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1、房地产开发工程操作流程房地产市场是一个资本密集型产业，具备高投入、高产出和高风险的特点，尤其现在的住宅市场已经完全成为散户市场，其操作的难度和风险越来越大。本文主要从开发商的角度，阐述一个房地产工程的运作过程，容主要包括工程总体分哪几个阶段，各个阶段的主要工作容，涉及的相关职能部门的关系、各种规费的交纳、各种许可证的办理等。第一阶段可行性研究决策阶段工程决策的正确与否是工程运作成功的重要前提。因此，房产公司准备开发一个楼盘前必须对公司现有开发楼盘情况、销售情况、进展情况及人力资源配备情况、国家大的环境和形势有一个综合全面的分析判断，在得出可以进展新工程开发的结论后，可以有意识地关注相关资料，了
2、解有关土地的出让和拍卖的情况，并对公司擅长的一些工程类型、地域位置进展重点关注，留心这方面的信息。1 、从新闻媒体和有关房地产信息中，了解土地出让、招标、拍卖的信息，并取得相关的正式资料。2 、当了解倒某块土地拟拍卖或招标出让后，必须组织公司决策层和相关人员勘查地块现场，实地感受地块情况和周边环境。3 、组织人员了解城市总体规划容，对地块周边地区的影响、实施的容、具体的时间安排等。4 、组织专业人员对地块进展规划分析，根据招标文件，初步进展产品定位，主要工作容包括楼盘形式一一公寓、别墅、混合型等，层数一一低层、多层、小高层、高层或其组合形式，楼盘档次一一普通型、中高档型、精品楼盘。5 组织营销
3、人员进展市场调查，了解地块周边地区房价销售情况施工开发进度，了解地块周边围市政配套设施情况，有无比拟严重的污染源，市民及市场对该地区的总体印象，周边商业医疗教育交通文华娱乐等设施的配套情况。6 汇总以上情况后，公司应组织小围讨论，以确定是否参加地块招标。如讨论认为地块有一定的开发潜力，那么应进一步开展工作。7 由建筑师或规划师一般应委托提出总体规划，确定建立规模楼盘形式产品档次等。8 由市场及经济分析人员进展经济技术分析，主要容包括工程本钱测算销售价格预测。9 根据市场反映情况和公司所做的经济分析，初步确定土地投标价格。10 编制工程可行性分析报告，容包括工程定位情况拟建档盘规模档次本钱测算销
4、售价格预测实施周期经济分析结果等。11 目前市场上大局部房地产工程需要进展融资，招标土地部门也要求投标单位出具资信证明，因此必须联系一家银行，向银行提供工程可行性分析报告，并进展必要的沟通，使银企双方都对工程的前景看好，这样银行经部讨论后，就可以同意进展合作，并出具融资信用证明材料。12 报名参加土地招标或拍卖，并按规定交纳保证金。13 参加招标拍卖会，提供报价当场提供，其报价数在提交之前均可调整，但一般应控制在原定的围之，这样便于今后工程的操作。目前一般采用的招标方法使最高价中标，假设中标取得土地开发权，即可转入第二阶段工作。第二阶段工程前期准备阶段工程前期工作使房产公司和工程公司运作的重要
5、阶段，工作容狠多，包括工程立项到各种报批手续办完，取得施工许可证能够正式开工为止。1、工程产品及市场定位明确工程运作后，产品和市场定位是最重要的工作之一，要求公司决策层和市场营销、筹划、产品设计人员围绕市场对产品定位进展多方案、多轮次的比拟和讨论，最后才能确定一个产品定位，而且要不断地深入工作中，加以深化、调整、修改，以使产品能更好的适应市场，掌握先机。2、立项目前房产工程必须进展立项，审批部门通常是当地计委，通过招投标或拍卖获得土地开发权的工程会自动形成，立项工作主要是履行手续，要求开发公司向当地计委提交立项申请报告，当地计委批准立项后，会给出一个工程编号。3、取得规划设计条件和红线图土地招
