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1、目录一、项目前期定位研究阶段（一）项目定位研究1资料收集2市场调研报告3产品塑造报告（二）设计启动准备工作1编写设计任务书（方案）2分项投资成本估算分析3分阶段施工工期预估4编排初步设计进度计划5考察选择设计单位二、设计招投标及商务谈判阶段（一）组织方案设计招标、评审工作（二）设计合同的技术、商务谈判工作（三）编写设计任务书（施工图）三、方案及扩初设计阶段（一）方案设计1方案深化2成本估算分析与成本控制3方案报建（二）扩初设计1扩初设计原则2主要设备初选3专项深化设计参数提供4工程概算分析与成本控制5扩初设计评估意见6扩初送审（三）方案与施工图设计交接（四）材料样板初选四、施工图设计阶段（一）
2、施工图设计原则（二）主要设备选型（三）专项深化设计（四）工程预算分析与成本控制（五）施工图设计评估意见（六）施工图报建（七）施工图流转、会审与归档（八）材料样板选样与封样五、施工招投标（一）工程招标控制（二）工程招标六、项目施工阶段（一）设计交底（二）现场施工管理1施工现场设计协调2施工样板选择及确认3施工效果控制4施工现场质量管理5设计变更管理6工程现场签证管理（三）竣工验收及施工整改七、项目收尾及总结归档（一）项目总结及后评价（二）竣工备案（三）工程结算及成本分析报表房地产产品开发管理标准流程一、项目前期定位研究阶段（一）项目定位研究1 资料收集技术管理部和前期配套部，针对地块内政府规划部
3、门的有关要求进行征询，并获取政府规划部门对项目规划设计要求。（包括：容量、密度、公建配套、道路网络等）合约审计部提供同类型产品的成本分析报告以及相关科学数据。项目工程管理部结合以往同类产品的施工工期及施工经验，预估本项目施工总周期。2 市场调研报告技术管理部配合市场部，对项目的市场定位、客户定位、产品定位等进行技术可行性研究及建议。3 产品塑造报告（1） 根据市场部市场调研报告，技术管理部提出适应于该项目的产品模式及其优劣比较。（2） 根据合约审计部所拟成本分析报告，提出项目整体投资估算。（3） 项目工程管理部提供项目施工总周期。（4） 对业内同类产品进行多层面的分析研究，收集整合业内此类产品
4、的设计动态等信息，注重市场对规划建筑设计的信息反馈。（5） 结合地块规划设计要求，以产品特性、产品定位、具体规划建筑装饰景观等技术要求、经济投入等方面入手起草项目产品塑造报告。（二）设计启动准备工作1 编写设计任务书（方案）根据项目前期定位研究，本着开拓创新、挖掘卖点、提高产品市场竞争力的原则，技术管理部负责起草项目方案设计任务书。重点在于产品塑造部分，技术要求简单明确。2 分项投资成本估算分析为有效控制成本，技术管理部，市场部配合合约审计部在设计任务启动前针对本项目作一个初步的分项造价投资估算分析，编制项目分项投资成本估算分析报告，并将其作为项目方案设计任务书的附件，指导设计方向，以达到项目
5、成本控制的目标。3 分阶段施工工期预估项目管理工程部结合本项目动迁及现场周边环境情况，将项目进行分施工段分解。根据同类产品的施工工期及施工经验，预计每阶段施工工期，作为技术管理人员编排项目设计工作进度计划的参考依据。4 编排初步设计进度计划技术管理人员与项目工程管理人员应综合考虑公司项目发展计划、工程实施进度、设计工作合理耗时等因素，编排项目设计工作进度计划表。进度计划须全面、细致、有可实施性，在尽量满足项目发展销售计划的前提下应保证设计质量对设计进度的要求，同时设计进度的合理安排应充分考虑工程进度的可实施性。并将其作为项目方案设计任务书的附件，指导设计单位安排工作。5 考察选择设计单位根据项
