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1、 杭州萧山区宁围镇兴办江南大型超市项目可行性研究报告 目录目录第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称1.1.2 项目承办单位1.1.3 项目主管部门1.1.4 项目拟建地区、地点1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表1.1.6 研究工作依据1.1.7 研究工作概况1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测和项目规模1.2.2 原材料、燃料和动力供应1.2.3 厂址1.2.4 项目工程技术方案1.2.5 环境保护1.2.6 工厂组织及劳动定员1.2.7 项目建设进度1.2.8 投资估算和资金筹措1.2.9 项目财务和经济评论1.2.10 项目综合评价结论1.3 主要技术经济
2、指标表第2章 项目背景和发展概况2.1 项目提出的背景2.1.1 国家或行业发展规划2.1.2 项目发起人和发起缘由2.2 项目发展概况2.2.1 已进行的调查研究项目及其成果2.2.3 厂址初勘和初步测量工作情况2.2.4 项目建议书的编制、提出及审批过程2.3 投资的必要性第3章 市场分析与建设规模3.1 市场调查3.1.3 产品产量及销售量调查3.1.5 产品价格调查3.2 市场预测3.2.1 国内市场需求预测3.2.3 价格预测3.3 市场推销战略3.3.1 推销方式3.3.2 推销措施3.3.3 促销价格制度3.3.4 产品销售费用预测3.4 产品方案和建设规模3.4.2 建设规模3
3、.5 产品销售收入预测第4章 建设条件与厂址选择4.1 资源和原材料4.1.1 资源评述4.2 建设地区的选择4.2.1 自然条件4.2.2 基础设施4.2.3 社会经济条件4.3 厂址选择第5章 工厂技术方案5.1 项目组成5.2 生产技术方案5.2.5 主要原材料、燃料、动力消耗指标5.5 其他工程5.5.1 给排水工程5.5.2 动力及公用工程5.5.3 地震设防5.5.4 生活福利设施第6章 环境保护与劳动安全6.1 建设地区的环境现状6.1.1 项目的地理位置6.1.8 交通运输情况；6.8 劳动保护与安全卫生6.8.4 消防措施和设施方案建议第7章 企业组织和劳动定员7.1 企业组
4、织7.1.1 企业组织形式7.1.2 企业工作制度7.2 劳动定员和人员培训7.2.1 劳动定员7.2.2 年总工资和职工年平均工资估算7.2.3 人员培训及费用估算第8章 项目实施进度安排8.1 项目实施的各阶段8.1.1 建立项目实施管理机构8.1.2 资金筹集安排8.1.4 勘察设计和设备订货8.1.5 施工准备8.1.6 施工和生产准备8.2 项目实施进度表8.3 项目实施费用8.3.1 建设单位管理费8.3.2 生产筹备费8.3.3 生产职工培训费8.3.5 勘察设计费8.3.6 其它应支付的费用第9章 投资估算与资金筹措9.1 项目总投资估算9.1.1 固定资产投资总额9.1.2
5、流动资金估算9.2 资金筹措9.2.1 资金来源9.2.2 项目筹资方案9.3 投资使用计划9.3.2 借款偿还计划10.2 财务评价10.3 国民经济评价10.5 社会效益和社会影响分析10.5.2 项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性；10.5.3 项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；10.5.4 项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性；10.5.7 对保护环境和生态平衡的影响。第11章 可行性研究结论与建议11.1 结论与建议第12章 财务报表l 项目总论 1.1 项目背景1.1.1 项目名称浙江江南超市萧山宁围店1.1.2 项目承办单位承办单位：浙江杭州华宇建设集团，总负责
6、人：李俊基先生 1.1.3 项目主管部门项目主管部门：浙江嘉兴江南股份有限公司。 注册地址：浙江嘉兴市中山西路xxx号 法人代表：沈君临先生 职务：董事长 国籍：中华人民共和国1.1.4 项目拟建地区、地点该超市拟建地区：杭州萧山区宁围镇 拟建地点：通惠路，传化物流基地延伸段，萧山出口处延伸段的交汇处1.1.5 承担可行性研究工作的单位和法人代表总负责单位：浙江建设职业技术学院 工程名称：浙江江南超市萧山宁围店的可行性研究工作。总负责人：李季1.1.6 研究工作依据1国家经贸委关于民营企业投资商业企业的试点办法2投资方签署的投资意向书3中华人民共和国增值税暂行条例4中华人民共和国劳动法5国家国
