某某商城改造提升一期工程可行性研究报告.doc

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1、下载后可任意编辑，修改目 录第一章 总 论1第二章 项目提出的背景和必要性4第一节 项目建设背景4第二节 项目建设的必要性4第三节 项目建设的先进性8第三章 市场分析与建设规模10第一节 市场分析10第二节 建设规模11第四章 工艺技术方案及设备选型12第一节 工艺技术方案12第二节 主要设备方案14第五章 原料、辅助材料及燃料的供应17第一节 主要原材料、辅助材料及公用工程供应来源17第二节 主要公用工程用量及供应18第六章 厂址选择和建设条件19第一节 厂址选择19第二节 建设条件19第七章 总图运输、土建及公用工程22第一节 总平面布置及运输22第二节 土建方案23第三节 公用工程24第

2、八章 节 能29第一节 用能标准及设计规范29第二节 项目能源消耗种类及消耗情况30第三节 项目节能措施及效果分析31第九章 环境保护33第十章 劳动安全卫生及消防36第一节 劳动安全卫生36第二节 消 防38第十一章 机构组织与人力资源配置41第十二章 工程进度安排43第十三章 投资估算和资金筹措45第十四章 财务评价47第十五章风险分析50第一节 项目主要风险因素识别及应对措施50第二节 项目风险因素和风险程度分析表51第十六章 结论与建议54浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告二一年十二月4浙江某某集团有限公司某某商城改造提升一期工程可行性研究报告目 录第一章 总

3、论11.1项目背景11.2主要技术经济指标21.3存在的问题与建议4第二章 项目提出的背景及必要性52.1项目提出的背景52.2项目建设的必要性6第三章 项目投资环境及市场研究93.1投资环境分析93.2市场供求分析113.3价格预测163.4市场策略16第四章 建设规模及产品方案194.1建设规模194.2产品方案19第五章 项目现状概况及建设条件215.1某某市概况215.2某某市经济发展状况235.3外部配套条件24第六章 建筑方案选择266.1规划设计指导思想与原则266.2项目总体规划设计方案276.3建筑方案306.4配套工程建设方案36第七章 节能设计517.1节能措施517.2

4、节水措施56第八章 环境影响评价598.1项目场址环境现状598.2环保设计依据598.3项目建设环境影响分析598.4项目建设时环境保护治理措施628.5项目建成后环境影响分析648.6项目建成后环境保护治理措施668.7环境影响评价69第九章 劳动安全卫生与消防709.1劳动安全卫生709.2消防75第十章 组织机构与人力资源配置7710.1组织机构7710.2人力资源配置79第十一章 项目实施进度8211.1工程特点、施工条件8211.2项目实施进度安排83第十二章 投资估算和资金筹措8512.1投资估算依据8512.2建设投资估算8512.3铺底流动资金8712.4投资估算8712.5

5、资金筹措方式与来源88第十三章 财务评价8913.1财务评价说明8913.2营业收入8913.3总成本费用9013.4盈利能力分析9113.1财务评价结论95第十四章 社会评价9614.1项目对社会影响的分析9614.2社会风险分析9714.3社会评价结论99第十五章 研究结论与建议10115.1推荐方案的总体描述10115.2推荐方案的优缺点描述10215.3相关结论10415.4建议105附录 某某商城改造提升一期工程建设招标内容106第一章 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称某某商城改造提升一期工程1.1.2承办单位某某商城集团有限公司1.1.3可行性研究报告编制原则与依据1.1.3

6、.1编制原则1、符合国家有关法律、法规及规范，贯彻国家有关房地产建设的规定，按城市总体规划进行布局。2、结合当地社会经济发展水平，方案设计坚持合理适用原则，合理确定建设规模及标准。3、把某某商城打造成一个融购物、商务、休闲、旅游、餐饮、文化为一体的大型城市商贸综合体，成为某某的“城市中心、商业地标”。1.1.3.2编制依据1、中华人民共和国城市规划法2、城市规划编制办法（2006年）3、某某市市域总体规划（2001-2020）4、某某市城市总体设计5、国家发改委建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数（第三版，2006年）7、浙江省建筑工程预算定额（2003版）8、某某市“十一五”服务业发展规划

7、9、某某市人民政府瑞政发（2009）41号下达重点建设计划文件10、某某商城改造提升概念性规划1.2主要技术经济指标1.2.1项目建设规模某某商城改造提升一期工程总占地面积51767m2，该工程总建筑面积230400m2,计入容积率的建筑面积为149980 m2（分地上、地下两部分，地上建筑面积142080m2，地下建筑面积7900m2，地上建筑层数为6层，地下建筑层数为2层），不计入容积率的建筑面积为80420m2（主要是地下车库和设备用房），容积率为2.9，绿地率为10.00%，绿化面积5200m2。建设地面停车位1783个，地面自行车停车位22辆，地下车库停车位1761个，并设置地面货车

