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1、地块项目可行性研究报告目 录一项目界定11项目解析1（1）项目位置及四至1（2）地块现状1（3）项目配套分析2（4）地块分析小结3二投资背景和市场环境研究41广州宏观经济分析4(1)2007年广州宏观经济状况4(2)2008年一季度广州市经济运行情况4(3)广州宏观经济分析小结62市场环境分析6(1)广州写字楼市场分析6(2)广州动漫市场分析10三 专业市场板块分析121 办公物业市场板块分析122 项目所在片区写字楼物业分析173片区商业市场分析224动漫商城案例研究23四 项目发展建议251地块SWOT分析252项目定位25（1）项目整体定位25（2）容积率的确定26（3） 写字楼定位26
2、（4） 商业定位28（5）车位29五 项目经济效益评价301指标说明302项目开发建设进度安排303投资估算与资金筹措30（1）总投资估算30（2）资金筹措324投资使用计划325销售收入测定32（1）销售收入估算32（2）出租收入估算336项目销售回款计划337资金来源与运用分析338项目利润339财务与敏感性分析34（1）赢利能力分析3410项目不确定性分析34(1)项目盈亏平衡分析34(2)项目敏感性分析34(3)委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算35六 附件38附表1：项目开发成本估算表附表2：项目投资计划估算表附表3：项目销售收入与税金及附加估算表附表4：项目出租收入与经营税金
3、及附加估算表附表5：资金来源与运用表附表6：项目损益及利润分配表附表7：项目现金流量表（全部投资）附表8：项目敏感性分析表 一 项目界定1 项目解析（1） 项目位置及四至项目地块占地面积2,739平方米，净用地面积2,355平方米。项目位于中山二路，地铁1号线东山口站出口旁。项目地呈方正矩形状，东面为菜园北街，南面为一片低矮住宅民房，再往南为东华路，西面为一乙级写字楼粤运大厦，北面为中山二路。项目临城市主干道，所处区域为广州传统的商业网区。地块位置示意如下：项目位置 （2） 地块现状地块现用作停车场，地块沿中山二路有临时建筑做街铺，地块现状如下： （3） 项目配套分析交通配套分析路段道路分析项
4、目临中山二路，中山二路属于中山路，是城市主干道，为广州市东西走向的主要干道之一，单边4车道，设计行驶时速60公里/小时。而项目南面的东华路是城市次主干道，通过东华路可以连接到广州市区内主要的快速路内环路。公共交通分析项目位于地铁1号线东山口站旁，距离地铁出口距离在150米以内。在项目临中山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距离200米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路，正在建设的地铁5号线站点出口与项目的距离也在250米内。项目的公共交通连接非常便捷。商业、住宅配套分析地块所处的片区为广州传统的商业旺区之一，商业配套齐全。在与项目直线距
5、离200米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近2万的大型集中商业锦轩现代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约500米处有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的临街商铺，商业业态齐全。片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下路的现代商品房，租赁房源充足。其他资源分析片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第一附属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医
6、药贸易行业的发展。片区内有广州市两大高校广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超过1万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存在为项目发展动漫商业提供了支持。（4） 地块分析小结 项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通条件 项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业、住宅资源配套 项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持 项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。 P.3 二 投资背景和市场环境研究1 广州宏观经济分析(1) 2007年广州宏观经济状况2007年广州市实现生产总值（GDP）7,050.78亿元，按可比价格计
7、算，比上年（下同）增长14.5%。其中，第一产业增加值161.09亿元，增长5.0%；第二产业增加值2,816.89亿元，增长15.6%；第三产业增加值4,072.80亿元，增长14.1%。第一、二、三次产业增加值的比例为2.2939.9557.76。三次产业对经济增长的贡献率分别为0.8%、43.1%和56.1%。2007年末，广州市常住人口数 1,004.58万人，比上年末增加 29.12万人，增长3.0%；社会从业人员663.76万人，比上年末增长9.0%。其中，第一产业从业人员82.50万人，减少2.3%；第二产业从业人员263.76万人，增长11.2%；第三产业从业人员317.50万
8、人，增长 10.5%。城镇从业人员398.71万人，增长11.2%。(2) 2008年一季度广州市经济运行情况2008年一季度，广州市完成地区生产总值1746.64亿元，比上年同期增长11.1%，增幅回落2.2个百分点。其中，一、二、三次产业分别完成增加值34.90亿元、654.83亿元和1056.91亿元，分别增长-2.6%、9.2%和12.8%，三次产业比例为2.00：37.49：60.51，与2007年全年相比，第三产业比重提高2.75个百分点。2008年一季度广州市经济运行的主要特点如下：工业生产平稳增长，但增幅回落一季度，广州市完成规模以上工业总产值2,157.15亿元，同比增长12
