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1、 XX县XD物流园项目可行性研究报告目 录第一章 概 述1第二章 总 论62.1项目概况及目标62.2编制依据及研究范围72.3、编制原则72.4、主要经济技术指标82.5、可行性研究结论9第三章 项目建设的背景及必要性11第四章 行业分析及市场预测164.1、市场现状164.2、市场预测22第五章 项目选址及建设条件255.1、项目选址255.2、基础条件265.3、自然条件27第六章 建设方案296.1、建设规模296.2、建设原则296.3、建设目标296.4、园区功能定位及结构设计306.5、项目建设各区布局与功能设计326.6、物流信息系统建设方案32第七章 专业技术方案377.1、
2、总平面布置377.2、建筑结构387.3、供电系统387.4、通讯、电视、网络系统397.5、给排水设施397.6、消防407.7、通风空调417.8、广播系统417.9、节能措施41第八章 环境保护与安全卫生428.1、环境保护428.2、安全卫生42第九章 项目组织及运营449.1、项目运营模式449.2、园区管理系统459.3、项目实施方案45第十章 项目进度计划4710.1、工程进度4710.2、项目经营计划进度47第十一章 投资估算与资金筹措4911.1、投资估算依据4911.2、价格及取费依据：4911.3、投资估算4911.4、资金筹措计划5011.5、资金运筹计划50第十二章
3、效益评价及不确定分析5112.1评价依据、范围及指标5112.2、经济评价5212.3、财务评价5412.4、不确定性分析55第十三章 工程招标方案5613.1总则5613.2招标内容57第十四章 社会效益分析58附表：59-7317第一章 概 述受XXXX物流园发展有限公司的委托，我们XX资询有限公司对XXXX物流园建设工程可行性进行了研究，通过对该项目所在地区的环境、交通、电力、给排水、通讯等条件进行调查，收集有关基础资料，并与建设单位交换意见，在认真调查和分析资料的基础上编制了XXXX物流园建设工程项目可行性研究报告。1、XX建设物流园区的战略意义XX建设物流园区的战略意义主要体现为：对
4、经济社会发展的促进作用、对物流系统及功能的完善作用，以及对物流效率和企业效益的提高作用。随着XX物流园区的建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进XXXX物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为XX经济的可持续发展提供新的产业成长支持，并为XX提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。XX物流园区的建设，将加快XX物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使XX的物流基础设施在布局。分工和功能上更加完善，有利于XX区域范围内的物流合理组织。XX物流园区的建设，还将大大改善以XX为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛
5、应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。2、XX物流园区建设的必要性XX物流园区建设主要是建立起XXXX物流发展的基础平台与运作基地，积极引导和扶持XXXX物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起XX乃至安徽省区域内XX物流运作、组织和信息管理的系统框架。XX物流园区的建设，将有效引导和转化XX潜在的物流需求，提高XX的物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益
6、的尝试与实践，有效扩大物流服务的市场需求，通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。XX物流园区将依托XX县城为区域核心，通过对XX宏观物流调控、微观物流组织管理以及人才培养、基础设施建设运营等方面工作的全面实践，有效地提高XX经济发展的对外交流环境和内部协调条件，支持XX保持经济发展的强劲后劲和健康良好的市场竞争环境秩序，从而实现支持XX国民经济和社会发展的最终目标。3、XX物流园区总体发展规划设想根据XX物流园区的市场定位，XX物流园区的总体功能规划将围绕物流服务运作、物流环境建设和物流发展推进三大功能进行。XX物流园区总体结构的发展设想为：根据园区总体功能的定位，
7、依照发挥其总体功能的基本原则，通过园区基础设施建设和园区管理系统建设，按照园区系统建设规划，将物流运作企业引入园区，构建XX物流园区服务运作系统，通过服务功能与服务内容的不同组合，最终构成XX物流园区的三大服务运作功能平台，即公铁联运中心、区域物流中心群和城市配送中心群。4、XX物流园区运作系统设计XX物流园区的运作管理具有3个层次；即决策层、执行层和实施层。3个组织层次是一种以园区行政隶属关系为基础、以资产管理为纽带的自上而下进行纵向组织管理和横向经营联系的关系。通过对园区建设性质和XX发展物流园区的基础条件的分析，选择采用“经济开发区模式”作为XX物流园区建设和发展的基本商业模式。根据XX
8、物流的特征以及对物流园区的功能定位，考虑到物流企业和企业物流管理的发展需要，园区物流服务方式应体现在为客户提供专业化物流服务、为客户提供快速响应物流服务、为客户提供高水平的物流系统服务、建立集物流、商流、信息流于一体的新型物流配送中心等4个方面。XX物流园区发展的运作保障系统，主要包括园区建设与发展的政策、规章制度、运作手段及措施保障和园区发展的管理、运营环境的保障等。保证物流园区健康、高效运行的政策和规章制度涉及到物流园区开发建设的商业模式设计中提及的发展机制、建设机制、管理机制、运营机制等有关的政策和管理机制。物流园区应积极争取XXXX镇人民政府、县发改委、土地局、交通局、建设局等相关部门
