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1、房地产开发企业特殊销售业务会计核算总结(一)分期收款开发产品的核算房地产开发企业为了促进销售，可以采用分期收款销售方式。对于土地和商品房采用分期收款销售方式的，应在土地和商品房移交给买主后，将土地和房屋的实际成本从“开发产品”账户结转到“发出开发产品”账户，并要按合同规定的收款时间分次确认收入，在确认收入的同时要结转与经营收入相配比的营业成本。【例8-5】某房地产开发公司2007年1月5日销售商品房1200平方米，实际成本180万元，每平方米售价2000元，销售合同约定240万元，采用分期收款方式销售，价款三次付清，1月5日付80万元，6月5日付80万元，11月5日付80万元。相关会计分录如下
2、：1.1月5日，公司将商品房移交给买方时，将商品房的实际成本转入“发出开发产品”账户。会计分录如下：借：发出开发产品1800000贷：开发产品房屋18000002.1月5日，根据销售合同规定，收到买方交来的第一期房款80万元。作会计分录如下：借：银行存款800000贷：主营业务收入商品房销售收入800000同时按相应的比例，结转商品房成本：应结转的成本为：18000003=600000(元)作会计分录如下：借：主营业务成本商品房销售成本600000贷：发出开发产品6000003.6月5日，按销售合同收到买方交来的第二期房款80万元。根据有关凭证，编制会计分录如下：借：银行存款800000贷：主
3、营业务收入商品房销售收入800000同时按比例结转商品房成本，分录如下：借：主营业务成本商品房销售成本600000贷：发出开发产品6000004.11月5日，按销售合同规定应收到最后一期商品房款80万元，但款项尚未收到。根据有关凭证，编制会计分录如下：借：应收账款800000贷：主营业务收入商品房销售收入800000同时结转营业成本60万元，会计分录如下：借：主营业务成本商品房销售成本600000贷：发出开发产品6000005.11月10日收到最后一期房款80万元，作如下会计分录：借：银行存款800000贷：应收账款800000(二)销售退回和折让的核算房地产开发企业的销售退回是指销售开发产品
4、以后，由于开发产品质量等不符合购销合同的规定，买方要求将其全部或部分开发产品退给卖方的事项。销售折让是销售开发产品以后，由于开发产品的质量等原因，买方要求在价格上给予减让的事项。在发生销售退回和销售折让的情况下，应按退回产品的价款或折让的金额冲减当期的销售收入。由于收入的减少，相关税金也要同时减少。对于销售退回,在冲减销售收入的同时还要冲减相关的销售成本.【例8-6】某房地产开发公司销售给甲单位商品房5套，每套建筑面积70平米，共350平方米。商品房实际成本每平米1400元，买卖双方签订的销售合同规定，每平方米售价2000元，共计700000元，购买单位先支付30%的购房定金，其余款项于商品房
5、交付使用3个月后一次付清。商品房交付使用后，其中1套出现严重质量问题，甲单位要求退货，其余4套也存在不同程度的质量问题，甲单位提出要求折让。经双方协商同意后，1套作为退回处理，其余4套商品房按全部价款的5%给予折让。有关会计分录如下：1.收到购房定金时：借：银行存款210000贷：预收账款甲单位2100002.交付商品房确认收入时：借：应收账款甲单位490000预收账款甲单位210000贷：主营业务收入商品房销售收入700000同时结转商品房销售成本：5套商品房实际成本为：1400350=490000(元)借：主营业务成本商品房销售成本490000贷：开发产品房屋4900003.发生销售退回和折让时：退回的1套商品房价款为702000=140000(元)其余4套销售折让金额为：70420005%=28000(元)销售退回的价款和销售折让的金额应冲减当期的销售收入。会计分录如下：借：主营业务收入商品房销售收入168000贷：应收账款甲单位168000同时收回1套商品房，冲减销售成本：1套商品房实际成本为：140070=98000(元)借：开发产品房屋98000贷：主营业务成本商品房销售成本98000(注：因为销售收入的减少，当期相关税费也自然减少，所以，如果原来如尚未确认税费,则期末自然按减少后的收入确认税费，所以对税费不需单独进行账务处理)。
