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1、新发展格局下的地产调控与扩大内需作者：王镭 微博知名财经博主（不配照片）2020 年全球经济在新冠 肺炎疫情影响下，波诡云谲。各国都在采 取宽松的货币政策，但怎么发行货币让经济精妙地运行，却比以往困 难多了。3 月，美联储将利率下调至零，并且绕过商业银行系统，直接 下场救助金融机构，开创了现代货币理论的美国 式应用。然而半年后，美联储主席鲍威尔却声称：美联储已经做了能想到 的所有事情，若经济表现“比我们预期的糟糕”，将承担更重的负担。 美联储的无力感其实来自于货币政策的失准。当人们期望货币政策宽松后，释放的资金能进入实体企业从而扩 大就业、扩大生产、扩大消费但资金并没有如人们所期望的那样 运行
2、，而是只有接近于资金释放前端的行业获利，从而导致了流动性 陷阱。在中国，这个行业被普遍认为是房地产。地产金融时代行将解体中国防控新冠 肺炎疫情成效显著，并在疫情平稳后，实现了全面 复工复产，相应的货币和财政政策也密集出台，二季度 GDP 同比上涨3.2%，高于一季度 10 个百分点，显示出中国经济的强大韧性和潜力。在强劲复苏的各个行业中，房地产显得刺眼， 2020 年 6 月房地产 开发投资同比增长 8.5%，已连续四个月实现正增长；上半年，销售额 破千亿的房企有 13 家，较去年同比还增加 1 家，但除了少数头部 top10 房企实现增长外，80%房企中报显示营收及利润同步下滑，跑输整个行
3、业均值。与此同时，热点城市房地产市场出现过热征兆，多 个 城市项目频 现“万人摇”。为进一步控制房价，杭州、宁波、南京等 10 城相继升 级调控，为政策漏洞打补丁，其中深圳政策力度最为严苛。人们也习惯了分析房地产周期采取的基本视角长期看人口、 中期看土地、短期看金融。不能不说，金融与房地产的深度捆绑，让 房地产成为货币政策宽松条件下最容易获利的行业。同时由于持续的 房地产调控，也导致房企的马太效应越来越强化。万科 集团董事会主 席郁亮将其总结为“谁有能力获得银行、资本支持，就能买更多地、 造更多房、赚更多钱”房地产的金融红利时代，必然吸引资金千方百计地流入能实现“高 杠杆、高周转”的房企，因为
4、其他企业甚至其他行业“没他们赚钱”。 这不是资本的错，资本因逐利而存在，当一个市场里有一个来钱较快、 利润较高的行业，资本一定会蜂拥而至，无论有多少艰难险阻。房地产回归实体经济但中国更需要制造业、需要实体经济，而不是资本的狂欢；而要 资本不那么狂欢，只能打掉那些盈利水平不正常的行业，让各个行业 的平均利润率趋于平均，资本才能在各个行业间自由竞争、充分流动， 实体经济才能获得支持。几年前开始的供给侧改革、金融去杠杆、扩大内需，甚至娱乐行 业补缴税款、禁止民办幼儿园上市等措施都在围绕这一目标展开，给 利润率超高的行业领域降温，阻止资本持续流入，让资本到实体经济 去。监管部门针对房地产行业提出“三条
5、红线”政策后，令 另 整个房 地产业风声鹤唳。“三条红线”是本轮调控的神来之笔，包括“房企剔除预收款后 的资产负债率不得大于 70%，净负债率不得大于 100%，现金短债比不 小于 1 倍”的三条要求。按照“三条红线”，房企会分为“红橙黄绿” 四档，未“越线”的绿色档房企，下一年度的有息负债增速上限为 15%； 一个指标越线的黄色房企和两个指标越线的橙色房企，年增速上限为 10% 和 5%；三个指标均越线 的红色档房企不能新增有息债务。可见，即便是绿档企业有息负债增速上限也仅仅为 15%，这从根本 上限制了房地产企业的杠杆式扩展，金融业正在与房地产发生深刻切 割，地产企业的杠杆降低后，只能依靠
6、自身滚动发展，地产业将由此 进入“实体经济”时代。实体经济稳定关键在有效需求中国比任何时候都需要实体经济的稳定。现在人们最为耳熟能详的是，中国以拥有 39 个工业大类、 191 个 中类、525 个小类，成为全世界唯一拥有联合国产业分类中全部工业门 类的国家，联合国产业分类中所列举的全部工业门类都能在中国找到。这是中国参与全球化分工、参与市场竞争的优势，有这个完整的 工业体系存在，中国实体经济还能运行，就业就有保障，市场就能运 转，中国的经济、社会各个方面就不会出现大的问题，系统性风险就 可以控制。但这一切都有一个前提，就是这个工业体系面对一个足够大的需 求市场，能够开工生产。因此，问题归根到
