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1、市场篇一、盐都市经济发呈现状简介1、盐都市概述盐都市位于苏北沿海中部，是江苏省省辖市，下辖城区、东台市、大丰市、响水县、滨海县、阜宁县、建湖县、射阳县、盐都县计9个县（市、区），总面积1.5万平方公里，人口815万，具备2100近年悠久历史，生态环境优美，文化底蕴丰厚，交通便捷，以“东方湿地、水绿盐城”而闻名。盐都市位于江苏沿海中部，北纬32333447，东经1192712153。全市地势平坦，分为黄淮、里下河和滨海三个平原区。境内河流众多，水网密布。重要湖泊为大纵湖，面积28平方公里。盐城处在北亚热带向南暖温带过渡区。气候湿润，四季分明，日照充分，无霜期长。全市平均气温13.714.4，年降
2、水日100115天，合计平均日照时数为22412390小时，无霜期209218天。盐都市土地面积1.5万平方公里，既有耕地980万亩，林地面积占总面积7.3%。盐城是全国闻名商品粮基地和江苏农副产品重要产区之一，1998年粮、棉、油总产量分别为485万吨、19.2万吨、17.2万吨，畜禽、水产、蚕茧、蔬菜和特种经济作物总量名列全省前茅。盐城尚有得天独厚海洋、滩涂资源，全市海岸线长580km，占全省56%，滩涂面积680万亩，占全国1/7，并且每年以5万亩左右成陆速度向大海延伸，是江苏省最大后备土地资源。盐城地矿资源重要有石油、油气、高硅土、地下水和地热等。初步形成公路、海港、内河航运和航空相结
3、合交通网络。204国道贯穿南北，盐靖高速公路连接沪宁高速公路和宁通一级公路。市内有级别公路3451公里，其中高级别公路1090公里。沿海大丰港2座5000吨级散装货船泊位正在建设之中。民航有盐城至北京、佛山、上海、南京、惠州等航线。北连陇海线、中跨沪宁线、南接宣杭线新（沂）长（兴）铁路盐城段已开工建设。2、盐都市经济发呈现状分析地区GDP增长带动人均GDP上升：阐明：盐城GDP达到1174亿元，虽然增长幅度较有所下降，但依然保持在一种较快发展趋势。阐明：盐城人均GDP达到14711元，同比增幅达到16.22%，成为历年来人均GDP最多一年，增长幅度虽较去年有所减缓，但是还是处在一种高速增长通道
4、。可支配收入增长带动了消费支出增长：阐明：盐城人均可支配收入达到10978元，增长幅度达到3.76%，可支配收入增长将有助于改进本地居民生活水平，从而增进本地消费市场发展。阐明：盐城人均消费支出达到7293元，消费增幅为11.07%，尽管人均消费支出增长较慢，但市区居民总体消费水平已不算太低。与可支配收入相比有一定盈余，消费潜力将随经济和可支配收入增长，继续放大，潜力巨大。3、小结t 盐城国民经济发展良好盐城到，GDP基本保持在两位数增长，地区总产值从657亿元到达到1174亿元，四年共增长517亿元，增幅达到78.69%，经济获得了巨大发展。t 居民可支配收入稳定增长盐城居民人均可支配收入自
5、7274元到10978元，增长3704元，增幅达到50.92%，可支配收入增长势必改进本地居民生活水平，从而增进其她行业发展。t 消费潜力巨大随着本地居民可支配收入增长，盐城消费支出也在增长：人均消费支出只有5507元，到达到7378元，消费支出增长了1871元，增幅为33.97%，和可支配收入增长相比相差了1833元，增幅相差16.95%，可见本地居民理财方式还是比较保守，因而能成功引导本地居民消费意识，必将带来巨大消费潜力。从盐城人均消费支出表中可以看出，在此前，盐城居民消费支出普通维持在5500元左右，但在人均消费支出达到6566元，增幅达到17.64%，是全国房地产市场蓬勃发展高峰，盐
6、城消费增长和房地产市场发展繁华密不可分。二、盐都市将来规划简介1、总体规划简介盐城将来发展战略是：贯彻集约经营和集聚发展思路，做强中心城区（盐都市区），加快县（市）城区和重点中心城乡建设，提高城乡发展质量，增进地区协调发展，与周边都市共同实现苏北全面繁华。盐城“十一五” 时期经济社会发展重要目的：u 力求城乡居民收入和农民人均纯收入年均增一成左右，实现全社会固定资产投资和规模以上工业增长值三年翻一番，财政普通预算收入四年翻一番，人均地区生产总值五年翻一番，经济发展速度赶超全省平均水平。u 把盐城建设成为“二城四基地”，即汽车城、红色湿地旅游城，科技含量较高纺织轻工生产基地、生态化工基地、清洁能
7、源基地、绿色食品基地。u 经济构造明显优化，形成一批拥有自主知识产权、知名品牌和国际竞争力较强优势公司。u 经济增长方式实现较大转变，资源运用效率明显提高，生态和人居环境有较大改进，在苏北率先建成国家级生态示范区。u 普及高中阶段教诲，在苏北率先基本实现教诲当代化。u 都市化进程明显加快，城乡就业岗位持续增长，社会保障体系基本完善。u 城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教诲、文化、卫生和环境等方面条件有较大改进。u 民主法制建设和精神文明建设获得新进展，努力在苏北率先建成最安全地区，建设法治盐城、平安盐城、文化盐城、诚信盐城、绿色盐城。u 到，全市总体上全面建成小康社会。u 到左右，全市基