6、标拍卖时，当地规划部门已经提出了初步的规划设计条件。立项通过后，必须向当地规划部门申请正式规划设计条件，并且划出红线圈。4、方案设计正式方案设计必须委托具有相应资质的进展，并且要与当地建委设计处联系，落实是否需要进展设计招标。招标时由开发商提出招标文件，投标方案完成后，组织专家进展文案评审，评出一到二家的方案，供开发商最后选定，专家评审要出具评审意见。确定设计中标单位后，根据专家意见和公司对工程的要求，委托设计单位进展正式设计工作，签订设计合同，一般要求在投标方案的根底上，进展修改，完成正式报批方案。方案设计必须由主管部门组织审查，参加部门主要包括建委设计处、开发办、计委、规划、土管、环保、卫
7、生、消防、人防办、绿化办、电信、电力、煤气、市政、交警、市容环卫等，召开审查会议，今后必须根据会上各部门提出的意见进展调整，建委根据调整情况下达批复，或者要求重新报批。5、初步设计方案设计批准后，应委托有关单位做环境影响报告，主要容包括对地块现有的环境情况、工程实施过程中造成的环境污染和工程建成后造成的环境污染进展分析评估，提出工程中应采取的环保措施。根据批准的方案设计，可以进展初步设计，具体设计格式和深度会按照建立部的有关标准进展，开发商提供必要的根底设施、配套设施等要求和原始资料。初步设计必须进展审查，审查程序与容和方案设计根本一样，设计必须得到建委或规划部门的批复才能进一步深化。6、地质
8、勘探建造房屋必须了解地质条件，在初步设计完成并报批准后可以进展地质勘探，委托勘探公司进展此项工作，开发商应提供初步设计图纸，由提出勘探要求，勘探公司根据上述文件及要求编制勘探大纲，经甲方和认可后，签订勘探合同，勘探公司进展作业，最后完成地质勘探报告给甲方和，作为根底设计的依据。7、施工图设计根据批准的初步设计完成全部子项的施工图设计。8、领取土地证土地在招标中标后，必须与土地管理部门签订土地出让合同，并按合同规定缴纳出让金、土地契税。9、领取建立用地规划许可证向规划部门申请领取建立用地规划许可证，要求提交立项文件、方案设计批复以及1:1000地形图。10、领取建立工程规划许可证向规划部门申请领
9、取建立工程规划许可证，要求提交年度方案、全套工程施工图、1:500地形图、工程设计总平图、土地证复印件、消防图纸审核意见、卫生防疫站审核意见等。11、施工招标目前工程建立必须进展同意招投标，由招标办统一组织，具体程序要求如下：1提出招标申请，提交立项文件、全套施工图、委托估价机构进展标底编制。2经招标办初审后，发布工程招标信息。3根部报名参加投标的施工单位情况，对有意向发包的单位进展沟通，主要容史料界施工单位资质情况、施工业绩情况、人员及设备配置情况、信誉等级、对土木工程的质量目标的评定、有关垫资或保证金方面的情况，施工进度总体安排等。4由招标办根据一定的规那么进展初选承包单位，一般为6家，开
10、发商要保证有意向发包的单位入围。5发标书、资料、图纸，由各投标单位编制投标文件。6开标，由招标办组织专家进展评审，一般要选取23家，此时开发商要想方法保证有意向的单位进入入选围。7在专家推荐的中，选取已经初步商定的施工单位。8招标办发中标通知书。12、施工监理单位的选择根据国家规定，目前几乎所有房地产工程必须委托监理单位进展工程监理，监理单位也要通过招投标录用，组织工作由当地建委工程处负责，程序与施工招标根本一样，确定妥监理单位后，必须签订工程监理合同。13、施工图图纸审核国家建委规定，所有根本建立工程，其施工图完成后，必须交由具备审查资质的进展施工图审查，要求签订图纸审查合同，并由审查单位提