9、.1%，增幅回落10.3个百分点。增幅回落的主要原因是雪灾导致交通受阻、电力供应紧张、部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量、电子产品更新换代滞后以及价格下降等。3月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值801.12亿元，增长16.1。民营工业企业增势较好。第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，一季度广州第三产业增加值增速加快1.5个百分点，第三产业增加值占GDP的比重加大0.79个百分点，第三产业对全市经济增长的贡献率加大17.02个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高0.74个百分点。可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是一季度全市经济增长的主动力。从
10、需求来看，消费市场畅旺；固定资产投资增速加快；对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大消费市场畅旺一季度，广州市实现社会消费品零售总额745.72亿元，同比增长16.1%，增幅加大2.7个百分点。其中，批发和零售业实现零售额623.15亿元，增长15.4%；住宿和餐饮业实现零售额122.57亿元，增长19.9%。固定资产投资增速加快一季度，广州市完成全社会固定资产投资316.93亿元，同比增长10.7%，增速加快1.2个百分点。其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资137.22亿元，增长23.9%；基本建设投资143.70亿元，增长9.7%；更新改造投资35.22亿元，下
11、降18.6%。从固定资产投资投向的产业看，第一、二、三产业完成投资分别为0.22亿元、59.42亿元和257.29亿元，分别增长77.1、5.7和11.9。工业中的汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，分别完成投资17.03亿元和5.86亿元，分别增长1.3倍和34.7。在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资144.07亿元，增长24.5%；批发和零售业投资增长最快，完成投资6.86亿元，增长4.0倍。重大项目带动作用较强。一季度，全市超亿元的投资项目有37个，完成投资额97.24亿元，增长15.3。对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大一季度，广州市商品进出口总值为182.51
12、亿美元，同比增长15.3%。其中出口94.56亿美元，增长16.6%；进口87.95亿美元，增长13.9%。贸易顺差为6.61亿美元。受春节和雪灾等因素影响，2月份出口增速低迷，3月份恢复正常。1月、2月、3月当月出口分别增长24.7%、0.5%和22.9。从经济运行质量来看，工业企业经济效益有一定的下滑；居民收入稳步增长；城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业;利用外资平稳增长；市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长 一季度，广州市城镇单位职工平均工资为11198元，同比增长15.3%。城市居民人均可支配收入为7361元，增长5.8%。人均消费性支出5202元，增长11.6%。随着收入水平
13、的提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中的服务性消费支出增速较快。一季度广州市城市居民人均服务性消费支出为1735元，增长13.8%，快于消费性支出增速2.2个百分点，占消费性支出总额的33.35%。农村居民人均现金收入为3107元，增长12.9%。 城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业3月末，广州市城镇单位从业人员219.67万人，比上年末减少4.02万人，下降1.8。其中，第一、二、三产业从业人员分别为0.76万人、98.93万人和119.98万人，分别比上年末下降3.4、2.3和1.4。城镇登记失业人员总数为10.20万人，失业人员再就业人数为2.98万人，再就业率为29.20
14、。利用外资平稳增长一季度，广州市外商直接投资实际使用外资额为6.47亿美元，同比增长7.9。服务业引资步伐较快，制造业引资下降。一季度，服务业外商直接投资实际使用额为4.53亿美元，增长11.5%。制造业外商直接投资实际使用额为1.88亿美元，下降0.7%。市场价格持续较快上涨一季度，城市居民消费价格总水平同比上升7.1，其中消费品价格上升9.1%，服务项目价格上升2.7%。农村居民消费价格总水平同比上升12.7%，其中消费品价格上升15.9%，服务项目价格上升2.6%。食品类仍然是价格上升的主导因素。(3) 广州宏观经济分析小结 广州市经济以第三产业为主，经济总量雄厚，在全国排名第三；城镇人
15、均可支配收入也位居全国前列，居民消费意愿强烈，商业市场发达；在工业发展方面，三大主导产业发展势头良好，增长迅速，全市工业总产值位居全国前列。良好的商业消费环境及雄厚的工业基础将为广州市商业与写字楼市场的发展提供坚实的基础。2008年一季度，受雪灾天气的影响，广州经济发展增速有所放缓，企业经济效益有一定的下滑；到08年3月份，企业生产基本恢复正常，广州市经济增长速度回到正常轨道。一季度全市固定资产投资和居民人均可支配收入稳步增长。总体来说，雪灾天气对广州经济的影响已基本消除，广州市经济继续保持稳步增长的良好发展态势。2 市场环境分析(1) 广州写字楼市场分析2007年1月至2008年4月份，广州市批准预售的写字楼面积为51.06万平方米。在二级市场方面，07
