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1、16赤峰市赤峰西站项目市场情况专项调研 赤峰市赤峰西站项目市场情况专项调研 赤峰市赤峰西站项目市场情况专项调研 目录 综述3 正文 1、项目基础条件分析5 1.1 赤峰人口分析6 1.2 赤峰经济分析.6 1.3 项目房地产分析9 1.4 赤峰规划分析.12 1.5 项目区域分析15 2、赤峰土地市场分析19 2.1 赤峰土地供求状况19 2.2 赤峰土地价格水平19 3、住宅市场发展分析20 3.1 赤峰住宅市场格局20 3.2 赤峰重点项目盘点20 3.3 重点项目案例分析21 3.4 住宅客户分析.27 4、写字楼市场发展分析28 4.1 赤峰写字楼市场格局28 4.2 赤峰重点项目盘点
2、29 4.3 重点项目案例分析30 5、商业市场发展分析33 5.1 赤峰商业市场格局34 5.2 商业重点项目盘点34 5.3 重点项目案例分析35 6、 商住市场发展分析46 6.1 赤峰商住市场格局46 6.2 商业重点项目盘点47 6.3 重点项目案例分析47 7、酒店市场发展分析51 7.1 赤峰酒店市场格局51 7.2 酒店重点项目盘点52 7.3 重点项目案例分析53 综 述 本项目赤峰西站片区开发项目，作为与赤峰西站并行的区域开发项目，在全市范围内具有示范表率作用，将作为未来赤峰的重要地标。项目在市场调研的基础上，进行全方位的城市、市场、业态认知，服务于以赤峰西站开发为核心的新
3、型片区进行科学的、系统的、可行性强的业态定位及产品定位。 依托高铁带动作用，树立全新的城市名片，以赤峰高铁新城立势，摆脱老城标签 l 赤峰西站位于新城区与老城区的交界带上，是链接老城区与新城区的重要纽带及关 键过渡；但赤峰西站片区给城市的印象依然是低矮破败的老城区形象，区域开发应重新树立高铁新城的全新城市名片，站位赤峰全新的城市地标 住宅：高铁新中心 品质标杆 绿色、健康、现代的新型宜居产品 l 本项目应以促进改善赤峰的城市面貌、带动城市进步、提升人文绿化环境为原则，致力于打造现代感十足，且高品质、高标准的居住型产品，树立高铁带动城市告诉发展下的新型特色居住区。住宅市场风险较小，2021 年中
4、心城区去化周期仅 5 个月，价格优势明显，区域住宅销售价格在 8500-10000 元/，且为住宅绑定车位或储藏间销售模式，销售压力较小，且资金回流速度较快；本项目最大限度争取住宅指标，保证资金安全。 公建：定位于赤峰新地标，城市发展新引擎，人流集散中心、站前服务中心与区域商业中心相结合 l 重要的交通枢纽作为城市的新引擎，将是一座城市枢纽地标，实现交通疏解、旅游集散以及商务办公、休闲购物等多种功能。将成为每日往来枢纽的商旅人士，附近居民和城市精英白领等的消费主场和文化娱乐中心，公建产品需满足城市地标、人流集散中心、站前服务中心与区域商业中心的四重定位。公建产品价格在7000-9000 元/之
5、间，经历了促进库存的一年，会产生一定的公建消费能力的透支，项目公建体量需谨慎斟酌。 l 整体业态配比： 区域整体公建体量建议控制在 50 万 左右，作为区域消费、高铁人流消费、接待以及相关产业办公、投资等主要商用建筑集群。此外，争取低容积率商业地块，打造塑造性较强、低密度、独立型，特色商铺集群。 主要业态 功能定位 数量 面积建议 商业综合体 站前服务中心+ + 区域商业中心 1 1 个，地上 3 3- -4 4 层 8 8- -0 10 万 特色商业街 以北京老字号为核心特色商业 商铺 15- -0 20 个，2 2- -3 3 层独立商铺集群 5 5- -6 6 万 精品快捷商业街 以精品