7、内贸易局零售业态分类规范意见(试行) 6中国统计年鉴(19902000) 7杭州市统计年鉴(19902000)8国家有关设计规范和标准定额；9国家经贸委办公厅关于编制民营企业投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）的有关问题的通知1.1.7 研究工作概况项目建设的必要性：1-1本项目符合杭州萧山区的商业发展规划。预计能产生良好的经济效益和社会效益。项目所在地为杭州萧山区宁围镇是萧山著名城镇之一，毗邻萧山高教园区及神博乐园，乃教育文化重镇。经济上依托萧山的综合实力，但自身的商业经营环境仍尚未完全形成，无论在广度，深度上都有较大的商品零售空间。 本项目的投资方是嘉兴著名企业。在当地享有较大的知名
8、度。这次进住杭州萧山，对企业自身来说是一个很大的挑战。对于稳固当地市场，开拓全国市场是极其有帮助的。1-2大型超市的建立有利于搞活宁围镇经济，带动镇内其他行业的发展。民间资本流入带来雄厚的资金，总投资的增加将使总需求增加，同时促进了镇内各种行业的发展。1大型超市的出现极大满足了市场的需求。严格规范与供货商的合作关系，制定明确的付款制度，从而打破国内零售业在买方条件下长期形成的代销赊购体系，有利于降低供货商的经营风险和商品价格。即便利了当地居民的消费又发展了杭州萧山当地的各类行业如种植业，养殖业，轻工业等。2 大型超市的建立，加强了萧山嘉兴两地的经济的良性互动。因投资方来自嘉兴，一些管理经营模式
9、带有鲜明的地方色彩，在和当地的融合中必然擦出新的火花。两地的商品流通必然更加畅通，经济交流必然更加流畅。另外，项目所在地临近钱江农场，各类蔬菜水果新鲜度有所保障。又靠近钱江二桥，杭涌高速公路。物流周转便利。运输方便。有利于密切联系周边城市。3 从消费者角度看，大型超市的建立，必然刺激当地消费。提高居民消费购买能力。拘了解大型超市在当地尚属空白，如此的大型零售企业所提供的各种优惠便利一定会刺激消费者的购买欲，同时聚拢新的资本。4 从就业角度看，可以提供更多的就业机会，使部分下岗工人得以再就业，同时培养锻炼出一批素质较高的管理人才。5 可以增加税收，增加财政收入。据估计，浙江嘉兴江南股份有限公司将
10、在杭州多个地方设立采购中心，以极大满足商品流通。1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测和项目规模一 市场需求量简要分析1杭州萧山区商业概况：杭州浙江的省会城市，地处长江三角洲乃沿海发达城市，经济雄厚，轻工业，旅游业，农业发达。加上自身的努力，在内外因的作用下，营造了良好的商业氛围。萧山在钱塘江的另一端。著名的建筑之乡。经济发展势头良好。以市心路一带为重要的商业圈。而宁围镇距市中心有30多分钟的车程。商业圈辐射不到，急需建设大型项目来填补空白。2杭州萧山商品消费市场分析；改革开放以来，萧山经济快速增长，居民收入显著提高，商品零售额日益增加，社会购买力增长迅猛。萧山职工年平均工资水平已由199
11、6年以前3546元以下，提高到2006年的8890元人民币。萧山职工总数到2006年为200万人，职工工资总额达234亿元，全区城镇居民人均可支配收入7689元；人均消费性支出为5678元；本区居民的消费结构日趋合理，居民生活水平显著提高二 计划销售量、销售方向（市场潜力） 1，9 000的大型综合超市在开业的第二年将计划实现2亿4千万元的销售额(按一般水平估算 )2 顾客购买力（每年上涨7%）及人口增长的预测将保证销售收入的稳步提高三 产品定价及销售收入预测大型连锁超市的商品进价较低并严格控制了开支，此外，在租赁场地时，投资公司将争取获得较低廉的租金，而租金占其它零售企业的费用比例很大；投资
12、公司抱着长期经营的指导思想，不求短期的高回报，希望能培养顾客的忠诚，实现长期稳定发展。所有这些，都能造成大型超市的价格优势 四 项目拟建规模 该项目店址选在宁围镇偏北处。营业面积在9000平方米左右，店内装饰与嘉兴店一致，以绿色为主色调，简洁明快为主。为便于经营管理，根据项目的经营范围，力求商场布局合理，商品宜专业化、系列化陈列，以方便顾客自选购物，每个店均设有免费停车场。五 主要经营产品及副产品 大型连锁超市主要经营百货、包装及副食品、饮料、烟酒、轻工产品、服装、鞋帽、农副土特产品、文体产品、劳保产品、工艺美术产品、电器、办公设备、计算机及外围设备、电讯材料、照相器材、声像器材、日用化工产品
13、、机械设备等。1.2.2 项目选址一地理位置、占地面积及必要性投资公司将在萧山宁围镇即通惠路，传化路口延伸段，萧山出口处延伸段交汇处投资建立浙江江南超市萧山宁围店。总占地面积10000平方米。必要性：周边有高教园区，人员密集，且没有大型超市可供选择。1.2.3 项目工程技术方案主要设备：应急发电机、消防、照明系统各一套由业主提供并负责维护。改造中央空调 一套自动监控系统 一套通讯系统一套自动扶梯四部货梯二部计算机系统若干套照明系统一套广播、电话系统45条工程所需原材料尽量选用国产材料，设备优先选择国内同类产品，部分机电设备可考虑国外进口。据国内外市场供应情况分析，本项目物料及设备供应完全有保障。1.2.4 环境保护本项目没有严重污染源，唯一的污染为生活垃圾及一些加工的废弃物，计划采用经初步处理使垃圾达到环保和环卫部门要求后妥善处理的垃圾处理方式，以保护环境。超市设有室外隔油池及地下化粪池，商业废水通过隔油池进入市污水处理系统，生活废水通过化粪池进入市政管道。1.2.5 大型超市组织及劳动定员一 大型超市组织形式和劳动制度 根据
