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1、目 录第一章 项目的意义和必要性11.1 项目名称及承办单位11.2 项目编制的依据11.3 肺宁系列产品的国内外现状21.4产业关联度分析31.5项目的市场分析4第二章 项目前期的技术基础82.1成果来源及知识产权情况，已完成的研发工作82.3产品临床试验的安全性和有效性8第三章 建设方案233.1建设规模233.2 建设内容233.3产品工艺技术233.5产品质量标准293.6 土建工程373.7 主要技术经济指标39第四章 建设内容、地点414.1 建设内容及建设规模414.2 建设地点414.3外部配套情况44第五章 环境保护、消防、节能465.1 环境保护465.2消防495.3节能
2、50第六章 原材料供应及外部配套条件落实情况526.1主要原辅材料、燃料、动力消耗指标526.2 公用工程54第七章 建设工期和进度安排567.1建设工期和进度安排567.2建设期管理56第八章 项目承担单位或项目法人所有制性质及概况578.1 项目承担单位概况578.2 企业财务经济状况588.3 项目负责人基本情况59第九章 投资估算与资金筹措629.1 项目计算期629.2 投资估算的编制依据及参数629.3 投资估算629.4 资金筹措649.5 贷款偿还64第十章 财务评价6510.1财务评价依据6510.2销售收入和销售税金及附加估算6510.3利润总额及分配6610.4盈利能力分
3、析6610.5不确定分析6610.6财务评价结论68第十一章 项目风险分析，效益分析6911.1 风险分析6911.2 效益分析7042第一章 总 论一、项目名称及承办单位1、项目名称综合市场商务公寓楼项目2、项目建设性质新建3、项目建设单位xx区xx社区居委会法人代表： 地址：福寿西街以北，月河路以东联系电话： 4、报告编制单位xxxx工程造价咨询事务所有限公司工程咨询等级：丙级证书编号：工咨丙11820060058发证机关：国家发展与改革委员会二、工作依据1、xx区xx社区居委会与xxxx工程造价咨询事务所有限公司签订的工程咨询委托书与合同书2、中华人民共和国城市规划法3、城市规划编制办法
4、4、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）5、xx市城市总体规划6、潍政发20049号关于加快中心城市城中村改造的意见和潍政发200625号关于加快中心城市城中村改造的补充意见7、项目用地范围内现状及周围环境等基础资料。8、有关部门提供的证明和资料等三、研究范围1、项目建设必要性及市场需求分析2、建设条件与地址3、规划设计方案4、物业管理5、环境保护、节能6、实施计划与工程管理7、投资估算与资金筹措8、经济和社会效益分析四、工作概况xxxx工程造价咨询事务所有限公司在接受xx区xx社区居委会关于建设xx综合市场商务公寓楼项目的工程咨询委托后，立即成立了研究小组，小组本着客观、科学和对项
5、目负责的精神，多次进行实地考察，搜集资料，对项目建设的必要性、建设方案等进行了多方面的调查研究，在此基础上编制了该报告。五、研究结论1、建设地址该项目位于福寿西街以北，月河路以东，该区域基础设施配套完善，交通、通讯等条件便捷，是开发建设综合市场的理想地段。2、建设规模该项目总占地面积16650平方米，其中可建设用地9427平方米，道路用地面积7223平方米。总建筑面积27000平方米，其中住宅建筑面积12150平方米，商业建筑面积14850平方米，建筑密度32.6%，容积率1.72，绿化率35%，总户数108户，居住人口270人，停车位110个。3、物业管理该项目建成后，通过招标择优选择一家物
6、业管理公司负责进行物业管理，中标公司应严格按照物业管理条例的有关规定为商户、居民提供多层次、全方位、细致周到的物业管理服务。4、实施进度计划该项目建设期计划为22个月，工程拟于2008年4月份开工，预计2009年12月份竣工。5、投资估算该项目建设总投资为4914.0万元，其中工程费用4517.7万元，其他费用162.3万元，预备费234.0万元。项目的资本金为1720.0万元。6、资金筹措该项目建设资金由建设单位自筹解决。7、经济和社会效益分析该项目的开发建设符合国家产业政策和xx区城市发展规划，对于改善村民住房条件，美化城市面貌，加快城市化进程具有积极的作用。同时可带动xx市建材工业和第三
7、产业的发展。具有良好的经济效益和社会效益。第二章 项目背景和建设必要性一、项目提出背景xx区位于xx市区西部，原xx市区范围基本上座落于xx区内，随着xx城区结构调整，xx市区的发展重点也随之向东部倾斜，xx市城区东移，老xx市即xx区的城市发展严重滞后于xx市的总体发展，原城区面貌多年来未有实质性的改变。随着市委、市政府繁荣老区、开发西部的战略构想的实施，近几年，xx区的城市建设步伐明显加快，城市面貌大有改观，但重点街道、商业路段的改造由于人口密集，已有的商业店铺较多，改造拆迁成本较高，因此，多段需要改造的路段至今尚未实施。月河路是xx市的一条南北交通次干道，位于xx区内，北起北二环西街，南
8、到胜利街，该路段为生活性道路，人口较多，商业网点密集，且多数房屋建设年代已久，设施条件差，周围环境已直接影响到城市的品味和形象。根据xx市城市总体规划和xx区重点建设规划，近期将对月河路及周边规划建设一条称为“第二条北海路”，使其成为xx市的标志性建筑和亮点，并促进城区西部经济的发展，给市民一个舒适的居住、休闲、购物场所。xx社区居委会xx综合市场商务公寓楼项目位于规划建设的月河路与福寿西街交叉口东北角，东临北门大街，北临北宫西街。因此，该项目的建设是服从和配合城市重点建设项目的需要。二、xx市城中村改造指导思想和基本原则城中村改造的指导思想是：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐xx、效益
9、xx的要求，以全面提升城市综合功能、提高土地使用效益为核心，结合全面提升城市建设品质和新城建设，长期、持续、全面开展城中村改造，不断改善城市运行机制，为xx市建设现代化城市，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。坚持积极稳妥、有序推进的原则。城中村改造必须以建设现代化城市为总目标，以城市规划为先导，根据深入推进城市化的要求，积极、稳妥、有序地推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响，确保“成熟一个，改造一个；改造一个，成功一个”。坚持政府主导、市场化运作的原则。各级政府应牢牢把握城中村改造的方向，通过政策、规划、计划的适时调控，保证城中村改造符合公共利益，维护改造过程中的社会公平，
10、努力使改造惠及所有的城中村和最广大的居民。同时坚持政府主导下的市场化运作，努力提高改造项目的经济效益，尽可能利用有限的资源达成最好的工作目标。坚持统筹兼顾、综合改造的原则。积极开展体制创新，综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展综合改造，既要推动城中村的空间形态改造，又要推动其社会形态改造和经济再造，以实现城中村与城市的全面融合。坚持区别对待、因地制宜的原则。深入认识不同城中村的特点和问题，针对不同地区、不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造具体目标和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定城中村的实际问题。落实科学发展观、建设节约型社会的原则。根据落
11、实科学发展观的要求，城中村改造中要高度重视资源节约和循环利用，努力实现发展绿色经济、循环经济和节约型经济的目标。珍视城中村积累的巨大财富，针对不同的建筑状况采取不同的改造措施，同时在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。三、xx市城中村改造目标xx市城中村改造的长远目标是：按照建设现代化国际化城市总目标的要求，通过全方位的综合改造，促使全市城中村在居住环境、管理秩序、经济发展和文化心理等方面与城市全面融合，成为“和谐xx、效益xx”的重要组成部分。根据这一目标要求，必须做到：空间融合。通过对建筑空间实体及各类配套设施的改造，改善城中村的生活环境，将城中村的土地按照城
12、市规划进行统一利用，完善城市用地布局结构，营造整体协调的城市面貌。管理融合。按照现代城市社区建设的要求，完善城中村的管理体制和社区组织体系，将城中村纳入城市管理的统一法制秩序。经济融合。将城中村的集体股份合作公司改造成为参与平等竞争的市场主体，集体和原村民的经济来源由过度依赖于物业出租转型为多元化的产业经营，融入城市产业发展体系，实现可持续发展。文化融合。妥善保护城中村的珍贵历史文化遗存和优秀地方文化传统，打破封闭的文化心理，使城中村居民融入具有深圳特色的现代都市文化。xx市城中村改造在未来五年的工作目标是：以空间形态改造为重心，以综合整治为突破口，全面推进，突出重点，逐步实现城中村生活环境的
13、普遍改善，促进城市产业结构提升和空间布局优化，推动一体化建设，促进城市化水平和城市面貌的大改善。四、城中村改造的必要性城中村的存在给城市经济社会发展带来了严重影响，要提高城市化质量，提升城市素质，必须进行城中村改造。1、符合国家相关的产业政策改革开放以来，我国住宅建设经历了从“安置型”到“实用型”并逐步进入到“质量型”发展阶段。人们对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”的小康住宅发展到不断满足人们日益增长的物质文化“功能型”的新时期。1998年初，党中央、国务院决定在全国范围内停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。几年来，随着住房制度改革的逐步实施，住房市场体系、住房供应体系和住房金
14、融体系等方面都有了重要进展，推动了住房新体制的建立。尽管我国宏观上仍在实行适度从紧的货币政策，但随着银行贷款利率的多次下调，房地产面临的金融“瓶颈”制约作用实际上已经松动。特别是国家为了刺激经济增长，进一步扩大内需，相继出台了一系列支持住宅建设与市场发展相适应的税收、金融政策。主要包括：培育和规划住宅交易市场，大幅度提高住房租金，取消54项建设项目收费，降低住房建设造价等。住房逐步实行了分配货币化，建立了以经济适用房为主体的多层次的新的住房供应体系，扩大金融服务，促进住房商品化，进一步改善了人们的住房消费观念，激发了人们购房的积极性。近日，国务院就住房制度改革与住宅建设发出的通知中又特别要求经
15、济适用房价格须与中低收入家庭的承受能力相适应，为房地产业健康有序发展，新经济增长点的形成奠定了政策基础。房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业，引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划纲要中提出“发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。加强城镇基础设施建设，健全城镇居住、公共服务和社会服务等功能”国家计划委员会2000年7月27日发布的“当前重点鼓励发展的产业、产品和技术目录”第二十六条“城市基础设施及房地产”中将“经济实用商品住宅”列为当前国家重点鼓励发展的产业。xx市也以潍政发2004-83号来鼓励建设高层建筑，提高土地利用率，节约土地。该项目城中村改造工程，以中等价位、中等套型的居住房面向满足不同要求的居民居住要求，为居民提供优美、舒适的居住环境，提升居民生活质量，促进现代化城市建设的进程和
