房地产项目估算与资金筹措

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1、项目估算与资金筹措第一节投资估算4. 3房地产开发项目投资及收益估算4. 3. 1房地产开发项目投资估算的阶段划分房地产开发项目投资估算是指在开发项目投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对开发项目的投资数额进行估计。估算的过程也是明确开发项目规模、标准、档 次的过程，是形成投资收益估算的基本依据之一。在我国，建设项目投资过程划分为规划段、项目建议书阶段、可行性研究阶段、评 审阶段、落实设计任务阶段，所以投资估算工作也相应分为五个阶段（见表4.5）。不同阶段所具备的条件和掌握的资料不同，因而投资估算的准确程度不同，投资估算所起的 作用不同。随着阶段的发展，调查研究不断深入，掌握的资料越来

2、越丰富，投资估算逐 步准确，所起的作用也越来越大。房地产开发项目的经济评价首先是建立在明确项目投资估算的基础上，以后的一切 分析和评价工作皆是围绕这一基础，可以说它的正确与否在一定程度上决定了经济评价 分析的正确与否，不同阶段的经济评价，要进行不同深度的投资估算。进行正确的投资估算，必须针对项目的特点，在不同的分析阶段根据所掌握的数据 资料，在了解房地产开发项目成本和费用构成的基础上进行规范化、程序化的工作。表4.5投资估算的阶段划分投资估算 阶段划分投资估算 误差率（%）投资估算的主要作用开 发 项 目 投 资 决 策 过 程1 规划分阶段的投资估算 301.说明有关的各构成项目之间的相互关

3、 系2项目建议书阶段的投资估 算 30内1. 从经济上判断项目是否应列入投资 计划；2. 作为领导部门审批项目建议书的依 据之一；3. 可否定一个项目，但不能完全肯定一 个项目是否真正可行3、可行性研究阶段的投资估 算 30内可对项目是否真正可行作出初步的决定4 评审阶段的投资估算 10内1. 可作为对可行性研究结果进行最后 评价的依据2. 可作为对投资项目是否真正可行进 行最后决疋的依据5、落实设计任务阶段 10内1. 作为编制投资计划，进行资金筹措及 申请贷款的主要依据；2. 作为控制初步设计概算和整个工程造价的最高限额4. 3. 2房地产开发项目成本费用构成不同的地区，对房地产开发项目成

4、本费用的具体划分并不完全相同，但其基本构成是相同的，主要有以下几个方面:（1）土地费用是指开发商为获取土地使用权并进行初步开发所支付的费用，包括；土地出让金， 征地、拆迁、补偿安置费用和其它土地开发费用等。（2）前期工程费是指房地产开发项目开工前的一些准备费用，包括：可行性研究费，规划、勘察、 设计费，“七通一平”费，领取建筑执照费用等。（3）房屋建安工程费是指直接用于项目主体房屋建筑安装的各项费用，包括：建筑工程费，设备及安装 工程费，室内装饰费，其它费用等。（4）公共配套设施费是指开发项目区域内，按照城市建设配套要求，与开发项目的同时建设的非营业性 公共配套设施（如中小学校、配套商业用房、

5、派出所、居委会等）的建设费用。（5）公共基础设施建设费是指开发项目区域内与项目主体配套的公共基础设施（如道路、绿化、供水、供电、 通讯等）的建设费用。（6）代收垫支费用（政府行政性费用）是指政府有关部门通过开发商代收的可列入投资项目的费用，包括：固定资产投资 方向调节税、各种增容费以及各类行政事业性收费等。（7）管理费用是指开发商为组织开发经营活动发生的管理费用。（8）销售费用是指开发商为销售房地产所发生的广告费用、销售代理费等。（9）利息支出（财务费用）是指开发商为开发项目筹措流动资金所发生的银行贷款利息支出等。在经济分析中，上述26项之和又称开发成本，79项之和又称为开发费用，有时， 也把

6、开发成本加管理费用称为建造成本。而 18项合计称为建设投资，建设投资加第 9 项利息支出则称职建设总投资，对于全作销售的开发项目，建设总投资也称为总开发成 本。下面以南京地区为例，详细说明房地产开发项目的主要成本费用构成及其计算依据， 如表4.6所示表4.6房地产开发项目成本费用构成与计算依据项目名称计算标准一、土地征用与拆迁补偿费（一）土地征用1.土地出让金301500元/m2（按市区土地级别及用途不同而异）2用地保证金1. 5 元/m23.土地征用管理费土地所有费用X 5%4.土地产权测绘费2100元/亩，约合0.15元/m5.地形图购买费350 元 / 格(10cm X 10cm)6.地

7、形图测绘费2500 3750元/幅(1: 500，25 格)7 规划红线费20. 3 兀/ m8 重点项目建设费1200元/亩9 国有土地有偿划拔费23040兀/m（二）土地补偿、折迁安置1 新粮田开发费2万元/亩2 新菜地开发费3万元/亩3 青苗实偿费60400元/亩X征地亩数4 粮价补差费3000元/亩5 劳动力安置费8500 15000元 / 人6 劳动保养费8000 10000元 / 人7.土地补偿费24005400元 / 亩8 集体土地附着物补偿费按协议续表4.6项目名称计算标准9.耕地占用费约9万元/m210.水利建设费2000元/亩11.劳动力安置各项手续费约450 500元/人