8、本实现当代化，把我市建成经济繁华、科教发达、生活富裕、环境优美、法制健全、社会和谐地区。2、盐都市中心城区规划简析盐都市中心城区面积423平方公里，人口68.6万。发展方向为：重点向南，适度向西，推动河东，优化城北。主城区以通榆运河、新洋港、西环路、世纪大道、青年路等重要河流、道路为界限，划分为城中、城南、城西、城北、西南、河东六大片区，形成“一城六片”总体布局构造。功能分区：u 城中片区：新洋港以南、通榆运河以西、青年路以北、西环路以东区域。以商业服务和居住功能为主。u 城南片区：青年路以南、通榆运河以西、新河以北、西环路以东区域。以居住和行政、文化、教诲功能为主，保存悦达工业园和市开发区用
9、地，以串场河为界，维持 东工西宿格局。u 城西片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以北、新洋港以南区域。以居住功能为主，沿世纪大道可市置物流、仓储、市场等功能用地。u 西南片区：西环路以西、宁靖盐高速公路以东、世纪大道以南、徐淮盐高速公路以北区域。以工业为主，沿世纪大道可布置物流、仓储、市场等功能用地。u 城北片区：新洋港以北、通榆运河以西、宁靖盐高速公路以南、串场河以东区域。基本维持现状功能，沿204国道可布置一定规模工业用地，在铁路货站附近布置主城区重要物流、仓储用地。u 河东片区：通榆运河以东区域。居住、工业相对平衡都市新区，以世纪大道与开发大道为界分为南北组团，北组团以经十一
10、路为界，形成东工西宿格局;南组团以盐读路为界，形成南工北宿格局。都市建设重点为：优化都市功能布局和构造形态，改进都市环境景观，调节工业构造，加快主城区工业向工业园集聚。n 以都市中心区为重点，发呈当代服务业，改造老式服务业，放慢老城改造步伐，加快都市新区建设。n 以高速公路建设为重点，优化都市交通系统。n 以改进水环境质量为重点，保护生态环境。都市规划带来影响：l 在盐城“十一五“规划中，不难看出盐城将依然保持地区经济迅速发展，以提高人民生活水平和可支配收入。l “二城四基地”产业格局，将有效推动盐城各区域都市化进程，增长就业人口数量和质量，从而增进社会财富积累，以及吸引更多投资。l 导入人口
11、增长和都市化加快，势必增长对住宅和配套设施需求，居民收入稳步增长也有助于拓展都市消费需求空间。三、盐都市区房地产市场分析1、盐都市房地产市场简介阐明：盐城全市在房地产开发投资增长14亿元，占固定资产投资比列也从8.5%左右，增长到27.18%。开发投资增长，是投资者看好盐城房地产市场积极体现。阐明：n 盐城竣工面积与销售面积之比为1.17：1，供需基本平衡。n 竣工面积同比增长3.1万，增幅达到2.2%。n 盐城房地产市场持续保持供需两旺局面。2、盐都市区土地市场分析阐明：n ，盐都市区共成交51宗地，成交总面积达266.88万，土地成交均价为1133元/。n 市区共成交51幅土地，成交总面积
12、达266.88万同比增长：107.46万，增长：67.4%；土地成交均价达到1133元/，同比上涨185.68涨幅达到19.6%。n 城中分区出让土地面积最多，共计97.28万平方米，占市区总量37.5%阐明：n 盐城土地成交均价最高是城中分区均价1372元/。该区域是当前盐都市中心区域。增值幅度为3.90%对于该区域也是正常稳步增值。n 从价格上看，城中最高。城南与城西比较接近，城北分区当前价格偏低，阐明都市当前向南、向西发展n 城南分区土地成交均价1365元/增值幅度为57.40%，该区域也是盐城增值最为迅猛区域。与其市政府办公中心迁至，以及带来一系列规划有着巨大关系。n 将来城南地区随着
13、各项配套设施完善，升值潜力还将进一步加大。3、盐都市区房地产市场分析阐明：n 全国性宏观调控以及盐都市区政策性住房供应量加大，导致房价同比回落2.7%。n 盐都市区住宅市场销售均价上半年最新记录显示为2793元/。由于经济增长，人民收入水平提高，也使得盐城楼市从向一种持续增长局面。盐都市区商业市场分析盐都市区在售商业分布：市中心路马路西世中军建纪大道环路进东大路双元路庆年青路路宾迎路跃路盐放南路马新体育馆abdC解e6666基地市政府阐明：盐都市区商业重要集中在建军中路和解放南路市中心区域，专业型和特色商业市场基本分布在上图区域内。个案详悉：中茵海华广场(a)总建面16万商业12万住宅4万包租回报8.8%开盘时间.04项目进度现房总面积(万)主力面积()价格（万元/）销售率业态1F4.530-703