11、出图纸审查意见。14、设计合同签订按照建委规定，工程的工程设计合同，必须经建委签证，主要目的时维护设计市场的公平竞争，防止行业不合理的价格竞争和杜绝无证设计。15、人防图纸审核带人防附建的工程，图纸必须报请人防办审核，并根据审核意见进展调整后，由人防部门签署审核意见。16、申领投资许可证向计委领取投资许可证，要求提交工程立项批复，方案安排等文件。17、签订施工合同与中标施工单位签订施工合同，合同目前有本，必须按本填写。另外，与施工单位协商谈妥的一些补充活着附加条款可用补充协议的形式明确。18、建立工程灰线检验工程工程建立必须进展放样，一般由规划部门指定单位进展现场放样和验灰线，在场地平整后，向
12、规划部门提出申请放样，并经灰线组验灰线。19、有关规费缴纳在领取施工许可证之前必须缴纳以下规费以市为例：a市政根底设施费，住宅90元平米，非住宅140元平米b绿化费8元平米c高教基金10元平米d人防建立费15元平米已按规定建立附属人防工程时，此笔费用免交e墙改费8元平米f白蚁防治费1.6元平米g城建档案保证金总投资的13，最高不超过3万元20、领取施工许可证领取施工许可证是前期工作根本完毕的标志，也是政府部门控制基建工程规运作的最主要手段，没有施工许可证，不准开工建立，领取施工许可证必须提交以下各项资料：A当年有效方案文件B工程投资许可证C经批准的工程总平面布置图D建立工程规划许可证及其附件E
13、市招标办核发的“中标通知书，经签证的施工合同副本F交纳市政配套费、白蚁防治费收锯G城建档案保证金收据H人防地下室审定通知单或交款收据I墙改费手锯J已签证的工程监理合同K已签证的工程设计合同21、开工开发商在取得上述资料后，可择日进展开工典礼或直接开工建立。第三阶段施工建立阶段1、房产公司取得施工许可证委托定位放样，定位验收灰线检验合格后开工建立。一般房产公司在工程现场设现场管理办公室，主要由公司工程技术部实施管理，管理人员由土建、安装、智能化等不同工种工程师组成。另外，委托专业的监理公司实施工程质量、进度、平安生产、投资控制，同事房产公司委托政府质量监视站实施质量监视、平安监视站实施平安监视。
14、政府监视部门主要对根底、主体进展中间构造验收，建立过程中主要部件的隐蔽工程进展验收，工程建立完成后的竣工验收。2、工程建立完成后，工程质量由市质量监视站、房产公司、施工单位进展竣工验收，工程设计消防、环保等的由消防部门、环保部门对口负责验收，室外配套附属工程由市政部门组织验收，工程按规划审批要施完成后由规划部门组织规划验收，等到工程所有单位验收及规划验收完成，再由房产公司委托市建委开发办组织进展综合验收，经综合验收合格的工程才能正式交付用户使用。第四局部工程开发成分与容房地产工程是个高投入、高产出的行业。其资金投入量非常巨大，尤其在近年房地产市场逐渐升温的情况下，各项费用开支更大。根据目前房地
15、产工程运作情况，其投入主要包括土地费用、前期费用、建安工程造价、管理费用、财务费用、销售费用、税费等。具体工程简单统计如下：每个工程的情况都有不同，费用额度相差也较大1、土地价款大市政配套费土地出让金因地块不同区别很大，一般包括级差地租、契税一般为出让金的3拆迁补偿费按实计算拆迁安置费按实计算2、开发本钱(1)堪察费按实计算(2)设计费一般为工程投资的2左右(3)可行性研究按实计算(4)施工通水按实计算(5)施工通电按实计算(6)施工通路按实计算(7)土地平整按实计算(8)施工围墙按实计算(9)建安造价5001500元平米(10)设备费按实计算(11)市政排污、小区道路、排水设施等按实计算(12)小区环卫设施按实计算(13)小区供电设施按实计算按实计算(14)有线电视(16)管道煤气按实计算(17)防盗设施按实