6、商业、快捷餐饮为主 南北各一条，底商商铺， 200- -0 300 个左右 4 4 万 五星级酒店 城市地标，高端人流接待 1 1 个，0 300 个房间 ，0 120 米超高层 5 5- -6 6 万 精品 文化型 酒店 中端商务 人流接待 1 1 个， 200- -0 300 个房间设置 1 1- -2 2 万 商务快捷酒店 中低端人流接待 2 2- -3 3 个设施，独立商业性质 5 1.5 万 写字楼 交通枢纽产业服务中心 1 1 个，以物流、旅游等产业为依托 8 8- -0 10 万 公寓 商住两用，短居人群首选 1 1- -2 2 个，商住两用 6 6- -0 10 合计 - -
7、4 45 5- -5 50 0 万 l 公建运营方式： 采用整售+散售相结合的运营方式：整售主要适用于自用客户，采取招商先行策略，进行定制化建设；散售采取先售受租，招商并行的运营模式，以集中商业中心为例，首先进行分割取证，打造小面积、低门槛投资产品，然后与购买客户签订返租协议（或委托租赁协议），有运营企业统一招租运营，购买客户可获得一定（前五年为 8%上下固定值，五年后按租金收入的百分比计算）的租金收益，如此实现回报快、投入低的优质投资资质产品。 第一部分 项目基础条件分析 赤峰市是内蒙古自治区下辖地级市，位于内蒙古东南部，蒙冀辽三省区接壤处，蒙东辽西冀北地区（旧热河地区）经济中心、区域中心城
8、市，被自治区政府定位为 省域副中心城市。赤峰地处 环渤海经济区和东北经济区的腹地，京津冀协同发展辐射区，是 中国 0 50 家投资环境诚信安全区之一。2021 年 10 月，被授予 国家园林城市。 全市总面积 9 万平方公里，辖三区、七旗、二县，是一个以蒙古族、汉族为主的多民族城市，是 内蒙古第一人口大市，内蒙古东部中心城市。 赤峰是中华文化发源地之一，境内有 红山文化遗址。 赤峰市区位优越，距北京、沈阳等中心城市 400 公里左右，距锦州、秦皇岛港不足 300公里，是内蒙古距离出海口岸最近的城市。 截至 2021 年，赤峰市辖 3 个市辖区、2 个县、7 个旗及一个市级新区。即红山区、松山区
9、、元宝山区；宁城县、林西县；巴林右旗、喀喇沁旗、巴林左旗、敖汉旗、阿鲁科尔沁旗、翁牛特旗、克什克腾旗和赤峰新区 1.1 赤峰人口分析 赤峰市人口呈下降趋势，近年稳定在 430 万人左右，城镇人口逐年增加，人口城镇化率年增长在 1%以上 赤峰第六次人口普查工作（标准时点为 2021 年 11 月 1 日零时），全市常住人口为4341245 人，同第五次全国人口普查（2021 年 11 月 1 日零时）的 4518046 人相比，十年共减少 176801 人，下降 3.91%，年平均下降 0.40% 430.62 430.38 429.95430.52193.86198.18202.32207.9
10、45.02%46.05%47.10%48.29%43.00%44.00%45.00%46.00%47.00%48.00%49.00%0501001502021503003504004505002021年 2021年 2021年 2021年2021年-2021年赤峰市人口数量及城镇人口数量常住人口 城镇人口 城镇人口率 单位（万人） 数据来源：赤峰市年度国民经济和.发展统计公报 1.2 赤峰经济分析 赤峰市经济增长速度放缓，但城镇居民收入平稳较快增长，传统产业有色金属的生产能力稳定和新兴第三产业、旅游产业相结合稳定发展，2021 年旅游接待人数 1453 万人次，2021 年有望达到 1600
