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1、集团目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2 适用范围本实施细则适用于旭辉集团下属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。3 术语和定义无4 职责4.1 集团成本管理部4.1.1 负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实。4.2 下属公司4.2.1 负责执行集团制定的细则。5 工作程序5.1 目标成本的定义5.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标
2、。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。5.1.2 目标成本文件分为两个部分：目标成本测算表、动态成本月评估报告。5.1.3 目标成本测算表是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。5.1.4 动态成本月评估报告反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。5.2 目标成本管理原则5.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。5.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有
3、充分依据，保证目标成本的权威性。5.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。5.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。5.3 目标成本科目的分类：详见目标成本科目分类5.4 目标成本文件制订的步骤及时间要求5.4.1 项目论证及拓展阶段：开发配套部完成土地项目信息收集（注：如集团业务拓展部拿地，则后续的工作均为集团相关部门完成），营销部提供产品销售信息等与项目经济测算相关的基础资料后，成本部根据公司经营计划，进行经济
4、测算的成本部分，财务部完成经济测算的财务数据部分，最终形成项目拓展阶段成本估算。项目拓展阶段成本估算经事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审核，集团总裁批准后，自动成为项目成本预控目标；5.4.2 项目定位阶段：在项目定位策划和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，提交产品建议书（包括规划指标和建造标准），成本部完成“项目定位阶段成本测算”。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据，在五个工作
5、日内完成，并根据测算基础，提出方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成方案设计阶段的成本控制建议，以此指导方案设计阶段的造价控制。5.4.3 方案设计阶段：方案设计确定后十五个工作日内，根据设计部提供的规划指标和建造标准成本部项目成本测算表进行细化和修订，形成项目方案阶段成本匡算；并根据测算基础，提出初步设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成初步设计阶段的成本控制建议，指导初步设计阶段的成本控制。5.4.4 初步设计阶段：初步设计确定后十五个工作日内，根据设计部提供的规划指标和建造标准成本部对项目成本测算表进行细化和修订，形成项目正式目标成本，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本
6、费用使用与管理。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成施工图设计阶段的成本控制建议，作为设计任务书的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。5.4.5 成本的评审5.4.6 成本测算由下属公司成本部组织评审，参与评审的部门包括：营销部、开发配套部、设计部、工程部（项目部）、财务部等，并最终形成意见，经下属公司总经理审批后上报集团成本管理部。5.4.7 集团成本管理部收到下属公司的成本测算一周内组织集团工程管理部、设计管理部、营销管理部、财务管理部等进行评审。如评审通过后，经集团成本分管领导，总裁审批后，则该版的成本测算即为该阶段的成本目标；否则集团成本
7、管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报。5.4.8 各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表）在定稿后及时上报集团成本管理部，相关数据录入成本管理软件。5.5 项目成本测算表的编制5.5.1 目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。5.5.2 目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标成本测算表必须附详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。5.5.3 成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单
8、元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。依据施工图预算完成对目标成本修订后，项目目标成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。5.5.4 成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。5.5.5 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通。5.5.6 项目定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。5.5.7 各阶段的成本测算应有明显的可对
9、比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。（后阶段原则上不超过前阶段的测算的目标成本，每个阶段测算的偏差；）5.6 目标成本编制完成后，在公司内须经过设计、工程、项目、成本及财务等责任部门审批通过后，事业部总经理审核，通过后，再报集团评审，最终由集团总裁签发执行。5.7 正式的项目目标成本文件报集团财务管理部备案。5.8 各阶段的成本测算的相关资料在定稿后，成本部在三个工作日内将相关数据录入成本管理软件。5.9 目标成本的执行5.9.1 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本部每月出一份项目动态成本月评估，包括各成本项目的变化情况表，并说
10、明原因，提出成本控制的建议。5.9.2 项目动态成本月评估应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为成本信息月报的部分内容，在完成后的三个日内报集团成本管理部。（可在成本管理软件中完成）5.9.3 成本部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表”。5.9.4 如在月内出现影响单项成本100万元以上或超过总体目标成本1%的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向事业部总经理和集团汇报，事业部权限外的目标成本变动必须经过
11、集团总裁的审批。5.9.5 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。 5.9.6 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为相似工程的限额设计提供经验数据。5.10 目标成本的修订5.10.1 初步设计图纸确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目动态成本月评估中反映即可。5.10.2 目标成本的审批权限：1) 目标成本的变动（总体）不超过原来总体目标成本的1%时，由事
12、业部总经理审批；目标成本的变动（总体）超过原来总体目标成本的1%时，由事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审核，集团总裁审批，同时报集团财务管理部备案；2) 目标成本的变动（单项）不超过100万时，由事业部总经理审批；目标成本的变动（单项）超过100万时，由事业部总经理审核，集团成本管理部、成本分管领导审核，集团总裁审批，同时报集团财务管理部备案。6 支持性文件无7 相关记录7.1 项目成本测算表7.2 目标成本科目分类表项目成本测算表（双击点开）目标成本科目分类表成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用
13、税、土地变更用途和超面积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、
14、制图、晒图费、样品制作费等建筑研究用房材料及施工费2报建费 报批报建费1. 项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等 增容费水、电、煤气增容费3三通一平费 临时道路施工用的临时道路设计、建造费用 临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4临时设施费 临时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用 临时办公室租金、建造及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费 临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修