9、的支持，对园区发展政策及规章制度的研究，在制度上确保园区的发展。6、XX物流园区可行性分析及评价XX物流园区的建设内容包括园区物流设施建设、园区通道建设和物流信息系统建设三大主要任务，其中物流设施建设为分期实施，园区通道系统和物流信息系统为一次性建成，预计：总投资规模3867.96万元。根据中华人民共和国交通部公路、水运建设项目可行性研究编制办法和国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数及其他相关材料，本次研究中经济评价指标选用财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、静态投资回收期和投资收益率四项评价指标。根据计算，本次园区建设项目的财务分析结果为：企业财务内部收益率为15
10、.43；在基准收益率定为10的条件下，企业财务净现值为7100.08万元；企业投资利税率为21.68；项目投资回收期为7.39年。计算结果表明，由于园区项目建设本身是一项公益性很强的工程，其建设意义主要反映在支持和促进XX经济发展的社会效益上，因此，XX物流园区建设具有较好的投资建设前景，实际上，XX物流园区的建设效益并不是通过物流园区的开发建设企业自身的赢利体现出来的，而是从“转移获利”的角度，通过创造良好的物流发展环境和培育XX物流新兴产业，使XX获取经济发展环境改善条件下的整体经济利益，即可持续经济发展效益。为此，恳请XX相关部门能从经济发展的整体高度，对园区建设项目的实施提供宏观环境支
11、持，明确物流园区在物流开发和发展中的地位，抓紧落实园区开发优惠政策及运作保障，积极引导和培育市场需求；设立物流园区启动建设项目，充分发挥示范带动作用，发挥启动项目的示范效应，对启动示范项目进行科学合理运作；建立科学的园区建设发展机制，认真做好园区项目建设的前期准备工作，合理安排建设时序，滚动发展，建立风险防范机制，规避风险。第二章 总 论2.1项目概况及目标项目名称：XXXX物流园建设工程项目负责人：XX建设地点：XX镇十里村建设单位：XXXX物流园发展有限公司建设期限：1年建设规模及目标XX物流园项目拟建在XX镇十里村，紧靠灵双路。物流园总体规划占地52亩，总投资3867.96万元。总建筑面
12、积30040平方米，其中：仓储面积1.2万平方米，综合办公大楼8000平方米，集装箱堆场面积1万平方米，其它40平方米。固定资产投资3663.66万元。项目建设目标：l 货运吞吐量达到500万吨以上，宏观物流产值3亿元以上；l 与全国10家左右设施通用、功能齐全、服务完善的配送中心建立物流战略同盟，形成高效的物流服务网络，为顾客提供全方位、全过程、全天候的XX物流服务；l 建立健全物流管理信息系统，使之具有物流管理、交通管理、信息传递、库存控制、货位管理、配载管理和成本控制等各种功能；l 引进第三方物流企业20家以上，为60家左右大型工商企业提供供应链管理及全程物流服务，吸引10005000名
13、个人或企业成为园区的会员；l XX综合性物流服务体系初步形成。 项目经济效益：项目工程实施期内（13年，含1年建设期）年均实现营业收入1775.45万元，实现利润总额740.77万元，上缴税收219.63万元，其中营业税金及附加97.65万元，安排就业150人，项目具有良好的经济效益。本项目的建设对完善XX工业园区的功能，促进我县物流业的发展，特别是对我县的经济发展和满足皖北地区的现实物流需求，具有十分重要的现实意义和社会效益。2.2编制依据及研究范围2.2.1、编制依据（1） XX国民经济和社会发展第十一个五年计划；（2） 国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数；（3） 建设单
14、位提供的有关资料。2.2.2、研究范围（1） 项目建设的背景和必要性（2） 项目投资主体的情况（3） 行业分析及市场预测（4） 项目选址及建设条件（5） 项目布局及及各部分功能定位（6） 项目组织及管理系统（7） 项目效益评价及不确定性分析2.3、编制原则（1） 遵照XX国民经济和社会发展第十一个五年计划关于“传统服务业要运用XX经营方式和服务技术进行改造，着重发展商贸流通、交通运输、市政服务等行业，推进连锁经营、物流配送、多式联运、网上销售等组织形式和服务方式”，做好项目定位、搞好项目设计。（2） 按照国家经贸委等六部委关于加快我国XX物流发展的若干意见的通知要求，明确项目目标、搞好项目规划
15、。（3） 根据安徽省物流发展“十一五”计划，融入区域经济、合理安排进度。（4） 结合我国加入WTO及对物流相关方面的承诺，搞好市场调研、起步与国际同步。（5） 按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作的基本工作程序和要求，做到实事求是、客观公正。（6） XX目前国民经济水平，XX物流产业发展现状及前景为依据，借鉴国外物流行业发展经验，明确项目建成以后的管理模式、运营模式。（7） 项目建设以物流需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。（8） 项目建设积极采用国际国内先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。（9） 消防、环保、安全设施建设符合国家和地方法规。（10） 其它规定及客户要求。2.4、主要经济技术指标主要经济技术指标序号项目单位指标备注1占地面积亩522建筑面积平方米30040
