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1、-青岛国际贸易中心可行性研究报告-目 录第一章 总 论1第一节 项目概况1第二节 可行性研究报告编制依据4第三节 项目建设的背景和必要性4第二章 市场需求分析8第一节 青岛市概况8第二节 青岛市房地产综合分析9第三节 青岛市住宅市场分析18第四节 青岛市写字楼市场分析27第五节 青岛市酒店式公寓市场分析36第六节 青岛市酒店供需市场分析39第七节 青岛市商业零售市场分析41第八节 国内外代表城市房地产市场分析46第九节 项目的优劣势分析52第三章 项目建设规模57第四章 建设场址及条件59第一节 建设场址59第二节 建设条件60第五章 总体规划建设方案65第一节 设计依据65第二节 设计指导思
2、想与原则65第三节 规划建设方案66第四节 公用工程71第六章 环境保护、节能与节水77第一节 环境保护77第二节 节 能78第三节 节水措施79第七章 劳动安全、卫生和消防81第一节 劳动安全与卫生81第二节 消防设施81第八章 组织机构与人力资源配置82第九章 项目进度计划安排83第十章 投资估算和资金筹措84第一节 投资估算84第二节 资金筹措及使用计划86第十一章 经济效益评价87第一节 评价说明及财务基础数据87第二节 项目财务分析与评价89第十二章 结论与建议92第一节 结 论92第二节 建 议92附图：1、总平面布置图2、西立面图3、北立面图4、沿海岸鸟瞰图附件一：1、青岛国际贸
3、易中心A区投资与经济分析报告2、青岛国际贸易中心B区投资与经济分析报告3、青岛国际贸易中心C区投资与经济分析报告附件二：1、青岛中某某能置业有限公司营业执照2、青岛中某某能置业有限公司房地产开发资质证书3、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）4、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）5、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670号、第20062671号、第20062672号）-第一章 总 论第一节 项目概况一、项目名称：青岛国际贸易中心二、建设地址：青岛市市南区香港中路8号三、建设单位：青岛中某某能置业有限公
4、司四、建设单位基本情况青岛1111置业有限公司注册成立于2005年9月22日，是由青岛11实业股份有限公司和1111产业（集团）有限公司共同出资组建的房地产公司，注册地址位于青岛市1111二路57号，法定代表人为司荣彬，注册资本1亿元人民币。公司可控资金雄厚并涉足多个行业领域，拥有一大批房地产行业的精英人才，具备极其丰富的房地产操盘和控盘的经验。五、项目建设规模及主要内容青岛国际贸易中心总占地面积18229.2平方米，规划总建筑面积33.7万平方米，其中：地上建筑面积26.5万平方米，地下建筑面积7.2万平方米。青岛国际贸易中心由A区、B区、C区三组建筑构成，其中：1、A区：位于山东路111号
5、，占地面积5067.7平方米，规划建筑面积10.52万平方米，其中：商业裙房1.32万平方米（15层），五星级酒店服务产权式国际公寓5.6万平方米（640层），五星级产权式酒店1.6万平方米（4150层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2万平方米。2、B区：位于香港中路111号乙，占地面积6494.8平方米，规划建筑面积11.2万平方米，其中：商业裙房1.44万平方米（15层），甲级写字楼2.08万平方米（618层），五星级产权式酒店5.12万平方米（1950层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.56万平方米。3、C区：位于东海西路111号，占地面积6666.7方米，
6、规划建筑面积11.98万平方米，其中：商业裙房1.44万平方米（15层），商务住宅和公寓7.9万平方米（642层），地下商场、地下停车场、设备用房、地下人防等2.64万平方米。六、项目总投资及资金来源1、项目总投资初步测算，项目建设总投资为287996.82万元，其中：土地成本95568万元，建筑安装工程费用152140.12万元，其他费用22101.45万元，预备费用5227.25万元，建设期利息12960万元。分区计算投资，A区建设投资为92444.97万元，B区建设投资为102485.07万元，C区建设投资为93066.78万元。2、资金来源项目建设所需资金287996.82万元，拟通过
7、以下渠道筹集：（1）建设单位青岛中某某能置业有限公司自筹资金110000万元；（2）申请银行贷款或信托贷款100000万元；（3）采取预售、招商引资、滚动开发、购房者按揭贷款、VIP认购等方式筹集资金77996.82万元。七、经济技术指标主要经济技术指标汇总表序号项 目单位总指标A区指标B区指标C区指标1占地面积平方米18229.25067.76494.86666.72建筑面积万平方米33.7010.5211.211.983建设总投资万元287996.8292444.97102485.0793066.784销售收入万元5535001841001912001782005销售税金及附加万元3044
