、等空间和功能。2、规划原则坚持高标准、高起点、高效率，体现规划的科学性、合理性和超前性；因地制宜、尊重现实，强调规划的弹性、延续性和可操作性。尊重
14、地方特点，保护地方特色，发挥地方优势，把握发展最优方向和途径。第二节 建筑设计建筑设计采用空间及立面的构成手法，是传统风格与现代生活气息的完美结合，努力营造高品质的居住空间。整个设计以其独特的风格，鲜明的个性，别具一格的整体形象，令人耳目一新，成为XX楼盘中一个热点。户型特点1、“四明”设计：每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的“四明”格局；2、每户均保证两到三间居住空间朝南，每产均保证两间居住空间朝向主要景观；3、卧室设置低窗台大玻璃凸窗，内加防护栏杆，通过凸窗转角玻璃的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外绿意相连，提高了生活品位。4、每户进
15、房处大都有玄关作为过渡空间，并结合储藏空间，避免开门见厅，营造了良好的空间层次效果。5、起居室开间均保证在4.2m以上，主要卧室保证在3.9m以上。6、所有厨房均设集中排烟道，卫生间及集中管井，避免管线明露，并设有工作阳台，使用更加方便。7、所有房间保证足够的窗地比。8、屋顶不设置水箱，保证小区外立面美观大方。9、引入了“生态建筑”设计手法，每层挑板可放置空设室外机组及布置立体绿化，同时也美化了立面效果，屋面可设置太阳能集热装置，对住户提供干净、清洁的能源。第三节 建设内容及建筑规模本小节内容详见第一章第二节。 第四章 环境和生态影响分析第一节 项目所在地环境和生态现状XX一度临海，夏商时属扬州，春秋时属吴。这里水草丰茂，麋鹿“千百成群”，农民“不耕而作
