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1、 昌江棋子湾马荣港东片区黎族风情酒店项目可行性研究报告 目录1总论11.1项目概要11.2项目建设的必要性21.3可研报告编制依据51.4总体评价51.5主要经济技术指标62市场研究与预测82.1国内旅游市场分析82.2海南省旅游业分析102.3海南西线旅游市场分析预测142.4海南旅游房产市场分析172.5昌江县度假酒店现状与旅游市场预测182.6小结213建设规模与建设内容233.1建设规模233.2建设内容234建址选址与建设条件244.1项目所在地区概况244.2项目选址条件分析264.3选址地面现状304.4选址土地权属305.建筑方案315.1设计理念315.2项目规划方案325.
2、3技术指标335.4建筑方案345.5给、排水355.6供电工程375.7防雷保护406.项目开发与运营方案426.1项目开发方案426.2项目运营方案426.3项目实施计划437.节能节水447.1设计依据447.2设计采用的节能标准447.3节能措施447.4节能机构468.环境保护478.1 编制依据与设计标准478.2 污染及治理478.3 污染治理488.4 生态与绿化509.劳动安全卫生与消防529.1职业安全卫生529.2消防559.3消防给水5710.组织机构与人力资源配置5910.1 组织机构5910.2 人力资源配置5911.投资估算及资金筹措6111.1 投资估算6111
3、.2 资金筹措与使用计划6412.财务评价6512.1 经营效益预测6512.2 财务评价分析6712.3 不确定性分析6812.4 综合评价财务指标汇总表7013.可行性研究结论与建议7213.1 结论7213.2 建议72附表73棋子湾马荣港黎族风情酒店项目可行性研究报告1总论1.1项目概要项目名称：昌江棋子湾马荣港东片区黎族风情酒店项目项目建设单位名称：海南雨润地华旅游发展有限公司建设单位企业性质：有限责任公司建设单位法人代表： 海南雨润地华旅游发展有限公司成立于2008年5月，由雨润实业有限公司与江苏地华实业集团有限公司共同投资组建，公司注册资本5000万元。主要从事房地产开发、旅游地
4、产开发、酒店管理服务、旅游景点开发、市政基础设施建设、建筑材料销售等业务。是海南昌江棋子湾旅游度假区的主开发商。海南雨润地华旅游发展有限公司隶属于雨润集团。雨润集团是一家以食品为主业，集农产品物流、商贸百货、旅游、房地产于一体的国际化企业集团，下属子公司近200家，其中上市公司两家，即雨润食品（1068.hk）、南京中商（600280.sh），员工总数约10万余人。雨润集团是国家发改委、农业部、商务部等国家八部委认定的首批国家级农业产业化重点龙头企业。2010年全年销售额647亿元，位列中国500强135位，中国民企500强第7位，中国肉食加工企业第一位；生猪屠宰加工产能已达到3100万头，居
5、全球第一。雨润集团拥有房地产开发二级资质，开发项目遍布南京、苏州、北京、上海以及安徽的安庆、黄山等地，年开工项目面积达150万平方米。已开发的“月安花园”（南京）、“秀水华庭”（安庆）、“香水百合”（安庆）、“御墅天筑”（黄山）等项目分别荣获了中国“十大康居示范工程”、“江苏明星楼盘”、“中国建筑精品楼盘”、“全国最佳景观别墅”等殊荣。在售的星雨华府高尚住宅小区荣获”中国健康住宅示范小区”、“中国最佳国际化社区大奖”、“中国最佳园林住宅大奖”及“中国最佳创意户型大奖”；正在建设中的“朗玛国际广场”是南京河西新城区的十大标志性建筑之一。农副产品物流产业是集团依托食品主业，着力发展的支柱产业之一。
