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1、项目全生命周期成本管理(片段)绪论近些年来，国际上发达国家对工程投资的要求是事前预控、事中控制。而我国传统的做法在客观上造成轻决策、重实施，轻经济、重技术，先建设、后算帐的后果。由于工程技术人员的技术经济观念和成本控制意识淡薄，使得成本管理人员的素质难于提高。项目成本的控制目标长期难以实现。 针对上述情况，我国学术界最先于八十年代提出了全过程成本管理和控制的概念，有关部门也就建设项目的可行性研究和预决算向两头延伸的要求作出了相应的规定，把我国项目成本管理的观念和方法提到了一个新的高度。我们现在的任务应当是把现代化成本管理与符合中国国情的市场经济体制目标结合起来，借鉴发达国家的先进经验，建立一套
2、完善的符合市场经济规律的工程成本管理体系，努力提高工程成本的管理水平。 我国传统项目成本管理方法。根据我国项目成本管理发展的历史可知，我国传统的项目成本管理方法是从苏联引进的一种基于国家统一定额的工程成本管理方法。这种方法的主要特征是以计划经济体制为基础，这就注定了它是无法适应现在的市场经济要求。原因很简单，市场经济是以市场作为资源配置和价格确定的基本机制，而不是按某些人所编制的国家或地方统一定额作为资源配置和价格确定的基本机制。所以我们必须抛弃这种传统的项目成本管理的方法。 我国的工程项目成本管理已走过了二十几年的历程，形成了具有现代管理意义的项目管理机制，但还存在很多问题和不足，特别是在近
3、几年我国市场经济逐步完善的情况下，更需要不断创新，探索有中国特色的现代建设工程项目施工管理模式，以适应市场经济发展的需要。 在经历2007年底以来的楼市寒冬后，房地产企业纷纷认识到，仅仅关注外部市场的“开源”还远不能适应残酷现实，向管理要效益，大幅度削减成本，实现有效“节流”将是未来房地产企业核心竞争力之一。谁不修好这门功课，未来将会受到市场无情的抛弃。 在成本管理实践和创新中，我发现有些企业将2009年定义为“成本管理年”。但目前大部分的房企还普遍停留在粗放向规范管理过渡阶段，成本管理在地产企业实践中也产生了诸多困惑和难题。如何才能将成本算得精、算得准？如何使成本控得住、控得牢？“成本管理四
4、步法”虽然大家已经耳熟能详，但我发现大多企业动态成本与目标成本的差距基本上都在5%以上，大部分企业的目标成本在现实中都演变为“伪目标”，基本上是“形同虚设”。 我也欣喜的发现，国内一些标杆企业通过自己的独特理念和高效执行，已经成功将误差控制在2%的范围内，我通过对这部分企业的经典做法进行总结和归纳，提炼了一套基于全生命周期的成本管控新思路。对于房地产成本管理，我一直反对用孤立、单一的封闭视野去看待项目的每一环节成本管理。我更提倡基于项目的全生命周期，全过程管理视野来俯视成本。那么，什么是房地产成本管理的全生命周期？我认为就成本自身而言，从最初成本测算、到目标成本、动态成本、成本回顾、再到成本核
5、算、最后经过成本数据库，整个成本演变的过程，就是一个完整的成本全生命周期的过程。 所以，本文针对项目成本管理，对项目全生命周期成本管理进行了研究分析，以使我们了解项目全生命周期成本管理的方法，以及怎样去运用。第1章工程项目成本管理1.1房地产项目成本的构成项目成本：是指预测和管理项目成本，它包括设计前准备阶段的成本管理、设计阶段的成本管理、招投标阶段的成本管理、施工前准备阶段的成本管理、施工过程阶段的成本管理、竣工结算阶段的成本管理、动用前准备阶段的成本管理、保修服务阶段的成本管理等。 （1）土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协
6、议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 （2）前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 （3）建筑安装工程费 建筑安装工程费是指房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左
7、右。 （4）市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%30%左右。 （5）管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，
8、保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 （6）贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。 （7）税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府
9、和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。 （8）其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。1.2 项目成本管理的发展在计划经济时期，一个工程建设项目的成本管理主要由当时企业设置的职能部门财务处或科行使成本管理的职能，当时是计划、工程、统计、财务几个部门是分离的。在一个工程局或处落实一个工程后，工程处或科熟悉图纸、熟悉工程地点的相关自然条