8、2.510125.51051698016土地增值税万元68139.3124169.4922187.9221781.97销售利润（税前）万元144781.3749996.0448363.0146422.328税后利率万元97003.5233497.3532403.2231102.959投资利润率%50.2754.0847.1949.8810投资利税率%84.5091.1879.1083.8211所得税后财务内部收益率%24.6428.0923.9423.5912所得税后投资回收期年3.163.123.23.1713所得税后财务净现值（IC=10%）万元4406116269141321345914
9、所得税前财务内部收益率%36.6941.3634.7534.1815所得税前投资回收期年2.892.842.942.9016所得税前财务净现值（IC=10%）万元79696285752603524885第二节 可行性研究报告编制依据一、投资项目可行性研究指南（试用版）二、建设项目经济评价方法与参数（第二版）三、房地产开发项目经济评价方法四、山东半岛城市群总体规划五、青岛市城市总体规划六、青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸2006311号）七、中华人民共和国建设用地规划许可证（青规用地字200622号）八、中华人民共和国房地产权证（青房地权市字第20062670
10、号、第20062671号、第20062672号）九、建设单位提供的其他资料第三节 项目建设的背景和必要性一、项目建设的背景按照1111的通知精神，1111青岛111疗养院将第1111区内约2公顷土地进行公开招标挂牌拍卖，青岛1111置业有限公司以9亿元中标，2005年9月26日，1111与青岛1111能置业有限公司签定了“11土地使用权转让合同”，将该宗土地使用权转让给青岛1111置业有限公司。2006年3月9日，青岛市规划局以青规函业字11111111号文，下达了该地块的地上总建筑面积、层数、层高等规划条件和指标。2006年7月15日，青岛市规划局核发了该项目的建设用地规划许可证（青规用地字
11、211111）；2006年7月29日，青岛市国土资源和房屋管理局分三块核发了该宗土地的房地产权证（青房地权市字第1112611、第11671号、第116267211号）；2006年8月3日，青岛市发展和改革委员会关于青岛国际贸易中心项目核准的批复（青发改财贸21131111号）对该项目予以核准立项。由此，青岛中某某能置业有限公司决定利用该地块地处青岛CBD中心的优势，建设集办公、酒店、公寓、住宅、商场等于一体的商务综合性建筑青岛国际贸易中心。二、项目建设的必要性1、符合青岛市城市总体规划和楼宇经济发展规划青岛市城市总体规划中提出：沿山东路、湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公、商务商贸为主“
12、城市主中心”，并作为青岛市的中心商务区。“十一五”期间，青岛市市南区将进一步明确东部、西部两个功能区以楼宇经济为主的经济形态，严格控制土地使用方向，提高土地集约利用强度和单位土地产出效益，大力发展楼宇经济。预计在未来5年里，集中建成一批智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，同时对现有设施陈旧、智能化程度低的楼宇实施升级工程，预期新增商务楼宇面积120万平方米；以产业联动、产业互补为主导，以适当的激励政策为辅助，引导同一行业、功能相近的企业在楼宇内聚集，形成专业楼宇和楼宇群，东部重点突出金融、总部、贸易物流等专业特色，西部重点突出航运服务等专业特色；完善楼宇税源综合服务，确保楼宇企业税收及时
13、、按量落地，到“十一五”末，全区税收过千万元的楼宇争取达到40座，楼宇税收占全区总税收超过60%；引导楼宇业主招大引强，重点引进各类行政总部、销售公司、采购公司、财务公司、研发中心等总部型企业，使楼宇成为总部聚集地，预期全区楼宇企业总数达到1万家，总部型企业达到500家。因此，青岛国际贸易中心的建设，有利于提高城市稀缺土地的集约利用率，发挥企业的集聚效应，符合青岛市发展楼宇经济的规划。2、有利于促进青岛市楼宇经济的发展，带动周边商业的繁荣所谓楼宇经济，是指建筑所能带来的经济效益。据统计，在一座楼宇所能带来的全部收益中，建设成本占2%，运营成本占4%，而其余94%的现金流全部产生于办公过程。“楼
14、宇经济”是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态，以商务楼为载体，通过招商引资，开发、出租楼宇引进商务企业，从而引进税源，带动区域经济发展。也就是说，楼宇与其他建筑形式相比，不仅在出售或出租过程中可以产生价值，而且在使用过程中同样可以创造经济效益。拟建的青岛国际贸易中心集写字楼、酒店、商业、公寓等于一体，可以迅速在此聚集大量的人流、物流和信息流，增强周边地区的消费能力，带动周边餐饮、娱乐、商贸零售等行业的繁荣发展，创造出十分可观的楼宇经济效益。3、符合青岛市中央商务区（CBD）的建设规划青岛作为省一级的商务中心区，凭借全省发达的交通网络及周边制造性企业的汇集，其经济发展能力向西可辐射山东半岛，向东可与日本、韩国等东亚国家发展互惠性商贸往来，已具备了建设青岛CBD的条件。沿着海岸线的走向，青岛中央商务区将以东部商务区为主中心，西部商圈为副中心，而将连接东西的中部地区作为预留区。东部商务区主中心以香港中路为主轴，沿海岸线向内推进，涵盖福州路、南京路、山东路的部分地区，已经规划作为CBD中心，并且已经建成了近300万平方米，楼宇经济在最初