6、目前，集团拥有华东地区最大果品批发电子交易平台（南京）、中部地区最大肉类油脂交易平台（长沙）、东北最先进的食品物流交易平台（哈尔滨）。以上述平台为运营实体，以肉制品和副食品、农产品流通为三条物流主线，公司建立了由覆盖整个中国大陆的200多家种养、生产加工企业（基地）和5000余家直销点所构建的农副产品物流网络，年流通量280万吨，流通货值约370亿元。雨润物流将在全国各区域中心城市因地制宜的建设功能全面的农副产品物流配送中心与国际一流的全球采购中心，规划到2012年，集团将在全国 9大物流区域21个物流节点城市建立以大型物流中心为轴心、以农副产品基地和销地为节点的农副产品供应链体系。到2015
7、年，完善全国性和区域性物流节点城市的物流中心网络，实现年交易额1500亿元，成为全国农副产品物流产业领航者！打造品牌，做强农副物流产业，完善地区性物流中心，最终成为全球最大的农产品物流设施提供商和服务商，为农业产业化发展、农副产品物流升级做出卓越贡献！旅游产业是集团近几年迅速发展起来新型产业。雨润集团高起点进入高尔夫旅游、酒店和文化旅游业开发，倾力打造国际标准化的旅游度假社区，成功建立了由名胜旅游、高尔夫球场、豪华酒店构成的高端商务旅游产业链，为高端商务旅游市场提供高品质服务。集团下属的黄山高尔夫国际大酒店（五星级）经营取得了良好业绩，在吉林白山投资兴建雨润白山国际大酒店（五星级）预计将于20
8、10年底竣工营业。位于安徽九华山景区的六星级旅游酒店将于2010年7月竣工。在浙江千岛湖的旅游渡假区项目也已签约落地。商贸百货产业。雨润集团控股的百货连锁企业南京中商集团，是一家以商品零售为主，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型现代购物中心，在全国拥有15家大型百货连锁商场。2008年实现销售达70亿元，其中龙头百货南京中央商场单店销售额突破20亿元，单店销售额位居全国前列。雨润集团法人代表祝义材是第十、十一届全国人民代表大会代表、中国光彩事业促进会副会长、全国工商业联合会常务委员、江苏省工商业联合会副会长、南京市工商业联合会主席。1.2项目建设的必要性1.2.1我国旅游市场具有巨大的成长空
9、间改革开放三十年，我国综合国力大幅度跃升，人民生活水平不断提高。目前我国人均GDP已超过3100美元，总体达到小康。其中长三角区域（包括沪、浙、苏、皖、赣）人均GDP已达到4000美元。当人均GDP达到1000美元时，旅游消费将进入快速增长期；人均GDP在3000美元至8000美元时，是旅游经济发展的黄金期。目前旅游业已是世界第一大支柱产业。根据世界旅游组织预测，到2020年我国将成为世界旅游第一大接待国。目前，我国旅游业面临前所未有的发展机遇。其一，随着国民经济持续高速发展，我国城市化、工业化加快推进，以金融、旅游、服务为代表的第三产业将越来越成为推动经济发展的主要动力，旅游市场具有巨大的成
10、长空间；其二，随着经济的快速发展，人均收入的迅速提高，一个庞大的中产阶层正在我国迅速壮大、崛起，消费结构将朝着发展型、享受型转变，旅游消费成为新热点，旅游市场进入兴盛期，同时，有钱、有闲的新贵阶层大量出现，预示着高端旅游市场发展前景看好；其三，我国经济增长主要由投资、外贸、消费三驾马车拉动，其中出口与投资是拉动经济快速发展的主要因素，全球金融海啸以来，国际经济经历了一年的多的深度调整，目前尚处于触底回升阶段；同时贸易保护主义大幅度大范围抬头，中国外贸出口恢复面临严峻挑战。普遍认为，在未来一段时期内，原有的出口带动经济增长的模式将难以为继，大力发展内需经济、扩大消费将成为我国今后经济发展的主要驱