10、件，编写施工组织设计或施工方案；统计处或科熟悉图纸，统计工程量；计划处或科根据工程所在地的相关自然条件，编制该工程的单位估价表，再将工程方面提出的施工组织设计、统计方面统计出的工程量汇在一起，进行整个项目的工料分析，得出整个工程的人工、材料、机具使用总量。根据工程项目的总体完工时间要求，计划处或科编制劳动力使用计划、机具使用计划、材料使用计划。财务处根据上述计划，编制工程项目资金使用计划，银行信贷计划。在当时的环境下，一个单位的财务资金情况属于保密的，工程的、计划的、统计的一般普通人员根本不知道，而财务也不多管工程等其他部门的实际工作状态、工程进展情况。因此就出现了计划经济时期的成本管理等于秋
11、后算帐，没起到监督和控制作用。 改革开放后，特别是在工程建设基本程序中强制引入工程项目监理制后，才将工程建设成本控制、质量控制、进度控制和合同管理、信息管理引入工程管理的过程，监理工作的基本原则是事前控制为主，事中控制为辅坚持事后反馈控制，在这一时期，工程项目的成本管理，主要是项目工程建设阶段。当然，作为一个开发项目来说，工程成本80%以上就发生在这一阶段。正是由于这一原因，相当数量的开发商把成本控制的主要精力集中于本阶段。就是这种过分强调某一阶段成本，而轻视了其他阶段的有形成本（如物业管理成本）、无形成本（如社会效益、业主口碑），致使少量开发商失去一部分业主、失去一部分市场。 1.3 项目成
12、本管理理论成本管理理论就是运用管理学的理论和方法，对企业资源的耗费和使用进行预算和控制的理论、程序和方法的总称。它源于一定的社会经济环境。并由当时社会生产力的发展状况所决定。21世纪以来业经营环境的变化使得传统的成本管理模式面临挑战，成本管理的重心也由事中的成本控制向前进一步扩展到事前的成本预测、计划阶段，并与企业发展战略相匹配，它标志着成本管理理论日趋成熟。 1.3.1 作业成本管理理论作业成本管理是以提高客户价值、增加企业利润为目的，基于作业成本法的新型集中化管理方法。它通过对作业及作业成本的确认、计量，最终计算产品成本，同时将成本计算深入到作业层次，对企业所有作业活动追踪并动态反映，进行
13、成本链分析，包括动因分析，作业分析等，为企业决策提供准确信息；指导企业有效地执行必要的作业，消除和精简不能创造价值的作业，从而达到降低成本，提高效率的目的 1.3.2 目标成本管理理论目标成本管理就是在企业预算的基础上，根据企业的经营目标，在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上，进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心，核算为手段，效益为目的，对成本进行事前测定、日常控制和和事后考核，从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系，以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的，因而深受企业组织的青睐。目标成本的内容如下（图1-1）： 1.3.3
14、项目全过程成本控制实行目标成本分解，加强成本控制。 （1）决策阶段：一是积极做好项目决策前的准备工作，认证搜集有关资料，如设备运行情况、设备技术参数、需要解决的问题等。二是切实做好项目的可行性研究报告，并根据市场需求及发展前景，合理确定工程项目的规模及建筑标准。编写具有较强的说服性和可行性的立项申请，争取项目早日立项。三是科学进行工程项目的效益分析，编制工程投资估算。 （2）设计阶段：建设工程成本影响因素主要为设计、物资采购和施工管理几个方面，对工程投资效益的好坏、工程成本的高低其决定作用的是设计，因此要做好建设项目的有效控制则应实行限额设计，即对设计规模、设计标准、设计深度以及工程数量和投资
15、额各方面实现有效控制。 （3）招投标阶段：合理确定标价。在招投标中坚持公开、公平、公正的原则对其监督，并不断提高标底的编制质量和评标人员的业务素质，从本质上避免压标或低价中标现象，同时也应防止招标人人为的要求施工企业压价让利或要求垫资等条件，最终实现在确定标底的原则上实现招投标双方均有利可图、实现双赢。在评标过程中在合理低价中标的原则下充分考虑投标单位的社会信誉、资质情况、工程业绩等，以便选择具有相应实力的单位中标。 （4）工程实施阶段：资料收集整理。在项目实施过程中应将工程造价资料收集整理工作作为一项基础工作来抓，并应实现该工作的标准化、规范化以及信息管理系统化，资料收集内容应包括工程基本情
16、况、项目中各单项、单位工程的主要参数，单项工程造价的资料和单位工程预算、结算以及决算数据；主要设备价格、生产周期及其适用性和可靠性等。 （5）竣工决算阶段：为了避免施工单位在竣工决算编制中出现的冒算多算、高套定额单价和取费标准等措施来提高工程造价的现象，首先应做好相关资料的归集整理工作，并应严格控制各节点的工程计量、签证、变更及索赔的核定工作，并应促使可转化为价款责任的合同约定内容在竣工后以货币形式体现以实现其对工程竣工决算起到事半功倍的效果。建设项目造价全过程控制是一个系统性的有机整体，要想对其真正做到有效控制必须从事前、事中和事后三个阶段进行，也只有对其进行有效合理的控制方可实现成本控制的最终目标。 作业成本管理理论、目标成本管理理论、全过程成本控制理论共同构成项目成本管理的基本理论依据，三个理论在项目建设过程中分别起成度不同的作用，同时三个理论之间又互相支持，共同构成项目成本