8、12.公房收购补偿费230510 元 / m213.私房收购补偿费280510 元/m14.搬家奖励费400元/户15.搬家费、交通费400元/户16.自过渡费34元/原使用面积X月；最多120元/户X月17.公企单位折迁补偿费10 元/ m218.个体户拆迁补偿费300 元 /人19.代办拆迁劳务费补偿安置费总额X 5%20.代办拆迁奖励费综合计约：40兀/ m X拆迁面积21.拆迁管理费拆迁补偿总额X 2.5%，最多650元/户22.代管房补偿费按协议23.复建安置购房费按实（相当于购置商品房用于安置或自己建 设）24.异地安置奖励补偿费按协议25.电话停机、移机费按电信局规定26.拆迁场

9、地清理费按实27.拆迁补偿不可预见费按上述总计的5%计二、前期工程费1.项目可行性研究费2 2按协议，一般取多层1.4元/m ;高层1.8元/m2.规划管理费概算投资X 1.5%。2%。，最少50元3.规划方案设计费按设计费的10%4.工程设计费、”、 2普通咼层：615兀/ m ;、” 一、 2普通咼层：2040兀/ m2别墅：3040元/ m工业项目：总投资额X 2%5 水文、地质勘察费210T5 兀/ m6 消防设计审核费21兀/ m7 .消防设施建设费23元/ m (10层以上)8 规划保证金多层7元/ m，高层9元/ m9 .工程钻探费一 2610 兀/m10.申领施工许可证费(1)

10、城市市政建设配套费2120180元/ m，按土地级别不同以建筑面积(2)教育附加税计28元/ m2，建学校则不收(3)墙改费10 元/ m2(4)档案保证金工程造价X 1%(5)人防费郊区24元/ m2，城区30元/ m2 (建人防设施(6)商业网点费则不收)17. 5元/ m2 (建网点则不收)(7)白蚁防治费7层以下2.3元/ m2, 8层以上0.7元/ m2(8)房地产开发管理费1.2 元/m211.工程招标管理费工程造价X 1%。续表4.6项目名称计算标准12.标底编制费和审核费工程造价X 1.2%。，工程造价X 0.3%13.场地平整费按实14.临时用水增容费0 25: 5.04 万

11、元 0 80: 50.4 万元C 50: 21.6 万元 0 100: 72 万元15.临时用电增容费550 元 kw16.临时水、电工程费按实三、建筑安装工程费(综合单价)1.多层普通住宅2650750元 /m2.多层综合楼2800900兀 /m3.高层普通住宅213001500元/m4.高层综合楼216001800元/m5.别墅215001700兀/m6-工程质量监督费总造价X 1.5%7.建设监理费总造价X 1 % 3 %8.安全监督管理费工程造价X 1%四、附属公共配套建设设施参照建安工程费，通常比建安费稍高一些费五、公共基础设施建设费1.道路2m 以上：300 元/ m2; 5 7m

12、： 300400元/m2;12m 以上：540 元/ m ; 2m 以下：200 元/m ;2. 道路雨水管线3. 区内小型桥梁4. 挡土墙工程5. 供电工程（外线）6. 供水工程（外线）7. 有线电视（含外线）8. 煤气9. 绿化C 300C 1500: 100 800 元 /m2 、3000元/ m （按桥面面积计）200 元 / m310元/m （按建筑面积计，不含电增容）10兀/m （按建筑面积计，不含水增容）350元/户3300元/户210 兀 / m六、代收代支费用1.投资方向调节税住宅5%总造价、办公：15%总造价、别墅：30%2.商业网点费总造价（同第二部分）3.人防费（同第二

13、部分）4.电力增容费4kw/ 户 X 550 元 /kw5.自来水增容费1000元/户6.污水排放费8.5元/ m2 （建筑面积）7.电力集资费2元/ m2 （建筑面积）8.小区红线处有关费用分摊（如道路、供电、供水、排水、学校、消防等等）七、管理费用1.管理费通常为建安成本总投资额的2%2.5%，或按南京 市政府规定可以进入成本的部分，一级开发企业 为21元/m2, 二级开发企业为20元/ m2,三级以下为19元/ m22.房屋建成后移交物业管理20元/m2费续表4.6项目名称计算标准丿八、利息支出按南京市政府规定可按开发总成本的 30%计息， 多层计息18个月，高层计息42个月，利率按国

14、家届时规定执行。4. 3. 3房地产开发项目的投资估算方法房地产开发项目的投资总额，是指从筹建、施工直至建成交付使有的全部建设费用， 其包括内容应视项目的性质和范围而定。如工业房地产项目或整体性民用开发项目，应 包括从红线以内的准备工作（如征地、拆迁、平整场地等），主体工程、辅助工程（如电 源、水源、动力等供应工程）、室外总图工程（如大型土石方、道路、配套的水、电、气 等管线、构筑物和庭院绿化等），直至红线外的市政工程（或摊销）以及其它工程费用。1. 投资估算的依据（1）项目建设书和设计任务书，包括文字说明和方案图。（2）单项工程投资估算指标或技术经济（造价）指标。如每平方米建筑面积的单方 造价（包括土建、水、暖、电、通讯、空调等全部构成）。(3) 单位工程投资估算指标或技术经济(造价)指。如：每平方米建筑面积土建、 卫生、照明等单方造价；每 kcal/h 暖气、空调耗热(冷)量造价；每 t/h 蒸发量锅炉房造