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1、word房地产开发流程 目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证三、 规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办施工许可证六、招标第三章：工程建设阶段1、施工用水电与通讯线路接通，保证施工需要2、施工场地平整，达到施工条件3、施工通道疏通，满足施工运输条件4、施工图纸与施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文与办理开工手续8、确定水准点与座标控制点，进展现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售
2、阶段一、申办销售许可证二、商品房销售与按揭办理一、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证二、申办建设工程规划验收三、进展权属登记，取得商品房权属证明书四、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段房地产项目可行性研究阶段 房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略开展研究室进展可行性研究。 1、可行性研究的容 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、化，减少或防止投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的
3、主要容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查与动迁安置；(3)市场分析和建设规模确实定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供应与资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济与社会效益分析；(10)结论与建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师与律师。3、可行性研究的工作阶段 1投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进展初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门，以自然资源和市场的调查预测为
4、根底，寻找最有利的投资机会。 投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进展下一阶段的工作。 2初步可行性研究，亦称“预可行性研究。在机会研究的根底上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进展论证分析。 3详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的根底，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。4项目的评估和决策，按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目与重要的小型项目，必须经有权审批单位委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进展评估论证。未经评估的建设项目，任何单位
5、不准审批，更不准组织建设。 依法必须进展招标的工程建设项目中，按照工程建设项目审批管理规定，凡应报送项目审批部门审批的，必须在报送的项目可行性研究报告中增加有关招标的容：建设项目的勘察、设计、施工、监理以与重要设备、材料等采购活动的具体招标围全部或者局部招标；建设项目的勘察、设计、施工、监理以与重要设备、材料等采购活动拟采用的招标组织形式委托招标或者自行招标；拟自行招标的，还应按照工程建设项目自行招标试行方法国家开展计划委员会令第号规定报送书面材料；建设项目的勘察、设计、施工、监理以与重要设备、材料等采购活动拟采用的招标方式公开招标或者邀请招标；国家开展计划委员会确定的国家重点项目和省、自治区
6、、直辖市人民政府确定的地方重点项目，拟采用邀请招标的，应对采用邀请招标的理由作出说明；4、可行性研究步骤 可行性研究按5个步骤进展：(1)项目公司承受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化； (4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。 5、集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。第二章：前期准备阶段一、 获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式1 通过行政划拨方式取得；2 旧城改造取得中标地块国有土地使用权；3 转让取得；4 出让方式取得招标、拍卖、协议出让三种方式；5 联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得；6 通过司法裁决取得；7
7、通过兼并、收购等股权重组方式取得。开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者。按照中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例国有土地使用权的出让方式有三种：协议、招标、拍卖。协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望，由国有土地的代表与有意受让人进展一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式。招标出让是指在指定的期限，由符合条件的单位或者个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者即土地使用权受让人的出让方式。
8、以招标方式出让土地使用权，不仅要明确合同双方当事人的权利义务，而且要明确投标的效力与招标人在招标期限应负的责任等。拍卖又称竞投，有些地方也叫“拍让。它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权有意受让人到场，就所出让使用权的土地公开叫价竞投，按“价高者得的原如此确定土地使用权受让人的一种出让方式。依照招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的，必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权，并取得成交确认书，然后签订国有土地使用权出让合同。开发商取得国有土地使用权出让合同后，到建管处办理建筑方案报建手续，至地籍处办理土地证
9、登记手续。属协议出让的，办理土地登记时应提交以下资料：1土地出让合同、划拨决定书或转让批文；2开发商营业执照或组织机构代码证，房地产开发资质；3属新增建设用地的，应提供建设用地批准书；属存量用地的，应提供原土地使用者土地权源资料。41：2000地形图2份；5加盖了“权属已审核的宗地图、地籍图各3份6地上附着物权属证明；7土地登记申请书；8土地登记法人代表证明和明；9土地登记委托书。土地主管部门1土地使用权出让 房地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作，远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作。 2土
10、地使用权划拨 房地局负责办理10亩以上含10亩的城镇建设用地的划拨手续。 区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续。 3征用土地 (征用耕地1000亩以上，其他土地2000亩以上，由政府部门审核后报国务院批准。 征用耕地3亩以上1000亩以下，其他土地10亩以上2000亩以下，由人民政府批准。 征用耕地3亩以下，其他土地10亩以下，由区县人民政府批准。 4地价评估 市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作与评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件。 (2) 用地者到市或区、县
11、房地局或其它部门了解情况，进展咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3) 用地者进展投资分析。 (4) 到指定地点办理投资登记，提交企业工商营业执照、法人明、银行资信证明，并按规定缴纳投标保证金。 (5) 用地者填写投标书寄给指定方进展投标。 (6) 收到中标通知书后，由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (7) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证。 拍卖受让土地使用权申请程序 (1) 用地者见到拍卖公告到指定
12、地点索取拍卖文件。 (2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况，进展咨询，并到出让地块实地勘察，搜集资料。 (3) 用地者进展投资分析。 (4) 到指定地点办理竞投登记，提交企业工商执照、法人明、银行资信证明，并按规定缴纳竞投保证金。 (5) 用地者到指定地点领取竞叫牌。 (6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投。 (7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同，并按规定支付总地价款的一定比例作为定金。 (8) 按合同的约定支付余款。付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证，付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证
13、。 属经营性开发用地的，开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得成交确认书。凭此书办理土地出让或划拨手续，进展土地登记，取得国有土地使用权证。二、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证。城市房屋拆迁是对城市规划区国有土地上原有的房屋与其附属物等，不适应经济、社会开展需要的局部进展拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。 1、拆迁方式：1 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉与拆迁2 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。3 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进展。2、拆迁的主要容包括：(1)房屋拆建，如危旧
14、房改造；(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；(3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进展的，是城市建设的重要组成局部，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：1 填写城市房屋拆迁申请表一式五份；2 建设项目批准文件；3 建设用地规划许可证；4 国有土地使用权批准文件建设用地批准书或划拨决定书5 拆迁代办单位和评估机构资料。6 拆迁安置计划和方案；拆迁红线围房屋面积、户数、性质、用途等根本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式与还建期限
15、；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源与预算资金额度。7 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。根据市城市房屋拆迁管理实施方法的规定，房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日，对申请审查完毕。符合条件的，依法收取拆迁管理费住宅为7元/平方米，非住宅为3元/平方米，颁发房屋拆迁许可证。开发商取得房屋拆迁许可证后，即可组织拆迁，并与拆迁人签订安置补偿协议。安置补偿共有三种方式，一是货币安置，二是现房安置，三是就地或异地还建。拆迁完毕后，申请拆迁验收，取得房屋拆迁验收合格证。 三、 规划设计建设工程规划管理的主要容有：建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证。在已开发使用的城镇国有土地围，项目规划申报的根本步骤是：(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前，开发商要向规划局申报规划要点，规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据；(2)在项目建议书批复后，开发商应向规划局申报项目选址、定点，即向申请单位下发选址规划意见通知书，对项目用地的位置、面积、围等提供较详细的意见，并须同时下达规划设