11、万人次，增长率 10%，旅游收入 245 亿元。赤峰市加速发展旅游产业，培育旅游大产业，未来将与随赤峰高铁的成熟，起到互相促进的作用。 根据 2021 年政府工作报告的安排，2021 年计划经济.发展主要预期目标是：地区生产总值增长 8%左右，但从前三季度的数据来看，赤峰市 2021 年三季度地区生产总值发展放缓，2021 年三季度，赤峰市地区生产总值为 1282.73 亿元，近增长 4.2%，仅完成预期增长的 52%，预计年增长率将突破 7%。 1686.151778.371861.271933.281282.739.2%7.9%8.1%7.3%4.2%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0
12、%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%10.0%050010001500202125002021年 2021年 2021年 2021年 2021年前3个季度2021 年- - 2021 年赤峰市地区生产总值及涨幅地区生产总值 增长率单位（亿元） 数据来源：赤峰市年度国民经济和.发展统计公报 赤峰市有中国有色金属之乡的美誉，有色金属产业经过多年耕耘，形成了有色金属稳定的生产能力，年销售收入稳定在千亿元以上，是赤峰工业的顶梁柱 近年来，赤峰全面稳增长、调结构、转方式，大力发展新型工业化，工业经济体现出做大总量和提升层次相统一，调整产业结构和优化产业布局相促进，以培育壮大六大产业为抓手，有效推动
13、了产业结构转型升级。传统产业和新兴产业、资源型产业和非资源型产业相结合的鲜明特点。 n 现代农牧业：全面实施3661工程，取得了玉米种植面积、肉羊养殖规模两减和设施农业、人工种草、高效丰产经济林、生猪养殖、肉牛养殖五增的可喜成效，较好完成年度工作目标。荣获中国牛羊肉食品之都称号。 n 冶金产业：云铜 40 万吨铜冶炼项目奠基开工，金剑 40 万吨铜冶炼项目签约落地，有色金 属产业综合体及非标有色金属交易中心启动建设。 n 清洁 能源产业：落实了京津冀 1000 万千瓦的新能源电力市场消纳承诺，赤峰（元宝山）至华北 500 千伏输电通道列入国家.五电力发展规划，国电投 230 万千瓦热电联产项目
14、和 26 万千瓦新能源电力项目建成竣工。 n 战略性新兴产业：新能源汽车、航空装备制造产业基地项目合作签约，智慧赤峰建设全面启动，蒙东云计算中心入驻企业达到 86 家。 n 旅游业：与南开大学建立了旅游创新发展战略合作关系，阿斯哈图石林景区通过国家 5A 级景区资源评价，新增国家 4A 级旅游景区两家，全年接待游客 1453 万人次，旅游收入 228亿元。宁城县和克旗进入国家全域旅游示范区创建行列。玉龙机场旅客吞吐量突破 100 万人次。 n 商贸物流业：全市物流园区销售收入突破 500 亿元，红山物流园区获国家示范物流园区称号。左旗、林西县、克旗、翁旗、敖汉旗成为全国电子商务进农村示范县建设
15、试点，红山区被纳入国家服务业综合改革试点地区。 时间 第一产业 同比涨幅 第二产业 同比涨幅 第三产业 同比涨幅 2021 年前三个季度 119.58 4.0% 641.69 3.4% 521.46 5.3% 2021 年 292.41 3.7% 908.57 7.1% 732.30 8.9% 2021 年 276.96 4.3% 882.59 8.7% 701.72 8.5% 2021 年 274.39 4.1% 892.01 9.7% 611.97 6.3% 2021 年 264.71 5.4% 912.69 11.4% 508.75 6.8% 单位（亿元） 数据来源：赤峰市年度国民经济和.发展统计公报 赤峰是红山文化的发祥地，是北方民族逐鹿的历史舞台，是辽王朝的故都，是草原游牧民族的摇篮，是大元帝国的腹地，古老的游牧文明在这