11、动力。因此可以说，我国旅游业的长期上升发展符合未来宏观经济趋势和政策支持。1.2.2海南已成为重要的旅游度假目的地海南岛是中国唯一的热带岛屿，阳光、海水、沙滩、绿色、空气五大旅游度假要素俱全，自然资源相当丰富，且东、西、中三线自然资源各具特点。海南省历届政府都十分重视发展旅游业，将旅游业作为海南优先发展的支柱产业之一，努力把旅游资源的潜在优势转变为现实的产业优势。经过多年的培育和发展，海南省旅游行业已拥有国内许多地方所不具备的资源、环境、政策和法律优势，形成了具有相当规模的“吃、住、行、游、购、娱”六大要素功能齐全、协调配套的产业体系，初步具备了年接待游客2500多万人次的能力，在全国的综合排
12、名也由建省前的26位上升至15位。海南以其相对国内其他地区独有的热带旅游、海岛旅游、生态旅游资源，成为国内休闲度假旅游的重要目的地。海南省2008年接待游客2060万人次，其中国内游客占比95%。2008年五月海南省人民政府已印发海南国际旅游岛建设行动计划，并制定了海南国际旅游岛规划提交国务院审批。总体目标是要在未来十多年时间里把海南建成国际知名的一流旅游度假地区，吸引更多的海外游客，海南热带休闲度假游的发展潜力十分巨大。1.2.3海南西线旅游开发较落后，资源亟待开发海南虽是旅游资源大省，但还不是旅游经济强省，全岛旅游结构和及开发力度东西不均衡，景点布局东部多，西部少。以三亚、琼海、万宁为首的
13、海岛东部旅游是热点，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口、三亚等市县，并且大量的投资进驻该区域。因为区位和产业发展的原因，西部、中部地区分步着许多著名的景区，如儋州、棋子湾/霸王岭旅游区、尖峰岭等，旅游开发较落后，缺少有吸引力的旅游设施，接待能力差，难以留住游客，走马观花式的一日游是西线主要的旅游活动，因而旅游业市场份额小，对当地经济的贡献小，产业带动作用不突出。海南省旅游业整体发展的战略、西部工业产业的迅猛发展以及西部交通条件的改善使西部旅游区迎来机遇。1.2.4棋子湾的旅游资源条件优越棋子湾位于海南昌江县古昌化城的北部，西接昌化江如海口，东倚昌化岭风景区，距昌化线石碌50多公里，处于
14、海南岛西线的中部。棋子湾海湾呈现S形状，湾长20多公里。海湾水面平静，海水清澈见底，海沙细软且洁白如银；海岸奇峰林立，怪石嶙峋。有引人入胜的峻壁角、细眉角、鉴真坐禅、黄帝祭海、神龟探海、大角石林、小角石林、仙人足迹、八戒背媳妇、祭海石、观鱼石、火焰石、情侣石、帆船石、观音石、观音潭、棋子篮、望郎滩、白沙岭、治癣沟、天然盘景园及野菠萝度假村等天然景点二十多处。沙滩雪白与天连成一片，有“万亩沙漠落海南”之美称，是光浴和沙浴的理想之地。棋子湾是海南唯一保留着原始、天然景观的旅游度假区，不仅景奇景美，而且流传着许多美丽传说的地方。历代慕名而至的名人有苏东坡、赵鼎、郭沫若他们都被它美丽神奇的景色所吸引，
15、留下了脍炙人口的诗篇。棋子湾位具有海南西线最好的海湾、沙滩，国家级原始热带雨林和世界级濒危动物保护区，具有发展高档幽静的滨海度假休闲旅游区和绿色生态旅游区的前景，可以吸纳逗留时间较长的游客并向其它景区输出游客，具有建设区域旅游中心的优越资源和地理条件。开发棋子湾旅游区，充分释放本地自然和人文资源旅游潜力，促进昌江及海西旅游业发展，意义重大。1.3可研报告编制依据（1）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）（2）海南生态省建设规划纲要（2001-2020年）（3）海南省旅游发展总体规划（2003-2020年）（4）昌江县城市总体规划（2004-2020年）（5）昌江县旅游发展总体规划（2003-2020年）（6）海南省昌江县棋子湾旅游区度假区总体规划（2006-2020年）（7）海南省昌江县棋子湾旅游度假区控制性规划（2008年）（8）建设项目经济评价方法与参数（第三版）（9）国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见（10）海南国际旅游岛发展规划纲要1.4总体评价本