8、停车位18个，非机动车停车位3512个（地面非机动车停车位72个，地下非机动车停车位3440个）。1.2.2投资规模及资金来源某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元，其中：土工程费用为62220.00万元，涉笔购置及安装工程费1428.48万元，其他费用为12477.39万元，预备费为4589.24万元，铺底流动资金1923.49万元。某某商城改造提升一期工程总投资为83000万元，全部由承办方浙江商城集团有限公司自筹。该项目主要经济技术指标详见表1-1表1-1 主要经济技术指标表序号指标单位数量备注=1项目总占地面积m2517672项目占地面积m2257273建筑面积m2230400

9、4计入容积率建筑面积m2149980 5不计入容积率建筑面积 （地下车库和设备用房）m2804205容积率2.906绿地面积%52007绿化率%108项目总投资万元830008.1开发建设投资万元542688.2建设期利息万元25328.3铺底流动资金1329.649经营收入万元66093.55410经营税金及附加万元7363.6411土地增值税万元6690.3612利润总额万元16825.8613所得税万元4216.4614净利润万元12649.3815投资回收期年5.21（税前）年6.17（税后）16财务内部收益率%22.38（税前）%17.19（税后）17财务净现值万元40183（税前）

10、万元19707（税后）1.3存在的问题与建议1.3.1存在的问题1、项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。1.3.2建议强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。1、实行速度管理，公司各部门紧密配合，加强项目运作进度，以避免市场可能的由高峰期向下降期转折的风险。2、项目成本须合理控制，以保留市场波动时的降价应对空间。3、注意严格的按照既定方案去做每一件事，统一调配资金，物资和各项工作。特别

11、要准备好抗风险资金，不可挪用。4第二章 项目提出的背景及必要性2.1项目提出的背景加快现代服务业发展是某某市建设现代化大都市的重要举措和必要途径。根据某某市服务业发展实施规划、关于加快现代服务业发展的若干意见，围绕服务业集聚区建设的推进工作，将某某努力打造成为区域性服务商务中心、现代物流中心、休闲旅游中心和温州金融次中心。坚持“大项目带动”战略，加大投入力度，突出抓好一批带动力强、导向性强的项目，形成服务业发展制高点。某某商城是浙江省最早建设发展的专业批发市场，历史上曾经辉煌，推动了某某经济的初始发展。在新的时期，某某商城作为具有相当辐射能力的市场集聚区，融入某某服务业发展的总体进程，可以相辅

12、相成，也可以说某某商城改造提升既是推动经济转型的重要力量，同时也是经济转型升级的重要内容，极具重要意义。因此，某某商城改造提升以承担联结产销、支撑发展、引领消费三大任务为目的，充分发挥某某的优势，做到高起点、大手笔、优品味、树特色，实现跨越发展。只有加快向生产领域和零售领域延伸，加强与室内外市场的对接，加速有形市场和无形市场的结合，加深向多元服务业渗透，从简单“中转”功能向“中转”加“聚集”的复合型功能转型，创新经营模式，提升辐射能力，实现“商场化、信息化、集群化和多元化”，才能推动某某商城的可持续发展和某某经济的快速发展。2.2项目建设的必要性1、符合国家的产业政策该项目属于国家发展和改革委

13、员会产业结构调整指导目录（2005年本）第一类“鼓励类”第二十五项“其他服务业”第9条“城市社区服务网点建设”的范畴，符合国家的产业政策。2、符合国家社会发展规划中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中指出“鼓励发展所有制形式和经营业态多样化、诚信便民的零售、餐饮等商贸服务。积极发展连锁经营、特许经营、物流配送等现代流通方式和组织形式。按照优化城市功能、疏解交通的要求，合理调整城市商业网点结构和布局。”该项目建成后，近期业态以中档品牌展示式批发和直销式批零兼营，远期以大众化品牌零售为主，完善城市功能，促进城市商业网点结构。3、某某市经济发展的需要某某市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要指出“衔接温州市商贸业布局，以安阳为中心，塘下、飞云为两翼副中心，合理规划商业网点布局，加强各类商贸区和社区商业网点建设，强化我市浙闽边界贸易中心功能。积极推广以电子商务为基础的新型商业模式，发展购物中心、大卖场、连锁超市、专卖店、便利店、总代理等为主体的新型商贸业态；支持各类连锁企业开展跨行业、跨地区的资本和业务重组，积极引进若干大型专卖旗舰店；加强农村现代流通网建设，发展农村连锁超市与放心店。”该项目发展购物中心，集中建设商业体，建成后引进新型商贸业态，有利于某某市现代服务业的培育，促进某某市经济社会的发展。