6、目类型、规模大小、进度快慢，技术管理部负责对有关设计单位进行类型、质量、实力、品牌、价格、服务等诸方面的考察（考察内容一般包括：设计单位资料考察、设计单位办公地点考察、设计作品成果考察，实际工程效果及配合服务考察等），提出设计单位考察报告及评述报告，供公司领导选择参考。二、设计招投标及商务谈判阶段（一）组织方案设计招标、评审工作（1） 根据项目类型、规模大小等情况，设计招标可采取委托设计、概念设计议标、商务议标或方案设计招标等方式组织项目设计招标工作。一般情况下，必须通过设计招标确定设计方案和设计单位，个别小型项目可考虑直接委托设计公司进行多方案设计用以选定设计方案。（2） 向选定投标设计单位
7、发出项目方案招投标邀请函暨确认书并附上设计任务书，在收齐设计单位回复后向其发出招标答疑会议议程函件，并按照函件组织安排召开招标答疑会议。（3） 及时与各设计单位分别进行中期交流，结合市场部投资、营销等要求，在不影响设计师创意发挥的前提下适当引导，避免其出现不必要的偏离，以确保最终设计方案的可实施性和设计质量。（4） 大型项目技术管理部应与工程、市场等相关部门和领导以及特邀专家顾问召开投标设计方案评审会议，由公司方案评审委员会进行审定，并编制投标方案汇总文件，填写投标方案评分统计表和投标方案评审意见汇总表上报公司领导。（5） 一般项目的设计方案投标由集团技术管理部和事业部技术管理部及相关部门人员
8、对投标方案进行评审，并提出设计招标评审报告上报公司领导。（6） 设计方案中标单位应优先成为扩初设计单位乃至施工图设计单位，一般情况下，如中标单位为境外设计公司，该设计单位只负责方案设计，扩初设计和施工图设计另行委托国内设计单位。（7） 中标通知书和未中标通知书由公司盖章发出。未中标通知书发出时间一般在与中标单位签定设计合同之后。（二）设计合同的技术、商务谈判工作技术管理部会同合约审计部按照公司设计合同标准文本，结合项目具体情况，起草项目设计合同，并与中标单位商定设计合同有关技术、商务条款。设计费用和付款条件最终由公司领导确认，设计时间根据项目发展计划和设计工作进度计划制定。设计合同文件按公司有
9、关流转程序进行部门流转并由公司总经理签署。（三）编写设计任务书（施工图）技术管理部组织建筑师、结构工程师、机电工程师拟定项目技术参数和竣工标准，编写项目施工图设计任务书。三、方案及扩初设计阶段（一）方案设计1 方案深化对中标设计方案进行全方位、多角度的探讨研究，并结合市场、工程等部门的意见，编写中标方案优化要求反馈至中标单位，进行方案优化，并根据设计过程情况，上报阶段性图纸、工作模型及调整意见。组织召开方案评审会议，由公司方案评审委员会进行审定，并最终形成确定深化设计方案报公司领导批准。项目工程管理部从施工角度出发，对中标设计方案可实施性进行讨论并形成书面意见，作为方案深化的参考。2 成本估算
10、分析与成本控制技术管理部配合合约审计部，针对设计方案进行项目成本估算，结合各地区的情况编制项目成本估算分析报告，以造价目标控制成本计划，根据实际情况及项目性质可适当调整设计方案以达到成本控制目的。3 方案报建根据公司批准的设计方案，技术管理部配合前期配套部报政府规划及有关配套部门审批,必要时技术管理部应随同报建人员向报建专责部门解释和商讨有关设计情况和设计问题。在审批过程中，将各部门意见进行综合、协调，并最终反映在审批后的方案设计定稿成果中并存档。（二）扩初设计1 扩初设计原则以政府审批后的设计方案为依据，技术管理部结合各相关部门的要求，拟定设计要求并提供给设计单位作为扩初设计依据，协调设计单