7、底就是解决有效需求！近二十年房地产行业快速发展，一方面是经济全面发展的果，另 一方面也是经济不断壮大的果，最终使房地产成为宏观政策出台所必 须重点考虑的对象。房产既是消费品，更是投资品，因为房价的持续 上涨，作为一项有稳定收益预期的大类资产，居民部门债务随之推高， 对消费的增长产生挤出效应。但到了这个阶段要推动有效需求，仅仅限制住房价，实行房住不 炒，远远不够；在复杂的外部经济形势下，新发展格局被提了出来 ， 即“加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发 展格局”。在新发展格局中，扩大内需是全局的战略基点，只有充分发挥国 内超大规模市场优势，完整的内需体系形成，才能爆发出充分的
8、市场 需求，推动市场生产、分配、流通、消费各个环节，充分生产、充分就业；同时，随着国内市场需求持续升级、供给侧的转型升级，服务 能力才能不断提升，从而推动供需在更高层次更高水平上实现动态均 衡。扩大内需二十年之功但扩大内需谈何容易！早在 1997 年亚洲金融风暴之后，人民币坚 持不贬值，外贸萎缩，就提出利用高校扩招、医疗产业化等措施，扩 大内需；而随着 2001 年中国加入世贸，中国全面融入全球化，是外需 救了市场，到 2006 年外贸对经济增长的贡献率一度超过 60%。内需在中国真正发展起来是 2008 年次贷危机后，外贸依存度持续 降低，从 2008 年的 60.2%一路下降到中美贸易摩擦
9、之前的 33.7%左右； 与之相反，消费贡献率从 21 世纪第 1 个十年的平均 40%以下，增长到 2019 年的 57.8%。可见，三驾马车中，消费与外贸的关系在持续平衡 中，消费没有想象的那么差。从量的角度可以做个对比： 2019 年的春节黄金周期间的社会消费 品零售总额是 1.005 万亿元人民币，占 2019 年全年的 2.44%；2019 年 的春节黄金周，实现旅游收入 5139 亿元，占到了全年的 9%左右。这两 个数值，相比 2019 年贸易战背景下，中国对美出口全年也才仅仅下降 的 2700 亿元人民币，是数倍关系。可见，扩大内需作为新战略格局的战略基点，非虚。增加收入是根本
10、而反观过去十年消费崛起的过程，背后都有居民收入增长的影子。 2009 年，我国的居民人均可支配收入刚刚站上 1 万元大关，为 10977 元。2019 年居民的人均可支配收入为 30733 元，如果除去价格上涨因 素，仅看实际收入增长，那么 2019 年我国居民人均可支配收入大概为 2.17 万元左右，比 10 年前刚好翻了一番。这十年中，农民人均收入增长更快，从 2010 年的 6272 元增长到 了 2019 年的 1.5 万元，增速超过了城市居民人均可支配收入的增长。而低收入群体的收入增加，对消费的增长促进超过高收入群体， 高收入群体收入增长不会直接反映到消费上来，他们会在维持原有消 费
11、水平的情况下，加大投资，创造钱生钱的效应；而低收入群体的收 入增长，使他们更能投入到消费上，改善自己的生活。由此，消费升级出现，“拼多多”聚焦下沉市场和三四五线城市 的低消费群体，从而在短短三年完成 IPO 并跻身一线电商平台，就是 这一过程的完整反映。因此，综合来看，只是一味强调刺激消费，而 如果 不能把扩大内 需建立在坚实的基础上，刺激消费仅靠一时的政策是难以持久的。要 想真正促进消费，既要大力提高国民可支配收入，也要减少收入差距， 提高财富分配效率，特别是在保证充分就业前提下，提高薪资收入占 总收入比重；同时还要大力发展中小城市和农村经济，减小区域经济 发展不平衡；还应该提高社会保障，并针对性地减税降费，使老百姓 真正敢于消费。对照这些经验，中国的经济政策正走在正确的道路上，让房地产 回归实体经济，牵一发而动全身，将让资本更多流入实体经济，推动 “六保”“六稳”实现； 2020 年脱贫攻坚完成，会有越来越多的脱贫 人口进入消费大军；医保控费并扩大门诊报销的改革正在推行，能充 分发挥社保兜底的作用，解决人们的后顾之忧；发展自主创新的科技 研发体系，将为经济发展解决要素效率问题，新的经济增长和产业升 级在逐步形成，将为经济发展提供强大后劲。
