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1、国 盛 陈 家 桥 物 流 中 心 项 目市场调查分析报告 目 录第一章 总论2一、项目概况2二、项目业主简介2第二章 项目建设背景及必要性3一、项目建设背景3二、项目建设必要性4第三章 项目优势及风险评估7一、项目优势7二、风险评估8第四章 结论及建议10一、结论10二、建议10第一章 总 论一、项目概况（一）项目名称：重庆国盛陈家桥物流中心（二）项目业主：重庆国盛物流有限公司（三）项目地址：重庆市沙坪坝区陈家桥镇丰文山村（四）项目性质：新建（五）项目建设内容及规模：项目总占地面积300亩，其中：绿化面积21500平米，道路面积35000平米，净用地143500平米。 项目总建筑面积1200
2、00平米，建筑总占地面积90000平米，绿化占地面积20000平米，园区内道路、停车场面积33500平米。其中仓库建筑面积90000平米，占地面积80000平米；行政办公、生活服务配套建筑面积30000平米，占地面积10000平米。（六）投资及收益估算：项目总投资50000万元，其中土地成本15000万元。项目建成后，业主年收入2700万元；年货物吞吐量达30万吨，交易额达10亿元二、项目业主简介重庆国盛陈家桥物流中心由重庆国盛物流有限公司投资组建，注册资本金1000万元，重庆国盛物流有限公司成立于2005年，隶属于重庆国泰实业有限公司，主要从事仓储、配送、公路运输等业务。重庆国泰实业有限公司
3、旗下拥有房地产、出租车、加油站、汽车销售、修理厂等19家分子公司，资金实力雄厚。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景（一）2010年中国社会物流总额约125万亿元，年均增长20%左右，其中工业品物流总额占90%，其次是进口货物占7.5%，第三是农产品占2%。2010年物流业增加值约2.7万亿，占GDP约7%的比重。上述数据表明，物流业划时代的发展已经来临（二）2009年3月国务院印发物流业调整和振兴规划文件，物流业由此获得了快速发展，产业发展水平不断提升。但是我们也看到，目前仍旧有一些不适应物流业发展的政策问题显现，制约了产业的发展。前段时间，物流业由于其高昂成本问题而成为了舆论的焦点
4、，物流的高昂成本也被认为是当前国内高物价的推手。国务院如今明确表示，必须制定完善配套政策措施，促进物流业健康发展。物流业迎来了重大利好-即“国八条”：一要切实减轻物流企业税收负担，目前运输、装卸、搬运的营业税税率为3%,仓储、配送、代理等的营业税税率为5%。此前,国家发改委综合运输研究所副所长汪鸣曾向媒体透漏,未来物流业各环节的营业税,有望统一按3%征收。二要加大对物流业的土地政策支持力度。三要促进物流车辆便利通行。四要改进对物流企业的管理。五要鼓励整合物流设施资源。六要推进物流技术创新和应用。七要加大对物流业的投入。八要促进农产品物流业发展（三）综合运输体系将启动。“十五”期间，全国铁路营运
5、里程年均增长2.1%，公路里程年均增长6.7%。2010年，铁路营运里程达到9.5万公里，公路总里程230万公里，其中高速公路6.5万公里。中国将向便捷、通畅、高效、安全的综合运输体系发展。由此带来的多式联运方式越来越普及。（四）重庆直辖以来，随着国家政策性投资与实施西部大开发战略，城市基础设施建设迅速完善，经济状况发生了巨大的变化，物流业发展迅速。二、项目建设的必要性（一）项目符合我国产业发展导向，有利于促进物流业的发展改善。现代市场竞争，已不单是商品品种、数量、质量、价格的竞争，而是衍生到经营理念、流通体制的竞争。物流环节在市场竞争中所起的作用越来越大。（二）随着西部物流园的建立，西部物流
6、园将形成“1心3带9区”的功能布局，即信息管理服务中心、铁路支撑带、功能集聚带、产业延伸带，以及铁路核心区、多式联运区、仓储配送区、货运配载区、保税物流区、加工配套区、中央商务区、商贸交易区、新型物流社区。西部物流园位于沙坪坝区重庆西部新城，与重庆大学城、西永微电园相邻，总规划控制面积33平方公里，辖土主镇、回龙坝两镇大部分土地，由国有性质的重庆西部现代物流产业园区开发建设有限责任公司作为建设业主，预计总投资为1117.3亿元。6pj重庆物流网（023-）重庆货运网届时，西部物流园将成为重庆物流资源整合平台，发挥区域物资分拨分销与集散平台、物流衍生性生产服务业的集聚与孵化平台、全国物流网络重要
7、中转枢纽节点和西部区域多式联运网络的中心节点的三大作用，构建一种新型的物流社区发展模式。6pj重庆物流网（023-）重庆货运网在最新的铁道部规划中，重庆被定位为继北京、上海、广州、武汉之后的第五大全国铁路枢纽，而其核心就是在重庆西部现代物流城配置国家级铁路集装箱中心站（年吞吐能力165万标箱）和全国第二大铁路编组站（日解编能力25000辆），再加上规划中的全国唯一铁路保税港，这些都为西部物流园打造中国西部最大铁路国际口岸带来不可复制的铁路物流资源优势。目前诸如交运、远成、中集、中外运、方运钢材、永辉超市等大型商贸公司已进驻西部物流园，许多中小型的物流企业期待进入但园区已不审批。本项目距离西部物