11、位编制扩初设计文件。项目工程管理部对审批后的设计方案进行讨论，形成设计方案评估意见，作为技术管理部提供扩初设计依据的参考。2 主要设备初选技术管理部会同工程管理、合约审计部，对与建筑主体结构密切相关的主要设备（如电梯、空调、锅炉、变配电等）进行初选，确定相关技术参数。3 专项深化设计参数提供技术管理部协调专项深化设计单位（如幕墙、智能化、泛光、厨房等）提供土建设计单位相关技术参数。4 工程概算分析与成本控制技术管理部配合合约审计部，针对扩初设计文件完成项目成本概算分析报告，并根据实际情况及项目性质可适当调整设计以达到成本控制目的。5 扩初设计评估意见项目工程管理部对扩初设计文件进行讨论，形成扩
12、初设计评估意见，作为技术管理部协调设计单位修改完善扩初设计的参考。6 扩初送审根据有关扩初设计文件资料，技术管理部配合前期配套部报政府规划及有关配套部门审批。对政府要求的有关技术文件编制等诸方面技术要求配合公司有关部门进行专题论证会及进行送审批复。在审批过程中，将各部门意见进行综合、协调，并最终反映在审批后的扩初设计定稿成果中并存档。（三）方案与施工图设计交接（1） 如项目方案设计和施工图设计分别由两家设计单位负责设计，技术管理部负责对各家设计单位的配合进行总体协调。（2） 安排方案设计单位进行其合同责任范围内的设计深化，并作为条件图交付施工图设计单位。方案设计单位应与施工图设计单位密切交流意
13、见和磋商处理设计问题。负责编制设计单位分工细则对两家单位的工作进行划分界定，避免出现设计工作中的缺项或漏项。（3） 施工图设计过程的作业图和最终成果应由方案设计单位参与评审并提出意见。（四）材料样板初选根据设计要求，技术管理部会同设计师对整个工程建设所需的室内外装饰材料进行初选，并制作材料样板作为扩初设计文件的一部分。由合约审计部、工程管理部配合对其进行成本测算以及施工工艺可行性分析。四、施工图设计阶段（一）施工图设计原则（1） 以批准的扩初设计文件为依据，结合各方面的修改意见（不违反政府批文精神）和配套要求，根据所编项目施工图设计任务书协调设计单位按照进度编制正式施工图。（2） 对编制过程实
14、行跟踪监控和内部评审，配合项目工程管理部对过程中的图纸进行审核，发现问题及时解决。（3） 施工图设计阶段应加强控制图纸的设计深度，同时施工节点设计必须清晰可行。应尽量避免由于图纸不详而造成的返工现象，从而造成成本浪费（4） 组织审图公司审查，将审查通过的正式施工图根据施工进度分批、及时投入施工。（二）主要设备选型（1） 技术管理部会同工程管理、合约审计部，对与建筑主体结构密切相关的主要设备（如电梯、空调、锅炉、变配电等）进行选型。设备选型必须兼顾技术参数，产品质量及价格成本三项共同要求。（2） 技术管理部及工程管理部推荐设备厂家，合约审计部负责对各厂家价格进行综合比较。（3） 项目工程管理部对
15、选型设备的施工工艺、工期进行评估，形成设备选型评估意见反馈技术管理部，作为技术管理部选型参考。（三）专项深化设计（1） 技术管理部组织专项深化设计单位（如幕墙、智能化、泛光、厨房等）在土建设计基础上进行各专项深化设计。（2） 项目工程管理部结合以往同类建筑施工经验，对设计中涉及施工工期、施工难度、对周边环境影响等方面进行评价，形成专项设计评估意见反馈技术管理部，作为技术管理部专项设计参考。（四）工程预算分析与成本控制在施工图设计基本完毕后，合约审计部编制项目成本预算分析报告，与项目成本概算分析进行分析比较。（1） 施工图预算成本在项目成本概算范围之内，确认其施工图。（2） 施工图预算成本超出项目成本概算范围，会同技术管理部进行协调。设计理念的调整导致成本的偏高应由公司领导认可，如设计不合理导致成本增加应要求设计单位进行修改调整。（五）施工图设计评估意见项目工程管理部对施工图设计文件进行讨论，形