8、流园3公里，地理位置优越，可以为期待进入西部物流园但无法进入的企业提供场地。（三）重庆现正极力实施打造“3+6+500”的战略格局，即三个电脑主机厂：惠普、宏基、华硕；6个代工厂：富士康、英业达、广达、和硕、纬创、仁宝；500家零部件制造厂商的格局。目前西永微电园的发展迅速，按照重庆市政府的规划，西永微电园在重庆乃至整个西部的经济结构调整和产业升级、打造内陆开放高地、承接新一轮国际生产要素和产业转移以及推进海峡两岸合作的历史进程中，具有重要地位和示范意义。园区计划通过5至10年努力，将园区打造成为中国自主知识产权芯片研发制造基地、中国自主知识产权嵌入式软件研发基地、国家集成电路产业基地、国家软
9、件与服务外包基地，成为推动重庆新一轮产业发展的增长极和创新核、重庆内陆经济中心城市对外开放的实验区和示范区，力争到2012年实现1000亿元总产值，2015年达到2000亿元总产值，实现10万人以上就业。按物流费用占工业总产值7%的比重计算，将有140亿元的物流蛋糕供物流企业分享。（四）目前，进入西部物流园以及西永保税物流园的车流量达2000车次/日，随着笔电生产厂商的进一步投产以及西部物流园铁路中心站的拉动，车流将会成倍增长。在其周边建立物流中心是大势所趋。第三章 项目优势及风险评估一、项目优势（一）交通优势该项目紧邻西部物流园与西永微电园，距离渝遂高速2公里，外环高速3公里，距离江北机场3
10、5公里，寸滩深水港30公里，交通条件便捷。（二）区位优势目前，该区域周边无大型仓储物流基地，西部物流园的定位为铁路集装箱中心，是西部最大铁路口岸，但多式联运涉及的仓储及公路运输周边规划较少。同时作为西永微电园千亿级的工业基地，亟需相应的物流配套设施。璧山无大型标准化第三方仓储，届时本项目可辐射璧山的物流仓储业务。目前，重庆东部有华荣物流市场，集物流仓储、信息、停车场等功能为一体；同时，作为西部物流高地，在该区域也需要类似华荣市场的物流中心为重庆西部物流发展做贡献。（三）产业优势通过借鉴普洛斯的成功运营模式，该项目可以为业主带来稳定可靠的收入。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由
11、客户操作，其本质是物流地产开发商。由于普洛斯所提供的标准化设施可以在很短的周期内能满足客户的需求，吸引了不少跨国公司趋之若骛。物流地产的最大优点在于稳定！物流地产资金投入大，投资回报周期长，一般在10年左右，没有暴利，追求的是一种缓慢而稳定的利润回报。由于客户租赁期相对较长，即使是市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响相对比较小。二、风险评估（一）政府立项。该项目占地300亩，在周边已有西部物流园以及西永保税物流园的前提下，获得政府立项支持难度较大。并且，目前重庆规划的七大物流港区为：两路空港物流基地、寸滩水港、果园港区、东港港区、黄谦港区、巴南公路物流基地、西部物流园。上述七大区域已逐渐形
12、成，从内环至外环对重庆物流形成合围之势。（二）目前西永保税物流园有20多万平米的保税仓库处于在建中，建成后将极大分流与西永微电园的笔电主机厂及配套企业的仓储业务，预计将达70%左右，同时金凤微电配套园以及璧山微电配套园企业80%均有自己的物流仓库。所以单靠该项目周边企业以及与之配套的企业物流需求无法支撑该项目发展。（三）物流地产的投资收益是没有暴利的，要使一个投资产生良性的现金回报，控制空置率制关重要。从行业标杆普洛斯的发展来看，普洛斯的全球客户网络与市场网络保证了销售员能以很快的速度找到好客户，把物业填满，以公司认可的租金把物业租出去，并尽可能是长期的租用。普洛斯通常称其物业为设施。评估投资
13、好坏的方式，就是一直有客户需求，客户需求的最大化才能体现投资的最大化。如果没有租赁收益的话，这个投资是失败的投资。所以，在我司目前没有稳定客户源的前提下，销售是非常关键的一环。（四）大川建材城的物流规划格局，间接影响到本项目的规划以及辐射带动作用。第四章 结论及建议一、 结论（一） 该项目选址科学，周边配套条件较好，建设规模适当；项目具有广阔的市场空间，风险性较小。（二） 随着物流业的迅猛发展，项目具有迫切的社会和市场需求。（三） 项目具有良好的经济效益、企业效益、社会效益（四） 项目具有较强的抗风险能力综上所述，本项目对促进国民经济发展，提高社会经济效益，促进商贸流通，缓解社会供需矛盾具有现
14、实意义。二、 建议（一） 随着公司多元化的业务发展，集团应设立投资产业部门，专门负责公司投资产业规划、市场调查、项目可行性研究、风险评估、投资效益评价、投资策略制定等。为公司发展方向提供决策依据。（二） 本项目应按以下思路实施：初期在地块平整后一年内作为大型货车停车场使用，积聚人气并逐步积累物流资源。然后采用定制与先期标准化开发结合的模式，通过各种渠道与大型跨国公司、合资公司、民营企业建立联系，按其使用要求对一部分进行定制开发，或按标准模式先行修建，通过多媒介招商使物业填满。保证物流地产租赁获得稳定的回报。（三） 发挥政府协调、指导作用，在公司发展各阶段，政府应积极发挥指导、组织、协调、调控作用。我司应积极与政府部门沟通，建立良好关系，以期获得政府的支持与优惠。（四） 鉴于南坪物流公司的发展瓶颈，可考虑将其纳入本项目的统一规划范畴，以原班人马及客户群为基础，辅以引进的专业人才，使本项目在启动初期不受管理以及客户的制约。确保稳定、持续、健康发展。1
